השמאים הם הגבול

במאמר זה אני מבקש להתייחס לנושא חשוב מאוד – שמאות מוקדמת.

ההוכחה הכי טובה שזה חשוב היא שרוב האנשים לא יודעים מה זה ועל מה זה. וגם אם הם יודעים, הם נוטים לרוב להקל בזה ראש ולוותר על הרעיון. הרי אנחנו ישראלים וברור שהכול “יהיה בסדר”, לא ?

לפני שנתייחס לשמאות המוקדמת, בואו נרענן קצת את הזיכרון על מה זה שמאות בכלל.

שמאות היא תהליך של הערכת שווי נכס. שמאי מגיע לנכס, בודק אותו מכל ההיבטים האפשריים – גם משפטית (זיהוי תקין של הנכס, רישום הנכס ברישום תקין), גם תכנונית/הנדסית (בדיקת התאמה בין התוכניות ובין המציאות) וגם פיזית (מה מצב הנכס – האם יש ליקויים שמסכנים את המבנה).
כל המידע הזה ועוד יותר יסוכמו בדו”ח שישמש לבנק בנקודה קריטית של אישור סכום ההלוואה שיינתן בסופו של דבר.

אבל רגע… למה צריך שמאות בכלל ?

בואו ניזכר שהבנק, עם כל רצונו העז למכור לנו כסף, צריך גם להגן על עצמו. הרי הנכס משמש כבטוחה למשכנתא ולכן הבנק ירצה לוודא כמה הנכס שווה, במקרה של צורך במימוש הנכס בשל אי-עמידת הלווים בתשלומים.

אז השמאי משמש כסוג של “זוג עיניים” לבנק ובלי זה, פשוט אין כסף.

בתהליך ה”רגיל”, תקבלו מכל בנק רשימת שמאים שהוא מכיר בהם ותצטרכו לבחור אחד מהם. במקרה זה, עלות השירות היא מסובסדת ותעלה לכם כמה מאות שקלים.

אבל ישנה אפשרות להזמין שמאי באופן פרטי – אותה שמאות מוקדמת המפורסמת שלנו – עוד בטרם חתימה על חוזה וזה יעלה לכם כמה אלפי שקלים בודדים.

אז למה צריך שמאות מוקדמת ?

כאשר הבנק מוכן להעמיד לכם הלוואה, הוא מסתכל על נתון יסודי – אחוז המימון. כלומר, מה היחס בין הסכום המבוקש ובין שווי הנכס. לבנקים יש הנחיות והגבלות על אחוז המימון המותר : 75% עבור דירה ראשונה, 70% עבור משפרי דיור, 50% עבור דירה להשקעה.

למי שהתעייף מהמלל, ניקח דוגמה מספרית.

נניח אתם רוצים לרכוש דירה בשווי 2 מיליון שקלים.
אם זו הדירה הראשונה שלכם, תוכלו לקבל עד 1,500,000 ₪
אם זו דירה חליפית (מכרתם דירה ובסוף אתה נשארים עם דירה אחת), תוכלו לקבל עד 1,400,000 ₪
אם זו דירה שנייה ומעלה, תוכלו לקבל עד 1,000,000 ₪

ואם תשאלו “איפה הבעיה”, אז חשוב לזכור כי הבנק הולך לפי עיקרון “הנמוך ביניהם” – כלומר שווי הנכס שישמש לבנק כבסיס לחישוב המשכנתא הוא הנמוך בין שווי הנכס כפי שהשמאי העריך ובין מחיר החוזה. יוצא שאם הערכת השמאי גבוהה ממחיר החוזה (קניתם מתחת למחיר השוק) אז הכול בסדר (לפחות מההיבט הזה)…אבל אם השמאי עריך בפחות ממחיר החוזה, אתם בבעיה.
כמה בעייתי זה ? תלוי באחוז המימון ובפער בין שני המחירים.

ואם הספקתם שוב להתעייף מהמלל, קבלו עוד דוגמה מספרית:

בשעה טובה ומוצלחת, חתמתם חוזה על דירה בשווי 2,000,000 ₪. התיק מתקדם בבנק לשביעות רצונכם, קיבלתם תנאים טובים. זו הדירה הראשונה שלכם והלכתם על 75% מימון שהוא המקסימום שאפשר לבקש. שמחים ונרגשים אתם מזמינים שמאי והוא מעריך שהנכס הנ”ל שווה… 1,800,000 ₪.

עכשיו, מסגרת האשראי שהבנק יוכל לתת לכם לא תהיה 1,500,000 ₪ (75% מ-2,000,000 ₪ ) אלא 1,350,000 ₪ (75% מ-1,800,000 ₪ ). ואז אתם מבינים שנפתח פער של 150,000 ₪ שאתם צריכים לממן מהכיס שלכם. מבינים את הבעיה, נכון ?

אם אין לכם איך להשיג את הסכום הזה אתם עלולים להיקלע למצב של הפרת חוזה ! במילים אחרות – הלך ההון העצמי והפסדתם את דירת החלומות שלכם.

ביצוע שמאות מוקדמת הייתה מאפשרת להיערך מראש ולא לגלות הפתעות במצב שקשה לצאת ממנו. שמאות מוקדמת היא למעשה מעין “תעודת ביטוח” לקראת הרכישה. ללא ספק, עדיף לשלם על בדיקה זו ככלי חשוב לקבלת החלטה או הערכות מראש. הרי כשקונים רכב, תעדיפו לעשות בדיקת טרום מכירה במוסך מומחה אז על דירה – על אחת כמה וכמה !

מתי חשוב לבצע שמאות מוקדמת ?

להלן מספר מקרים בהם חשוב – אם לא חובה – לבצע שמאות מוקדמת :

אחוז מימון גבוה – מעל 65%. תחזרו על הדוגמה המספרית לעיל ותבינו שהסכנה כאן היא של עשרות אם לא מאות אלפי שקלים !
יש ספק לגבי תקינות הנכס בהיבט הרישומי – האם זה אכן הנכס המדובר, האם הוא רשום כמו שצריך, האם יש עליו שעבודים או צו עיקול, האם זו באמת דירה או שזה מחסן שמישהו הפך לדירה (בעיית יעוד של הנכס), וכו’
יש ספק במישור התכנוני – האם הדירה במצבה הנוכחי מתאימה לתוכניות הקיימות בתיק הבניין? האם הדירה חולקה/פוצלה בצורה חוקית? האם יש היתרי בנייה ?
בתקופה כמו שלנו, שבה מחירי הדירות הולכים וגדלים ברמות לא הגיוניות ויש חשש שהמחיר המדובר בשוק לא משקף את השווי האמיתי שלו.
דו”ח של שמאות מוקדמת הרבה יותר מקיף מהדו”ח שהוא עושה במסגרת הפניה מהבנק.

טיפ קטן, לגבי הדו”ח עצמו – כאשר לא עושים שמאות מוקדמת, השמאי ימסור את הדו”ח ישירות לבנק המפנה. מרגישים קצת ממודרים ? לפי הוראות בנק ישראל (סעיף 9 ד’) הבנק חייב למסור לכם עותק של דו”ח השמאי לאחר שהוא נמסר לבנק. וזו לשון ההוראה :

“חייב התאגיד הבנקאי את הלווה בגין הערכת השמאי, ימסור לו העתק מדוח השמאי”

מה חשוב בבחירת השמאי ?

חשוב לקחת שמאי שמוכר על-ידי כל הבנקים הגדולים. אתם הרי רוצים מאוד שהדו”ח שלו יוכר על-ידי הבנק שבו תחתמו על תיק המשכנתא, ובנקודת זמן הזו אתם עדיין לא יודעים מול איזה בנק תחתמו!

צריך פשוט לשאול את השמאי מי הבנקים שהוא מוכר על-ידם. אל תוותרו על הבדיקה הזו, אחרת אתם עלולים לשלם עוד פעם על שמאות !

חשוב לשים לב כי אם הזמנתם שמאי מרשימה של בנק א’ שהוא הראשון שממנו קיבלתם הפניה אבל בסופו של דבר, סגרתם מול בנק ב’. במצב זה, תידרשו לבקש מהשמאי הסבת הדו”ח לפורמט של הבנק.

הפינוק הזה יהיה כרוך בתוספת תשלום. לא נוח אבל לא נורא.
לסיכום, שמאות מוקדמת מאפשרת לגשת לתהליך הרכישה בראש שקט, לוודא שלא תקנו חתול בשק ושתוכלו לקבל את הסכום הנדרש וליצור וודאות, ביטחון ושקט נפשי בתהליך שהוא כבר ככה לא פשוט. אז כדאי להיות מהמחמירים כבית שמאי !

“סוף מעשה במחשבה תחילה”