בטחונות במשכנתה ברכישת נכס מקרקעין

כאשר מבקשים מן הבנק הלוואת משכנתה, חשוב להבין שהבנק הוא גוף כלכלי עם כוונות רווח ולא ארגון צדקה. הוא לא יוציא מהקופה שלו, אפילו לא אגורה שחוקה, אם יבין שזה לא משתלם לו. אם הבנק יחשוב שיש סיכון כלשהו שהכסף שהוא מלווה לא יגיע אליו חזרה, כולל מחיר הכסף, זאת אומרת הריבית, הוא לא יאשר את ההלוואה.

מכיוון שכך, הוא ינצל עסקית את הלוואת המשכנתה כדי למקסם את הרווח שלו. הבנק יערוך את החישובים שלו כדי לוודא שנחזיר לו את הכסף בתוספת הרווחים, ז”א הריבית, וגם ידאג לקבל בטוחות כדי להבטיח את פירעון ההלוואה.

גם לאחר שהבנק בדק ומצא שיש ללווים הכנסות קבועות ויכולת לעמוד בתשלומים, הוא ידרוש לקבל בטחונות, כדי לוודא שבכל מקרה, גם אם יחול שינוי במצב הכלכלי של הלווים בעוד כמה שנים ואולי לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים, הוא לא יפסיד את כספו.

נסח טאבו/אישור זכויות

הדבר הראשון שחובה לבדוק כאשר קונים נכס מקרקעין או כאשר מבקשים משכנתה, הוא נסח טאבו. נסח טאבו הוא העתק מרישום המקרקעין המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) והוא מעיד על הזכויות במקרקעין הנוגעות לחלקה מסויימת בגוש מסויים, שם רשום למי שייכות הזכויות בנכס שבגינו מבקשים הלוואת משכנתה, האם קיימים שיעבודים, עיקולים או זכויות אחרות הרשומות על הנכס.

יש נכסי נדלן שעדין לא רשומים בלשכת רישום המקרקעין אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת (כגון עמידר או עורך דין של חברת בניה). המסמך המקביל לנסח טאבו לנכסים הרשומים ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת הוא אישור זכויות.

להלן הבטחונות הנדרשים

  • רישום הערת אזהרה לטובת הקונה
    כאשר קונים נכס מקרקעין, הדבר הראשון שיש לעשות מיד לאחר החתימה על הסכם הרכישה הוא לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונים. מטרת ההערה היא למנוע רישום עסקאות סותרות על אותו נכס. הערה כזו מגינה על הקונים מפני ניסיון בפני רשם המקרקעין ויש לצרף גם את הסכם הרכישה. רישום הערת אזהרה כרוך באגרה.
  • רישום הערת אזהרה לטובת הבנק
    כאשר הלווים לוקחים משכנתה, הבנק ידרוש לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתו על הזכויות בנכס בגין התחייבות לרישום משכנתה. הוא ידרוש את ההתחייבות של המוכר כלפי הבנק שלא להעביר את הזכויות על שם הקונה, אלא אם באותה עת תירשם משכנתה לבנק. מסמך ההתחייבות מונפק על ידי הבנק, ניתן לחתום עליו בפני עורך דין או בפני רשם המקרקעין. גם רישום הערת אזהרה זו כרוך באגרה.
  • שטר משכנתה
    הביטחון שירשם לטובת הבנק בטאבו הוא המשכנתה, זאת אומרת שיעבוד זכויות הבעלות/חכירה במקרקעין, עד לפירעון מלוא ההלוואה. המשכנתה נרשמת על פי שטר משכנתה שאותו מכין הבנק. צריך לחתום על שטרי המשכנתה בפני עורך דין או בפני רשם המקרקעין ולרשום אותה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).
  • משכון זכויות
    הכוונה למשכון הזכויות החוזיות המוקנות לקונים מתוקף הסכם הרכישה, לטובת הבנק. המשכון תקף עד לרישום המשכנתה בפועל ונעשה על ידי רישום המשכון אצל רשם המשכונות. כאשר מגיעים לחתימות בבנק, נציג הבנק מחתים את הלווים גם על הסכם משכון ועל הודעת משכון. לאחר תשלום האגרה, הבנק דואג לרישום ברשם המשכונות. בדרך כלל הבנק יבקש גם לראות את דו”ח השיעבודים של הלווים מרשם המשכונות. הבנק רוצה לוודא שהנכס שאותו קונים ולצורך מימונו לוקחים משכנתה, לא משועבד למישהו אחר. בדו”ח זה ניתן לבדוק אם הזכויות של הלווים או של המוכרים בנכס הנרכש כבר משועבדות, ואם כן – הבנק יבקש להסיר את השיעבוד הקודם.
  • יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר
    זהו יפוי כח הנחתם בפני נוטריון ובו הקונים מייפים את כוחו של הבנק, בין היתר, לפעול לרישום הזכויות בנכס ולפנות לגורמים הרלוונטים לרשום משכון ו/או משכנתה לטובת הבנק וכן מקנה לו אישור לבצע פעולות בנכס המשועבד כמו למשל מכירה לצד שלישי במקרה של אי עמידה בתשלומי ההלוואה.
  • ביטוחים
    אגב ביצוע המשכנתה, חלק מן הבטוחות הנדרשות על ידי הבנק הן ביטוח חיים בגובה סכום יתרת ההלוואה. ביטוח זה נועד לסילוק יתרת ההלוואה במקרה של פטירה חו”ח של אחד הלווים. ניתן היום לעשות ביטוח עד גיל 65 והתוקף המירבי שלו עד גיל 80.
    בנוסף, יש להמציא לבנק גם ביטוח על המבנה, הכולל גם כיסוי רעידת אדמה, שריפה, הרס ונזקי צנרת. ביטוח זה נועד לסילוק יתרת ההלוואה במקרה של נזק לנכס (או למימון תיקון הנכס שניזוק). סכום הביטוח נקבע על פי הערכת השמאי.
    ניתן לעשות את הביטוחים באמצעות חברות של הבנקים אך אפשר ועדיף ובדרך כלל יותר זול לעשותם באופן פרטי עם שיעבוד לבנק. בכל מקרה, בכל אחת מן הפוליסות הללו, הבנק יהיה המוטב לקבלת תגמולי הביטוח עד גובה ההלוואה.
  • שמאות
    שמאות הינה הבסיס לאישור האשראי. הבנק יבקש לדעת את שווי הנכס כדי לקבוע את תקרת סכום המימון לפי אחוזי המימון. הבנק יבקש הערכה של שמאי המקובל עליו שיעריך את הנכס. לכל בנק יש רשימת שמאים, ממנה ניתן לבחור ולתאם ישירות מולו את הביקור בנכס. השמאי יעביר את השמאות ישירות לבנק. סכום ההלוואה המקסימלי יקבע על פי השמאות או לפי הסכם רכישת הדירה, לפי הנמוך מביניהם. אם נערכה שמאות לנכס הנרכש עבור בנק אחר בשלושת החודשים שקדמו לביצוע ההלוואה, ניתן להשתמש בה לצורך ההלוואה בבנק הנוכחי.
  • בטחונות על פי חוק מכר
    כאשר קונים דירה חדשה מקבלן, הקבלן צריך להבטיח שישולמו סכומי הכסף בגין הדירה. הבנק דורש בטוחות נוספות לפי חוק מכר, כמו ערבות בנקאית של הקבלן או פוליסת ביטוח, לאחר שכבר שולמו לו על ידי הקונים כ- 15% ממחיר הדירה.
  • ערבות על פי חוק מכר, מוציא בדרך כלל הבנק המלווה את הפרוייקט שבו נרכשה הדירה, על מנת להבטיח את הכספים ששילמו הקונים לקבלן, על חשבון הדירה שבנייתה עדין לא הסתיימה. במקרה של חדלות פירעון של הקבלן, אי יכולת להעביר את הזכויות בדירה ע”ש הרוכש וכו’, הקונים מובטחים על ידי ערבות זו, למימון התחייבויות הקבלן שטרם קויימו.
  • ערבים למשכנתה
    יש מקרים בהם הבנק ידרוש חתימת ערבים למשכנתה. הערבים הם אלו שיצטרכו להחזיר את ההלוואה במקרה שהלווים לא יעמדו בתנאי ההלוואה. הערבים יצטרכו להציג תלושי שכר ואת כל המסמכים הדרושים לבנק.
    ערב משלם או לווה נוסף – כאשר הכנסות הלווים העיקריים לא מספיקות לפי יחס ההחזר, הבנק ידרוש ערב או לווה נוסף, שיחתום גם הוא על מסמכי ההלוואה ולמעשה יחזיר 20% מן ההחזר החודשי להלוואה מחשבונו.

שתפו את הפוסט:

תוכן עניינים

רוצים לחסוך כסף במשכנתא?

פרסומים נוספים

מנהל מקרקעי ישראל ממ"י – רמ"י

מנהל מקרקעי ישראל ממ”י – רמ”י

שמו החדש רמ”י רשות מקרקעי ישראל. ממ”י  מינהל מקרקעי ישראל הוקם בשנת 1960 באמצעות ומכוח שני חוקים , האחד חוק יסוד : מקרקעי ישראל” עיקרי

הטבות במשכנתה -מענק מותנה

הטבות במשכנתה -מענק מותנה

הקדמה לא פעם בתהליך הייעוץ והליווי אני נשאלת על ידי הלקוחות אם יש להם הטבות במשכנתה בגלל הסטטוס שלהם. במשכנתה יש כל מיני הטבות שניתן

אישור זכויות

התבקשתם להציג אישור זכויות בעסקת מכירת דירה או נטילת משכנתה ? מה זה המסמך הזה? מה ההבדל בינו לבין נסח טאבו? מי מפיק אותו ומדוע

תודה רבה על פנייתך
הינך מועבר/ת לאתר רשת איתנים

מתעניין להיות זכיין איתנים

רוצה לקבל שיחת ייעוץ מהמומחים של איתנים

רוצה לקבל שיחת ייעוץ מהמומחים של איתנים

דילוג לתוכן