מה ההבדל בין שווי למחיר?

יועצי משכנתאות נתקלים באופן סדיר בדילמה המציקה: האם אפשר להרגיע את הלקוחות שיקבלו אכן 75% ממחיר הדירה שהם קונים לפי הנחיות בנק ישראל, או שהסיפור כלל לא בטוח?

הלקוחות כמובן מצידם רוצים וזקוקים לביטחון, וזה חשוב להם יותר מכל. הם רוצים לדעת שהם חותמים על רכישת דירה במיליונים ושאכן יוכלו לממן אותה, ולא יתקלו בחוסר מימון וממילא יכנסו להפרת חוזה ולקנסות ענקיים.
והשאלה הנשאלת, למה הבנק מבקש להביא שמאי ולא סומך על חוזה המכר? הרי החוזה מדבר בעד עצמו, ואם הלקוחות קונים דירה במיליון ש”ח,למה שלא יהיה מובן מאליו שיקבלו 75% מימון ממיליון ש”ח?

אבל לא! הבנק מבקש להביא שמאי, והשמאי לא תמיד יעריך את הדירה במחיר הקנייה. וכאן הלקוח אכן עלול להיתקע ללא מימון מספק, כי הבנק כידוע, יתן שיעור מימון רק לפי הערכת השמאי למרות שהעיסקה נחתמה על סכום גבוה יותר. והשאלה למה?
אולי יותר מדויק: יש מישהו שיכול לדייק יותר במחיר העיסקה מהחוזה עצמו? איך יתכן שיש הבדלים בין מחיר החוזה שאותו הקונה אכן משלם על הדירה לבין הערכת השווי של השמאי?

וכאן צריך להבין:
יש “מחיר” ויש “שווי” והם לא אותו דבר.

“מחיר” משקף מצב טכני מציאותי וודאי ולא ניתן לוויכוח. המחיר הוא פשוט הסכום שעובר מייד ליד בעת ביצוע עיסקה ספציפית.

“שווי” לעומת זאת הוא ערך כלכלי תאורטי המשקף את “השווי הראוי” של הנכס לפי מצב השוק, במנותק מעיסקה ספציפית כלשהי. השווי מצד אחד אינו וודאי והוא נתון להטיות ולשיקול דעת (בניגוד למחיר) אך מהצד השני הוא משקף מציאות אובייקטיבית של ערך ולא מציאות סובייקטיבית של עיסקה ספציפית.

אוקי… ואחרי המילים הגדולות… וההגדרות היפות, למה שיהיה הבדל בין מחיר שקונה נכס משלם לאחר שעשה את כל הבירורים שלו, לבין ה”שווי שוק” הראוי? הרי אנשים משלמים אחרי שעשו מחקר מעמיק. לא?

התשובה היא: כן ולא.

אכן, כאשר קונה עושה מחקר שוק רציני, סביר להניח שלא יקנה במחיר גבוה יותר משווי השוק, מכיוון ש”שווי השוק” משקף את מצב השוק בפועל ברגע נתון. ואם הקונה עשה מחקר רציני הוא אכן עשוי להגיע לשווי השוק. אבל זה רק “במרבית המקרים”, בחלק מהמקרים קונים משלמים מחיר מוטה או מוטעה, מסיבות שונות שנפרט להלן.

  1. לעיתים הקונה להוט מאוד לקנות ויש לו לחץ של זמן להיכנס לדירה מהר, ולכן מוכן לשלם יותר כדי לקבל פינוי מהיר. אבל אילו היה מתאזר בסבלנות היה כנראה קונה דירה עם אותם מאפיינים בדיוק ביותר זול.
  2. לעיתים הקונה זקוק לדירה ספציפית מסיבות אישיות, למשל מגורים קרובים מאוד להורים הסיעודיים, ולכן מוכן לשלם יותר מנכסים אחרים דומים באזור עם אותם מאפיינים אובייקטיביים.
  3. לעיתים קונה “התאהב מאוד” בדירה ספציפית כי היא “מאוד מתאימה” למה שהוא אוהב, היינו; כיווני אוויר, נוף ספציפי. אבל מבחינת מרבית בני האדם המצויים בשוק אין ליתרונות הללו משמעות. כך שנוצר עיוות בין המחיר הסביר שאנשים “רגילים” ישלמו על הדירה לבין המחיר הגבוה יותר שאותו קונה ספציפי מוכן לשלם.
  4. וכמובן יש מקרה שנקרא לו “רשלנות” הקונה פשוט היה שלומיאלי וסגר על הדירה הראשונה או השנייה שראה, המוכר שם לב שהקונה לא בדק והוציא ממנו מחיר מפולפל. בכל המקרים הנ”ל נוצרים עיוותים והטיות בין “מחיר” הקנייה, לבין “שווי הנכס”, שההגדרה שלו לצורך הדיון הוא: “מה היה קונה סביר משלם על נכס כזה לאחר בדיקת כל מאפייני הנכס באופן מתון ובשיקול דעת כאשר בדק גם את החלופות בשוק”.
  5. מכיוון שהפערים עשויים להיות מאות אלפי ואפילו מיליוני שקלים בין המחיר לשווי, הבנק רוצה להיות בטוח שאם חלילה הנכס יעמוד בפני מימוש ואז לא יהיה “קונה מיוחד” שמוכן לשלם יותר, הרי הבנק אכן יוכל לממש את הנכס לפי מחיר שעליו הוא סומך, ורק על סכום כזה הוא מוכן לתת משכנתה.

ויש סיבה נוספת, וכאן אנחנו מגיעים לסוגייה של “שווי לבטוחה”. וכאן צריך להבין: “מחיר” יש רק אחד ויחיד, זה הרשום בחוזה.

אבל “שווי” הוא מושג תאורטי שיכול לקבל פרשנות. היינו “שווי של מה ולעניין מה?”. אפשר למשל לדבר על “שווי ללא פוטנציאל” או “שווי כולל פוטנציאל”. אפשר לדבר על “שווי כולל השימוש בגג” או “שווי של הנכס הרשום בלבד” וכך הלאה.

בעניין הזה הבנקים מבקשים לדעת מהו ה”שווי לבטוחה” כאשר בניגוד ל”שווי שוק” אין הכוונה לכמה כסף יעבור מיד ליד במכירה. אלא כמה כסף סביר שיעבור מיד ליד רק על החלק הרלוונטי לבטוחה ולא כל הסכום.

ולמה הכוונה?

אז ההגדרה היא כזאת:

“מה הסכום שיתקבל בין קונה מרצון למוכר מרצון על הנכס הבנוי בהיתר בלבד ועל הזכויות שהינן בתוקף בלבד, ללא פוטנציאל וללא חריגות בנייה, בפרשנות שמרנית?”.

הגדרה קצת ארוכה ומפותלת… נכון. אבל המשמעות היא שהבנק לא רוצה שהשמאי יכלול את כל התועלת של הנכס בתחשיב השווי, אלא רק את התועלת שכבר קיימת בפועל ולא “פוטנציאלית” או “היפותטית”, מכיוון שהפוטנציאל לא בהכרח יתממש. כמו”כ הבנק רוצה לדעת מה השווי של החלקים הבנויים כחוק בלבד, זאת מכיוון שהבנק יוצא מתוך נקודת הנחה שחריגות בנייה עלולות לקבל “צו הריסה” בכל רגע נתון. ובניגוד לבעל הנכס, הבנק לא מתכוון להיאבק בצוי הריסה, אלא לקיים אותן מייד. ולכן מבחינת הבנק לא ניתן לסמוך על שווי שנובע מחריגות בנייה או משימושים שאינם חוקיים.

ומה הכוונה “פרשנות שמרנית”?

הכוונה היא שאם יש שאלה משפטית פתוחה, למשל האם רישום משפטי מסויים מהווה הוכחה ברורה לבעלות או לא? שמבחינת בעל הנכס הוא מניח שהמציאות טובה עבורו כי זהו הנוהג המקובל. השמאי לא יכול לסמוך על נוהג מקובל כאשר הדיון הוא “לבטוחה בנקאית” ובמקרה של שאלה פתוחה הוא צריך להניח דווקא הנחות שמרניות, היינו להניח שהפרשנות המשפטית תהיה לרעת בעל הנכס, ולכן, גם במקרה זה לא ניתן להעריך שווי לבטוחה.

ב”שווי לבטוחה” יש גם מינוח שנקרא “שווי למימוש מהיר” ו”תמורה נטו במימוש”. אלה למאמר הבא.

שתפו את הפוסט:

תוכן עניינים

רוצים לחסוך כסף במשכנתא?

פרסומים נוספים

מנהל מקרקעי ישראל ממ"י – רמ"י

מנהל מקרקעי ישראל ממ”י – רמ”י

שמו החדש רמ”י רשות מקרקעי ישראל. ממ”י  מינהל מקרקעי ישראל הוקם בשנת 1960 באמצעות ומכוח שני חוקים , האחד חוק יסוד : מקרקעי ישראל” עיקרי

הטבות במשכנתה -מענק מותנה

הטבות במשכנתה -מענק מותנה

הקדמה לא פעם בתהליך הייעוץ והליווי אני נשאלת על ידי הלקוחות אם יש להם הטבות במשכנתה בגלל הסטטוס שלהם. במשכנתה יש כל מיני הטבות שניתן

אישור זכויות

התבקשתם להציג אישור זכויות בעסקת מכירת דירה או נטילת משכנתה ? מה זה המסמך הזה? מה ההבדל בינו לבין נסח טאבו? מי מפיק אותו ומדוע

תודה רבה על פנייתך
הינך מועבר/ת לאתר רשת איתנים

מתעניין להיות זכיין איתנים

רוצה לקבל שיחת ייעוץ מהמומחים של איתנים

רוצה לקבל שיחת ייעוץ מהמומחים של איתנים

דילוג לתוכן