כשאנחנו ניגשים לבנות תמהיל משכנתה אופטימאלי אנחנו חייבים להתייחס למצב המאקרו כלכלי בעולם בכלל ובישראל בפרט.
לפני שנבין למה חשוב להתייחס למצב הזה, בואו נבין קודם מה זה סייקל כלכלי ואיך המיקום שלנו עליו יכול להשפיע על ההחלטות שלנו.
אז לצורך הדוגמה, כיום הריבית נמוכה. זאת נקודת ההנחה בסייקל שלנו.
הריבית נמוכה מכיוון שבנק ישראל בראשות הנגיד קיבלו החלטה להוריד אותה על מנת לגרום למשק להתעורר ולצמוח.
איך בנק ישראל יודע מתי להעלות או להוריד ריבית? הפרמטר המרכזי (ולא היחידי) שגורם לבנק ישראל להעלות או להוריד את הריבית הוא מדד המחירים לצרכן.
מדד המחירים לצרכן זה בעצם מדד שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מודדת כל חודש וההפרש בין חודש לחודש משקף את עליית (או ירידת המחירים בישראל)
בשביל שהמשק יצמח, מדד המחירים לצרכן צריך לעלות בין 1% ל 3% בשנה כל שנה.
במידה והמדד נמוך, זה אומר שהמשק מדשדש, אנשים לא קונים, אין צמיחה ולכן בנק ישראל מוריד את הריבית.
כשמורידים את הריבית אז לאנשים אין אלטרנטיבה להשקיע כסף בבנק כי הם לא יקבלו שם ריבית. בנוסף, החברות הגדולות במשק יכולות לגייס כסף גדול בריביות נמוכות ולהשקיע בתשתיות ובהעסקת כוח אדם.
אז הריבית נמוכה ואנשים יוצאים לקנות. החברות מגייסות כסף ומשקיעות אותו ואנשים נכנסים למעגל העבודה וצורכים יותר.
ברגע שאנשים צורכים אז המחירים עולים (ככה עובד העולם😊). כשהמחירים עולים, המדד עולה ואז במידה והוא עולה יותר מהיעד של בנק ישראל, מעלים את הריבית ומצננים את השוק.
זה בגדול הסייקל הכלכלי.
עכשיו, לצורך הדוגמה אני נמצא בסייקל הכלכלי שהריבית נמוכה והמדד מתחיל להרים את הראש.
בשלב הזה אני נכנס לבנק ומקבל תמהיל של שליש פריים, שליש ריבית קבועה ושליש ריבית משתנה. האם זה תמהיל נכון לסייקל הכלכלי הספציפי הזה?
התשובה היא לא ואני אסביר.
התמהיל הספציפי הזה כולל שני שליש בריביות משתנות. כלומר, כשהריבית תעלה, גם הריביות במסלולים האלה יעלו וההחזר החודשי והכללי יעלו.
כשהריבית נמוכה והמדד מתחיל להרים את הראש, כנראה, בסייקל כלכלי טבעי, יעלו את הריבית ולכן במידה ואני מבין בדיוק איפה אני בסייקל, אני אעדיף לנצל את תנאי המאקרו ולקבע כמה שיותר ריביות קבועות שילוו אותי לאורך כל חיי המשכנתה.
לסיכום, לפני שאתם בונים תמהיל ומחליטים מה לעשות, תחשבו טוב טוב מה המצב המאקרו כלכלי ותפעלו בהתאם.
רוצים להבין בדיוק איפה הסייקל עומד? אנחנו כאן לכל התייעצות!
ייעוץ משכנתה? איתנים!
