עניין תמהיל המשכנתא דובר רבות , חשיבותו וכוחו של תמהיל המשכנתא והתכנון שלו הם ציון דרך עיקרי כשאר הולכים לקחת משכנתא .
תמהיל משכנתא בנוי ממסלולים שאנחנו בוחרים ובכל מסלול סכומים יחסיים בהתאם לסכום הכולל של המשכנתא .
למה כל כך חשוב להבין מהו תמהיל משכנתא ?
כיוון שההשלכות של התמהיל על הריביות והצמדה למשך השנים הוא קריטי מאוד , אם נדע לבנות ולתכנן את התמהיל באופן שמתאים לצרכים שלנו נחסוך בהכרח הרבה מאוד כסף .
לאחר שהבאתי לכם ספוילר קטן והסתכלות כללית על הנושא שלנו זה הזמן להיכנס לעובי הקורה :
כאשר אתם הולכים לבנק לקבל הצעה וייעוץ משכנתא על הסכום שאתם רוצים לקחת לטובת השלמת רכישה של הנכס שלכם , הבנק יציע לכם את ” תמהיל השלישים ” בדרך כלל , או בשמו של היועצים : תמהיל בנקאי ” .
למה הוא נקרא תמהיל השלישים והתמהיל הבנקאי ? ולמה הבנק מציע לכם אותו בצורה אוטומטית ?
בחלוקה זו של התמהיל הבנק מציע לכלל לווי המשכנתא תמהיל שבדרך כלל מחולק ל3 מסלולים שהם : 1/3 פריים , 1/3 קל”צ/ק”צ ו- 1/3 מ”צ/מל”צ .
היתרונות של תמהיל זה הם שההחזר החודשי לטובת משכנתא מהסוג הזה הוא מינימלי בהשוואה לשאר התמהילים והריביות יחסית נמוכות .
אבל למה זה קורה ?
תמהיל שלישים מקנה לבנק הרבה מאוד כח על הלווה כיוון שההצמדה למדד גבוהה מאוד , והיציבות מעורערת – למשך השנים הלקוח ישלם לבנק סכומים גדולים מאוד של ריבית והצמדה על הסכום שלקח לווה המשכנתא – התופעה הזו רווחת מאוד בשוק המשכנתאות , אי הידע של הלווה מול הבנק וההבטחה של יועץ המשכנתאות בסניף הבנק כי קיבל את ההצעה הטובה ביותר עבורו מקנה ללווה תחושת סיפוק ורוגע שאכן כך קרה והוא קיבל את ההצעה הטובה ביותר שניתן לקבל , לצערי הרב האמרות , החשיבה ואי הידע מטעים הרבה מאוד אנשים .
כאן נכנס תפקידו של יועץ המשכנתאות , הכח והידע הרב של היועץ מקנה לו את היכולות להבין את העסקה שלכם לעומקה ומשם להבין מה התמהיל הנכון ביותר עבורכם בהתאם לעסקה המדוברת .
איך זה עובד ?
כאשר יועץ מגיע אליכם לפגישה ראשונית הוא מבין את העסקה מהצד הממוני שלה ומהצד המחשבתי שלה .
מהצד הממוני : על כמה אחוזי מימון מדובר , מקורות הכנסה , מקורות הון עצמי , הוצאות נלוות וכו’
מהצד המחשבתי : על איזו עסקה מדובר , מה צפי מכירה , צפי הכנסת מקורות הכנסה נוספים , פירעון מסלולים עתידיים וכו’
מתוך כל הנתונים שהיועץ אוסף בנוסף עם הידע הרב בעולם המשכנתאות , ביכולתו לבנות חליפה ממונית מותאמת אישית במיוחד אליכם ולעסקה שלכם – דבר שהבנק לא טורח לעשות ובנוסף אין לו אינטרס לחשוב על תמהיל אופטימלי עבורכם כיוון שכך הוא מפסיד כסף. והרבה
ההבנה שלכל מסלול מבין מסלולי המשכנתא הקיימים היום יש יתרונות וחסרונות , והיכולות לנתב לכל עסקה את היתרונות של המסלולים ולהפחית ככל שניתן את החסרונות – זו יכולת שיכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים למשך השנים .
לכן כל שעליכם לעשות הוא לפנות ליועץ משכנתאות פרטי ולבקש ממנו שיבנה לכם תמהיל משכנתא אופטימלי על פי היכולות והרצונות שלכם ובכך תחסכו המון זמן למידה , כאבי ראש והפסדי כספים מיותרים .
בהצלחה !
