מזה תמהיל משכנתה , בניית תמהיל משכנתה מתאים והאם יש תמהיל משכנתה מומלץ?
לא מעט נוטלי משכנתאות , בבואם לקחת משכנתה מהבנק , הדבר הראשון החשוב מבחינתם הוא הריביות וההנחה על הריביות שיקבלו מהבנק על המשכנתה שלהם. אכן הריבית זה נושא מאוד חשוב , יחד עם זאת חשוב לדעת שהדבר היותר קריטי בלקיחת משכנתה הוא תכנון המשכנתה שתתאים אישית לאותם נוטלי משכנתה ולא לבנק.
כאשר תתחילו לעסוק בלקיחת המשכנתה לטובת רכישת הדירה שלכם לבטח תשמעו את המילה תמהיל משכנתה. תמהיל משכנתה שלא נבנה בצורה נכונה יכול לפגוע לכם באיכות המשכנתה שלכם ולהיפך וזאת גם אם תקבלו ריביות טובות על ההלוואה.
המשכנתה שלנו בנויה ממספר מסלולי הלוואה וכדי לפזר ולהפחית סיכונים רצוי לתכנן את התמהיל מכמה מסלולים וזאת בהתאמה ליכולת הההחזר החודשי שלכם , סכום המשכנתה שאתם מתכננים לקחת , מצב המשק בהווה (ובעתיד) , גובה הריבית והתכנון הפיננסי העתידי שלכם.
כיום , בעידן הטכנולוגי , ניתן לפתוח אינטרנט ולעשות “העתק – הדבק” לתמהיל משכנתה שאתם רואים באיזשהו בלוג שנכנסתם אליו ושמישהו המליץ עליו. תמהיל כזה אולי יכול לתת לכם רעיונות וכיוון לתכנון המשכנתה שלכם , יחד עם זאת הוא יכול להיות כללי מידי ולא להתאים לכם בכלל.
אין דבר כזה תמהיל משכנתה טוב לכולם! לכל אחד מאתנו מתאים תמהיל שונה! ככל שנקפיד לבנות תמהיל משכנתה בהתאמה אישית כך כל המשכנתה שלנו תהיה טובה יותר וכך נחסוך לעצמנו עוגמת נפש ועוול בהמשך. במסלולי המשכנתה אין מסלול טוב או מסלול רע , אנו צריכים לבנות את המסלולים ולבחור במסלולים המתאימים לנו.
כשאנו באים לתכנן את המשכנתה אנו צריכים להתייחס לכמה נתונים חשובים:
מה ההחזר החודשי הרצוי ?
חשוב לדעת מה ההחזר שאנו רוצים להחזיר על המשכנתה. מצד אחד לנסות לא להחזיר את ההחזר החודשי הכי נמוך שהבנק מאשר אם יש לנו אפשרות להחזיר יותר מיד חודש (ככל שהמשכנתה ארוכה יותר כך נזרוק יותר כסף לבנק בריביות שאנו נשלם עליה והמטרה היא לקצר את התקופות בהלוואה… כל 100 שקלים יותר בהחזר החודשי זה חיסכון של עשרות אלפי שקלים שאותם תשאירו בכיסכם) ומצד שני גם החזר חודשי מקסימלי לא בטוח שיתאים לכם. חשוב לדעת , בעת תכנון המשכנתה , לנהל את הסיכונים. מה ההוצאות העתידיות שיהיו לנו בעתיד הקרוב והרחוק , האם נמשיך לעבוד באותה עבודה שבה אנו עובדים כיום? האם תהיה לנו העלאה בשכר במקום העבודה שלנו , האם בכוונתנו להגדיל את המשפחה (תשלומים על גן , מטפלת , חוגים וכו’) ועוד ועוד נתונים שלפיהם נתכנן את ההחזר החודשי שמצד אחד לא “יחנוק” אותנו כלכלית בעתיד ויכניס אותנו ללחצים כלכליים ומצד שני שלא נפסיד כסף עקב כך שאנו מחזירים מעט מידי על המשכנתה שלקחנו.
מהם המסלולים שאותם נרצה לשלב במשכנתה?
אם אתם יודעים שישתחרר לכם סכום של כסף בעוד כמה שנים לטובת סילוק של חלק מהמשכנתה אז רצוי להכניס את המסלול המתאים (קצב סילוק המשכנתה מאוד חשוב בתכנון התמהיל) , אם אנו לא רוצים שההחזר החודשי יעלה במהלך התקופה אז כמובן שצריך לבחור במסלולים המתאימים לכך. אם אנו נדע מה יהיה קצב סילוק המשכנתה שלנו זה יעזור לנו מאוד לתכנן אותה נכון.
מה הריביות שנקבל בכל מסלול ?
חשוב לדעת שככל שנרד בתקופה בכל מסלול נקבל ריביות טובות יותר. הקצפת של הבנק נמצאת בריביות לתקופות ארוכות (לדוגמא פחות רלוונטי לרדת משבע לשש שנים , אלא רלוונטי לקצר את התקופות הארוכות).
חשוב שתדעו לשקף לעצמכם את הסיכונים שקיימים בכל מסלול ומסלול , מה יקרה למשכנתה שלכם במידה והריבית תעלה באחוז אחד או שניים , מה יקרה למשכנתה שלכם אם המדד יעלה ובכמה תעלה הקרן במשכנתה וההחזר החודשי שלנו במידה והמדד יעלה? מה יקרה בתחנת היציאה כשנרצה להחזיר את המשכנתה , כמה עמלות פירעון מוקדם נשלם והאם תהיינה עמלות של פירעון מוקדם.
כשתיכנסו לבד לבנקים בדרך כלל תקבלו מהבנק הצעה על תמהיל שלישים (שליש בפריים , שליש ריבית קבועה , שליש ריבית משתנה כל 5 שנים ). לרוב התמהיל הזה הוא בעייתי מכיוון ששני שליש מהכסף נמצא בריביות משתנות וכשהריביות במשק תעלנה אז הריביות במסלולים אלה יעלו את ההחזר החודשי ואת ההחזר הכללי של המשכנתה. חשוב לדעת שתמהיל שלישים שמציע הבנק הינו תמהיל שעליו הבנק מרוויח הכי הרבה כסף.
לסיכום:
בניית תמהיל משכנתה אינו דבר של מה בכך והוא יותר חשוב מהריביות שתקבלו מן הבנק. לכן חשוב להיוועץ עם גורם מקצועי על מנת לקבל את ההחלטות הנכונות , החלטות שיתאימו לצרכים וליכולות שלכם וזאת על מנת שלא תינזקו בהמשך.
בהצלחה!
מוטי ישראל
יועץ משכנתאות מבית איתנים ובעלים של משכנקל – הדרך הבטוחה לבית משלך
0528366506
