לאחרונה אנו מזהים מגמה של עסקאות בנדל”ן מניב או/ו בעסקאות אקזיט, וזאת באמצעות שימוש נכון במינוף פיננסי, הניתן על ידי הבנקים למשכנתאות או בעזרת מימון חוץ בנקאי. למרות שמרנות היתר של המערכת הבנקאית, עדיין ניתן ליהנות מאחוזי מימון גבוהים והון עצמי קטן.
על אף שההחזר החודשי של המשכנתה ממומן לרוב על ידי דמי השכירות, יש להתייחס בקפדנות לתהליך לקיחת המשכנתה, לתכנן מראש את היחס בין ההכנסות וההוצאות, וזאת על מנת שלא להיקלע לסיטואציות מינוף כושלות .
סוגים של עסקאות נדל”ן
אקזיט ( או פליפ) – ביצוע עסקאות קצרות מועד תוך הנאה מתשואה הונית בלבד במועד מכירת הנכס. מטרה לא לסמוך על עליית מחירי הנדל”ן, אלא לאתר נכס אשר יעלה את ערכו כאשר ימכרו אותו.
נדל”ן מניב – רכישת נכס לעשרות שנים ובכך נהנים פעמיים.
בפעם הראשונה לאורך שנות החזקת הנכס מדמי השכירות (תשואה פירותית)
ובפעם השנייה כאשר מוכרים את הנכס (תשואה הונית).
ההבדל המרכזי בין עסקאות בנדל”ן מניב לעסקאות אקזיט, הוא עסקה בנדל”ן מניב בדרך כלל מתאפיינת בחשיבה לטווח ארוך וקבלת תשואה במשך שנים. לעומת זאת, עסקת אקזיט היא קצרה ודחוסה נעשית מתוך הכוונה למכור את הנכס תוך זמן קצר.
ההבדל בחשיבה מייצר גם הבדל פיננסי. עסקאות של נדל”ן מניב מתבססות על מימון בנקאי (משכנתה), עסקאות אקזיט לרוב נעשות ב’כסף חי’ ומכאן בשביל לבצע אותן צריכים כיסים עמוקים. למעשה, ככל שההון הראשוני בעסקת אקזיט גבוה יותר הסיכוי לתשואה גבוהה עולה, כי הוא מייצר כושר מיקוח ומאפשר לרכוש נכסים יוקרתיים בשווי שוק נמוך יותר.
שלבי ביצוע עסקת אקזיט או נדל”ן מניב:
שלב הראשון – בביצוע עסקות אקזיט או נדל”ן מניב, הוא הבנת המצב הפיננסי שלכם (הון עצמי, נכס שניתן למשכן, קרונות וחסכונות). לאחר שהבנו מה הוא ההון העצמי, ניתן להעריך את גובה העסקה, מה הוא אחוז מימון (משכנתה) שניתן לקבל מהבנק.
- דירה ראשונה עד 75% מימון
- משפרי דיור עד 70% מימון (מכירת דירה קיימת וקניית דירה חדשה במקומה)
- דירה שניה ומעלה עד 50% מימון
ישנן פתרונות חוץ בנקאיים שניתן להגיע לגובה מימון של עד 90%
שלב שני – איתור הנכס – מיקום הנכס, עלות הנכס – איתור נכס מתחת לשווי השוק, מרחק – כמה פעמים תצטרכו להגיע לנכס.
שלב שלישי – קבלת אישור עקרוני וביצוע משא ומתן
שלב רביעי – העלאת ערך הנכס – שיפוץ קטן קוסמטי, לפעמים ניתן להוסיף מחסן, לפתוח חדר, לסגור חדר או מגוון פעולות זולות יחסית באמצעותן ניתן להעלות את ערך הנכס.
שלב חמישי – מימוש העסקה, הוצאה מיידית של הדירה למכירה (בעסקת אקזיט) / השכרה (בנדל”ן מניב).
הרכב תמהיל המשכנתה האידאלי מושפע מאינספור גורמים
תמהיל משכנתה מומלץ בדירות להשקעה, ככל שהעלות הכוללת של החזר ההלוואה תהיה קטנה יותר, כך המשקיע יכניס יותר כסף לכיסו, ובמילים אחרות עם תמהיל משכנתה מומלץ בדירות להשקעה הוא יגדיל את התשואה על ההון העצמי שהשקיע. משקיעי נדל”ן רוכשים דירה להשקעה ומעוניינים למקסם את הרווח מהעסקה, כאשר לאחרונה ניתנת אפשרות לקחת עד 2/3 מסך ההלוואה במסלול הפריים. אלה אשר רוכשים דירה עם משכנתה (עד 50% מימון), משלמים לאורך חיי ההלוואה הצמדות למדד המחירים לצרכן וריביות.
בבניית תמהיל משכנתא מומלץ בדירות להשקעה
אם מטרת העסקה היא נדל”ן מניב, מדובר על משכנתה לטווח ארוך, ואם מטרת הרכישה היא אקזיט ביצועה עסקת קצרת מועד תוך הנאה מתשואה הונית בלבד במועד מכירת, מדובר על הלוואת בלון (יחזיר רק ריבית והצמדה ובמכירת הדירה יחזיר את כל סכום קרן ההלוואה בבת אחת).
משקיע רוכש דירה שמכניסה דמי שכירות חודשיים נניח בגובה 2,500 ₪. המשקיע מעוניין להחזיר לבנק המלווה רק 1,500 ₪ בחודש, על מנת להשאיר 1,000 ₪ בכיסו. זאת טעות. בצורה זו החזר ההלוואה יתפרס לאורך שנים רבות יותר וסכום ההחזר הכולל יהיה גבוה יותר. הדבר הנכון לעשות הוא להחזיר 3,000 ₪ בחודש (500 ₪ מהכיס), להקטין את מספר שנות ההחזר וגם להקטין את סך ההחזר הכולל. כמובן שהלווה צריך להציג יכולת החזר לבנק המלווה.
ככל שהון עצמי גבוה יותר ומספר שנות ההלוואה קטן יותר, הריבית שניתן לקבל מהבנק נמוכה יותר. השילוב של הון עצמי גבוה ופריסה למספר שנים קצר וריביות נמוכות, יביא לחסכון של עשרות אלפי שקלים בהלוואה ממוצעת, מה שיגדיל את התשואה על ההשקעה בשורה התחתונה.
בעבר בנק ישראל הגביל את החלק של מסלול הפריים למקסימום של 1/3 מסך כל ההלוואה. בתמהיל משכנתה מומלץ לקחת 40-50% מההלוואה במסלול זה. למרוט שהאינפלציה וריביות בעליה מסלול זה עדיין אטרקטיבי ובנוסף ניתן לפרוע אותו ללא קנס.
כשאתם לוקחים משכנתה בסכום גבוה, נסו לעשות כל מאמץ כדי לפרוס את התמהיל על פני פחות שנים, ולהחזיר סכום חודשי גבוה יותר. בצורה זו תבטיחו לעצמכם חסכון משמעותי בסכום ההחזר הכולל לתקופת ההלוואה.
במסלול של ריבית קבועה צמודת מדד, יש לשאוף למינימום של שנות החזר. כדאי לקחת מסלול זה לתקופות של עד 10-12 שנים.
רצוי לשלב בתמהיל מסלול של ריבית קבועה לא צמודה למדד (קל”צ). במסלול זה הסכום להחזר נשאר קבוע. במסלול זה יש הגנה בפני אינפלציה עתידית.
המסלול הרביעי בתמהיל המשכנתה המומלץ הוא מסלול ריבית משתנה (צמודה) כל 5 שנים.
לא להתפתות להצעות של הבנקים להלוואה לתקופה ארוכה במיוחד עם החזר חודשי נמוך. בהלוואה שכזו הלווה ישלם הכי הרבה בסופו של דבר (בשל המדדים והריביות). זהו התמהיל הכי פחות כלכלי, ולווים בעלי הכנסות נמוכות נאלצים להתפשר עליו כתנאי לקבלת ההלוואה.
אין באמור לעיל בכדי להוות יעוץ, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב.
בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ.
“מטמון משכנתאות”
אלכס רוייף & איגור גורליק
