האם אי פעם פנית לבנק או ליועץ משכנתאות פרטי ושמעתם את הביטוי “משכנתה בדרגה ראשונה ושניה”?
הרי מי שלא מתעסק בתחום המשכנתאות ברמה היומית לא באמת מבין מה המשמעות של זה.
היום בכתבה שלי אני אסביר לכם מה המשמעות של זה ואיך זה יכול להיות קשור למשכנתה חוץ בנקאית.
מדרגות משכנתה קיימות מכיוון שברכישת דירה הלווים נוטלים משכנתה מגוף פיננסי מסוים ובמקרה בעתיד יצטרכו עוד סכום כסף למטרה מסוימת ואז ירצו לקחת משכנתה בפעם הנוספת מגוף פיננסי אחר,במקרה והגוף הפיננסי הראשון לא יסכים לתת תוספת למשכנתה.
מדרגות אלו מסמנות לגופים הפיננסים למי יש סמכות גבוהה יותר לקבל את הכסף במקרה של מכירת נכס כאשר הלווה לא יהיה מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתה.
לפני שנצלול להסבר על דרגה שניה, אני אסביר בקצרה מה המשמעות של דרגה ראשונה. דרגה ראשונה זו משכנתה על הנכס שרשומה לטובת הגוף המלווה .אתם ממשכנים/משעבדים את הנכס ותמורת זה מקבלים את כספי המשכנתה.
המושג משכנתה מדרגה שניה נכנס כשאתם רוצים לקחת משכנתה נוספת על אותו הנכס שכבר משועבד לגוף פיננסי אחד ואתם מעוניינים לשעבד אותו שוב לגוף פיננסי אחר.
במקרה כזה עליכם לקבל הסכמה של הגוף הפיננסי הראשון לכך שיתווסף גוף פיננסי נוסף על הנכס. במידה ולא תצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתה אז הבנק ימכור את הנכס והבנק שרשומה עליו דרגה ראשונה הוא הראשון שיקבל את הכסף לצורך סילוק המשכנתה ומהכסף שנותר ממכירת נכס הבנק שרשומה עליו דרגה שניה ייקבל לצורך סילוק המשכנתה.
חשוב לדעת שהבנק בדרגה שניה הוא חשוף לסיכון כי יתכן ולא ישאר לו כסף לסילוק המשכנתה .
על מנת לאפשר ללווים לקחת משכנתה נוספת על אותו נכס,בנק ישראל הורה לכל הבנקים וגופים חוץ בנקאים להסכים לדרגה שניה אך בפועל זה לא קורה מכיוון שהגופים הפיננסים פוחדים לקחת סיכון וכך כמעט ולא קיימת תחרות שהבנק ישראל ניסה להשיג בין הגופים הפיננסיים.
את ההסכמה לדרגה שניה ניתן לקבל רק מבנק אחד או שניים לצורך משכנתה לכל מטרה וכל הבנקים מסכימים לתת הסכמה לדרגה שניה במקרה שמדובר במחזור משכנתה קיימת לבנק אחר ואז בעצם ההסכמה לדרגה שניה היא זמנית ולתקופה קצרה מאוד ובנקים לא מרגישים סיכון כלשהו, עד שכל המשכנתה תסולק בבנק הראשון ותמוחזר לבנק אחר.
כשיש ללווה צורך במשכנתה בדרגה שנייה שהיא לא מחזור, אלא משכנתה לכל מטרה , ייתכן ויפנה לבנק שבו נלקחה משכנתה ראשונה והבנק לא יסכים לתת משכנתה נוספת מכל מיני סיבות אז על הלווה לפנות לבנק אחר (מזכירה שרק בנק אחד או שניים יסכימו לכך) ואם גם שם יסורב זה הזמן לפנות לגופים פיננסיים חוץ בנקאים.
כשפונים לקבלת משכנתה בגוף חוץ בנקאי חשוב להבין את המשמעות ,מדובר בגופים פיננסיים גדולים עם המון רצון לגייס לקוחות אך המחיר שהלקוח ישלם על המשכנתה הזאת ככל הנראה תהיה גבוהה יותר מאשר משכנתה שהלווה נוטל מהבנק.
ריביות בחוץ בנקאי כמעט ולא ניתנות למשא ומתן .חברות שמציעות ריביות יחסית נמוכות – מעמידות דרישות ללקוחות שהם רוצים והם רוצים לקוחות טובים שיהיה להם כמה שפחות סיכון איתם. חברות שיסכימו לתת משכנתה ללקוחות “פחות טובים” יגלמו את הסיכון שלהם לתוך הריביות ואז צריך לבדוק אם המשכנתה הזאת כדאית.
בכל מקרה של משכנתה בדרגה שניה בבנק או בחוץ בנקאי התפקיד של יועץ משכנתאות פרטי חשוב פה מאוד. יועץ יודע לאיזה בנקים וגופים כדאי לפנות ולקבל אישור למשכנתה מדרגה שניה והצעה טובה ומתאימה ללווה. כל התהליך של לקיחת משכנתה מדרגה שניה מלווה בלא מעט ביורוקרטיה וזמן,יועץ פרטי ידאג לכל זה בלי שתפסידו ימי עבודה וידאג לסיים את הטיפול על הצעד הטוב ביותר.
