ריבוי כמות המסורבים בשוק המשכנתאות בעקבות הרפורמה

הרפורמה של בנק ישראל כוללת בתוכה מספר רב של סעיפים לגבי מספר רב של נושאים.

אתמקד היום בשני סעיפים עיקריים:

1 – הבנקים מחויבים לתת אישור עקרוני תוך חמישה ימי עסקים בתיקים רגילים, ותוך שבעה ימי עסקים בתיקים שהוגדרו כתיקים מורכבים.

2 – כדי לעודד את התחרות בין הבנקים, הבנקים מחויבים לתת אישור עם שלושה סלים אחידים שבנויים מתמהילים (תמהיל הינו פירוט של כל מסלולי ההלוואה במשכנתה והריבית שלהם) אשר נקבעו על ידי בנק ישראל:

הסל הראשון – 100% בריבית קבועה לא צמודה.

הסל השני – 50% בריבית קבועה לא צמודה ו 50% בריבית הפריים.

הסל השלישי – תמהיל שלישים: שליש קבוע לא צמוד, שליש משתנה צמודה ושליש פריים.

בנוסף לסלים האחידים הבנק יכול לתת אפשרות לסל נוסף אחד בלבד לפי בחירת הלקוחות.

אלו שני הנושאים העיקריים ברפורמה של בנק ישראל. אשתדל להתייחס להשפעה שלהם על ריבוי לקוחות מסורבים בשוק.

נתחיל מלקוחות שאינם סטנדרטיים, עם בעיות בהתנהלות הכלכלית שלהם. מכיוון שיש לבנק חובה לתת תשובה תוך 5-7 ימי עסקים, תלוי בעסקה, זה יהווה סינון ראשוני להקלה על העומס ופשוט יוציאו סירוב ללקוח כזה הניגש לבד. לעומת זאת לקוח כזה הניגש עם יועץ משכנתאות פרטי שמתמחה בתיקים שכאלו, היועץ יידע להגיש נכון את העסקה ולאשר אותה בקלות ובמהירות בתוך טווח ימי האישור המחויבים בחוק. לכן במידה וחלילה אתם נכנסים תחת קטגוריה של לקוחות עם בעיות בנתוני אשראי, תעשו לעצמכם טובה ואל תיכנסו לסטטיסטיקה של כמות העסקאות המסורבות.

נעבור עכשיו לדבר על לקוחות סטנדרטיים ללא בעיות של התנהלות כלכלית, שיחד עם זאת יש להם הכנסה גבולית יחסית לסכום הבקשה שהם מבקשים. מה יקרה להם בעקבות הרפורמה כאשר יגשו לבד? סביר להניח שגם הם יפלו לתוך הסטטיסטיקה של עסקאות מסורבות בעקבות הרפורמה. ולמה? בעיקר בגלל שלאחרונה ישנה עליית ריביות בשוק, מה שהופך את ההחזר החודשי של רוב המשכנתאות בישראל לגבוהות יותר, וכאשר היחס החזר להכנסה (באישור משכנתה על הבנק לעמוד ברגולציה של בנק ישראל הקובעת יחס החזר להכנסה – מה שאומר אין לבנק אפשרות לאשר משכנתה מעבר ל40% מההכנסה הפנויה של משק הבית) של מבקשי הלוואת המשכנתה גבולית, הבנק פשוט יסרב לבקשה כדי להוריד מעומס של בקשות משכנתה פתוחות הממתינות לאישור. יחד עם זאת כאשר הבקשה מגיעה דרך יועץ משכנתאות פרטי שמכיר את המאשרים בבנקים, הבנקים לא ימהרו לסרב לבקשה.

ישנה נקודת מבט נוספת לגבי סיבות לסירוב לבקשות שהייתה יכולה להיות גם אילו לא היינו במצב שוק של ריביות עולות מדי יום והיא:  

כפי שידוע לכולנו, הבנקים עובדים על מרווחים ולכל תיק משכנתה נקבע מרווח שאותו הבנק רוצה להרוויח על התיק (העבודה של יועץ משכנתאות פרטי, הינו להוריד את המרווח כמה שיותר), המרווח נקבע ממכלול של כל המסלולים במשכנתה ומגיעים למרווח של כל התמהיל והתיק ביחד.

רווחיות המסלולים פחות או יותר לפי סדר יורד, מהפחות רווחי ליותר רווחי:

• קבועה לא צמודה.
• קבוע צמוד.
• פריים.
• משתנה לא צמודה.
• משתנה צמודה.

בעקבות זה שמסלול ריבית קבועה לא צמודה הינו המסלול הכי פחות רווחי לבנקים, נוצר מצב שמשכנתה הבנויה מ 100% ריבית קבועה לא צמודה, הריבית תהיה יקרה יותר מכל אופציה אחרת ובעקבות כך ההחזר החודשי יעלה בהתאמה.

בסיכום שתי ההערות האחרונות נשים לב, שיש מצבים שבתמהיל הבנוי אישית על ידי יועץ משכנתאות פרטי לא יהיה ללקוחות בעיה של יחס החזר להכנסה, והבנק יוכל לאשר את הבקשה.

 יחד עם זאת, בתמהיל של 100% קבוע לא צמוד יהיה ללקוחות בעיה של יחס החזר בעקבות כך שתהיה עלייה בהחזר החודשי, לעומת תמהיל משכנתה עם מסלולים משתנים. 

לאור זאת שיש לבנקים בעיה של ריבוי בקשות שהוגשו בדיגיטל, צורך לתת מענה מהיר ומגבלת זמן עד למתן האישור/דחייה, כשיהיו בעיות של יחס החזר בתמהיל של 100% קבוע לא צמוד הבנקים יבצעו סינון מהיר לכאורה, ויסרבו לבקשות הגבוליות כדי להוריד מהעומס של הבקשות הפתוחות.

במצב כזה שהלקוחות גבוליים בתמהיל עם ריביות משתנות, מאוד חשוב לקחת יועץ משכנתאות פרטי שיידע להילחם מול הבנקים ולגרום להם לאשר את הבקשה למרות שהלקוחות לא עומדים ביחס החזר באחד או יותר מהסלים המוצעים על ידי בנק ישראל.