הון עצמי – המדריך השלם להון עצמי של רשת איתנים

הקדמה

על פי ויקיפדיה – הון עצמי ובלעז: קפיטל  הוא מכלול הנכסים העומדים לרשותו של אדם.

כשאנחנו מדברים על הון עצמי במונחים של משכנתה יש למושג הזה הרבה מאוד חשיבות והרבה מאוד ניואנסים קריטיים עליהם נעבור במדריך זה.

על פי הרגולציה של בנק ישראל על מנת לקחת משכנתה בישראל צריך להחזיק בהון עצמי.

במידה ורוכשים דירה יחידה, יש צורך להביא 25% הון עצמי

במידה ורוכשים דירה חליפית, יש צורך להביא 30% הון עצמי

במידה ורוכשים דירה שנייה ומעלה, יש צורך להביא 50% הון עצמי.

לצורך ההמחשה:

במידה ורוצים לרכוש נכס במיליון ₪ והוא נכס ראשון ויחיד אז צריך להביא הון עצמי של 250,000 ₪.

במידה ורוצים לרכוש נכס במיליון ₪ והוא נכס חליפי (כלומר מצהירים שהולכים למכור את הראשון) אז צריך להביא הון עצמי של 300,000 ₪.

במידה ורוצים לרכוש נכס במיליון ₪ והוא נכס שני ומעלה אז צריך להביא הון עצמי של 500,000 ₪.

מאיפה מביאים הון עצמי ולמה חשוב מאוד לשים לב בשלב הזה:

אז הון עצמי זה בעצם הכסף הנזיל והזמין שיש לכם לטובת הרכישה.

כשאתם מחשבים את ההון העצמי שלכם זהו שלב מאוד חשוב ולכן לא להתעצל. תפתחו לכם קובץ אקסל מסודר ובו תשימו את הנתונים הבאים:

מאיפה ההון העצמי מגיע?

האם הוא בניכוי מס רווחי הון?

האם הוא מושקע ויש סיכוי שהוא ירד?

*תשימו לב. במידה וחתמתם על חוזה רכישה ויש לכם כסף שמושקע בבורסה או בכל מקום שתלוי בשוק ההון, תזכרו שיש מקרים שהשוק יורד בחדות וללא שום הודעה. כשאתם אחרי חתימת חוזה והכסף מושקע אתם נמצאים בסיכון פיננסי משמעותי ששווה לתת עליו את הדעת.

מה השווי הנקי והבטוח של הכסף שיהיה לכם ביד לטובת הרכישה?

רק אחרי שכל הנתונים כתובים בצורה ברורה, אפשר להתקדם הלאה.

דבר נוסף וקריטי הוא שבשלב הזה אתם צריכים להבדיל בין הון עצמי שהולך למוכרים/קבלן לבין הון עצמי שהול על הוצאות נוספות ויש כאלה לא מעט:

תיווך, מס רכישה, ייעוץ משכנתה, הוצאות מעבר, תשומות בנייה (במידה והנכס מקבלן) ועוד.

אתם חייבים לזכור שהכסף הנוסף הוא כסף משמעותי והוא יורד מההון העצמי שלכם!

כמה חריגים בנושא ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס:

החריג הראשון הוא: ‘מחיר למשתכן’. בתוכנית זאת  נדרש הון עצמי בגובה 100,000 ש”ח ובישובים מסוימים הוא אף עומד רק על 60,000 ש”ח, בגלל מענקים שמעניקים הישובים האלו.

החריג השני הוא כשלוקחים משכנתה מגוף חוץ בנקאי שלא כפוף לרגולציה ואז , לעיתים, ניתן להביא רק 10% משווי הנכס אבל כל מקרה לגופו.

איך כמות ההון העצמי משפיעה על המשכנתה?

בתוך התחלה, כמות ההון העצמי שלכם תקבע כמה משכנתה מקסימאלית הבנק יהיה מוכן לתת לכם ולכן המספר עצמו בנטרול הכסף שהולך להוצאות נוספות הוא חשוב.

לדוגמה: אם יש לכם הון עצמי של 250,000 ₪ וזאת דירתכם הראשונה, תוכלו לרכוש נכס במקסימום 1,000,000 ₪. אם יש לכם 500,000 ₪ הון עצמי, תוכלו כבר לרכוש נכס ב 1,500,000 ₪ וזה משמעותי.

בנוסף, בבנקים ישנן מדרגות מימון ואתם צריכים להכיר את הנושא. מדרגות המימון בבנקים הן: מ 0% עד 45%. מ 45% עד 60% ו מ 60% עד 75%.

לדוגמה – אם אתם קונים נכס במיליון ₪ ואתם מבקשים מהבנק 500,000 ₪ זה אומר שאתם במדרגה השנייה של ה 45% עד 60%. במידה ותביאו עוד 50,000 ₪ מהון עצמי ותבקשו מהבנק 450,000 ₪ אז אתם תרדו מדרגה.

על מנת להבין את החשיבות של מדרגות המימון אנחנו צריכים להבין את הדברים הבאים:

רמת הסיכון של הבנק לא להצליח להחזיר את החוב ממכירת הנכס.

לדוגמה – זוג רכשו נכס ב 1,000,000 ₪ ולקחו 750,000 ₪ משכנתה. לאחר שנה מחירי הדיור צנחו ב 30% והזוג נקלע לקשיים ולא עומד בהחזרים שלו. הנכס שלהם שווה 700,000 ₪ והם חייבים לבנק יותר. זאת אחת הסיבות שהבנק “מפצה” את עצמו בריבית גבוה יותר באחוזי מימון גבוהים. ככל שאחוז המימון בעסקה יורד, הסיכון של הבנק קטן.

דוגמה נוספת היא המהירות שהבנק יכול להחזיר את החוב במימוש מהיר: אותו זוג שרכש את הנכס לא עמד בהחזרים והבנק רוצה לממש את הנכס ולהחזיר לעצמו את החוב. הרי ברור לכם שיהיה לו יותר קל למכור את הנכס ב 500,000 ₪ במקום ב 750,000 ₪ וזאת עוד סיבה לעובדה שככל שאחוז המימון נמוך יותר הסיכון של הבנק נמוך יותר.

הלימות ההון של הבנקים

אחת המטרות של בנק ישראל היא לדאוג ליציבות המערכת הפיננסית והבנקים בישראל.

כחלק מהדאגה הזאת יש חוקים ברורים של הלימות הון.

המטרה היא שעל כל משכנתה שהבנק נותן , בהתאמה לסיכון של המשכנתה, הוא צריך לשים “בצד” כסף בלי יכולת למכור את הכסף הזה הלאה ולהרוויח עליו עוד כסף.

ככל שהבנק נותן כסף במדרגת מימון גבוהה יותר, הוא נדרש לשים בצד יותר כסף ולכן ככל שאחוזי המימון עולים, הריביות יותר גבוהות וזאת על מנת לפצות על אובדן הרווח שלו מהכסף שהוא שם בצד.

הבנו שחשוב לרדת במדרגות המימון עד כמה שניתן אבל יש לנו בעצם הון עצמי שלנו אז איך אפשר לעשות את זה בכל זאת?

בואו נראה כמה דרכים להגדיל הון עצמי:

לעשות סבב הורים/סבים/משפחה. תתפלאו, זה כמעט תמיד עובד 😊

לראות כמה כסף נזיל יש לכם בקרנות ההשתלמות /גמל/פנסיה  ולקחת על חשבון הכסף שלכם שם הלוואה.

צריך לדעת איך לעשות את זה בצורה נכונה ולדאוג שההחזר החודשי לא יכביד עליכם.

ניתן לקחת משכנתה על הנכס של ההורים ולהשתמש בכסף הזה כהון עצמי

זה פתרון במידה וההורים ממש רוצים לעזור ואין להם כסף נזיל אבל יש להם נכס.

ההורים בעצם ממשכנים את הבית שלהם. הם לוקחים את המשכנתה על כל המשתמע מכך ואת הכסף המתקבל הם מעבירים אליכם כהון עצמי.

חשוב לשים לב כאן להחזירם החודשיים של ההורים ולביטוחי החיים שלהם.

הלוואות בנקאיות

זה לא משהו שהיינו ממליצים לעשות ויחד עם זאת לעיתים יש חוסר של סכומים יחסית קטנים בשביל לרדת מדרגת מימון וניתן לגשת לבנקים, לחברות כרטיסי האשראי ולגופים שונים לקבל הלוואות.

חובה לבדוק שזה באמת משתלם לכם, שאתם עומדים בהחזרים החודשיים ושזה לא פוגע ביחס ההחזר.

שיעבוד נכס קיים

אופציה זו זמינה רק למי שרוכש דירה נוספת ומשאיר את הנכס הקיים. ניתן לשעבד את הדירה הנוכחית כדי לממן את ההון העצמי אבל רק בגופים חוץ בנקאיים!

תזכרו שכל תוספת הון עצמי מגדילה את ההתחייבות שלכם ולכן חייבים להתייעץ לפני שעושים צעד שכזה.

בשלב הזה אתם מבינים כמה הון עצמי יש לכם. כמה הולך להוצאות נוספות וכמה לטובת הרכישה בפועל. אתם מבינים האם אתם בסיכון פיננסי ויכולים לקבל החלטות.

תזכרו שהבנקים אוהבים להיות כסף אחרון בעסקת הנדל”ן או במילים פשוטות, הם רוצים לראות שמי שרכש את הנכס העביר את כל ההון העצמי שלו למוכר.

לדוגמה: אתם קונים במיליון ₪ וצריכים מהבנק 650,000 ₪. הבנק ירצה לראות שהעברתם בפועל למוכרים שלכם 350,000 ₪ לפני שהוא ייתן לכם את המשכנתה.

אבל בתקופה האחרונה, רוב הבנקים מסכימים לא להיות כסף אחרון בתנאי שהקונים העבירו את סכום “הפיצוי המוסכם” בחוזה ומראים אסמכתאות לשאר הכסף. הבנק רוצה לראות שאין לו בעיה ושהעסקה יכולה להסתיים.

לדוגמה: אתם קונים במיליון ₪ וצריכים מהבנק 650,000 ₪. סכום הפיצוי המוסכם שלכם בחוזה הוא 150,000 ₪. לאחר שהעברתם את ה 150,000 ₪ הבנק יהיה מוכן להיכנס עם המשכנתה בתנאי שתוכלו להראות לו אסמכתאות ל 200,000 ₪ שאתם צריכים להביא בשביל לסגור את העסקה.

האסמכתאות יכולות להיות גם צילום של קרנות שלכם או של ההורים או נכס שעתיד להימכר.

חשוב מאוד לקחת את נושא ההון העצמי שלכם ברצינות מכיוון שזה נושא חשוב מאוד ויכול לעשות שינויים גדולים בתמהיל, בריביות וברמת הסיכון שלכם.

במידה ואתם צריכים עזרה בכל נושא שנכתב במדריך זה, אתם מוזמנים לפנות אלינו.

תזכרו, משכנתה לוקחים עם יועצים של איתנים. ייעוץ אישי עם כוח של רשת.