האם הרפורמה החדשה באמת תגביר את השקיפות או תגביר את הבלבול?

משכנתא היא ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר בכל משק בית, עם השנים משקלה הולך ועולה בעיקר בעקבות עליית מחירי הנדל”ן. 

לפני שלוש שנים גובה המשכנתא הממוצעת עמד על כ-700 אלף שקל, היום הוא כבר מגיע למיליון שקל. בנוסף עליית הריביות במשק מייקרת כמובן גם את עלות המשכנתא.

עד סוף חודש אוגוסט נטילת משכנתא היתה אירוע פיננסי מאתגר ומלחיץ עבור רוב משקי הבית בישראל,
מאחר והמשכנתאות מתפלגות בין מסלולים שונים, בהם ריבית פריים, ריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד, ריבית משתנה ועוד. 

בסוף חודש אוגוסט נכנסה לתוקפה הרפורמה החדשה שיזם בנק ישראל, רפורמה מטרתה שקיפות ויכולת השוואה הרפורמה החדשה מחייבת את הבנקים להציג ללקוחות אישור עקרוני בעל מבנה אחיד ובו שלושה מסלולי משכנתא זהים 

המטרה היא לפשט את המוצר ולהקל את השוואת ההצעות בין הבנקים השונים.

יחד עם היתרון בהשוואת מסלולים זהים חשוב לזכור שעד שנכנסה הרפורמה הלקוחות היו מבולבלים ומצאו עצמם חסרי אונים אל מול האישור העקרוני מהבנק וזאת כשהיו בו “רק”  חמישה עמודים … היום הם יצרכו להתמודד עם 30 עמודים.

שלושת המסלולים האחידים

ההבדל בין שלושת המסלולים הוא בעיקר ברמת הסיכון שלהם,

הראשון הוא בעל רמת הסיכון הנמוכה ביותר ללקוח מבחינת הסיכוי לכך שההחזר החודשי ישתנה במהלך

תקופת המשכנתא – והוא 100% בריבית קבועה ולא צמודה.

המסלול השני בנוי משלושה תתי מסלולים והוא ברמת סיכון בינונית:

שליש בריבית קבועה לא צמוד למדד, שליש בריבית משתנה צמודה והשליש האחרון צמוד לפריים.

המסלול השלישי הוא בעל רמת הסיכון הגבוהה ביותר,

מחציתו צמוד לריבית הפריים- כלומר ההחזר החודשי ישתנה מיידית עם השינויים בריבית במשק,

אך זהו גם המסלול בעל הריבית הנמוכה ביותר ( כיום) , 

ואילו החצי השני הוא במסלול קבוע לא צמוד למדד. 

המסלול הרביעי המוצע

הבנקים יוכלו להציג ללקוח מסלול רביעי, שיהיה לפי איזה תמהיל שהם מציעים ללקוח או שהלקוח מבקש מיוזמתו.

מסלול 4 באיזשהו מקום בעצם מחליש את האפקטיביות של הרפורמה שכן הבנק מציג ללקוח מסלול רביעי של משכנתא כראות עיניו

וברגע שכל בנק יציג ללקוח מסלול רביעי שונה- לא באמת השגנו את מטרת הרפורמה ואת האחידות ללקוח.

תחזיות

נקודה חשובה נוספת ברפורמה החדשה חוץ מתמהיל המסלולים הזהים היא תחזיות זהות,

בנק ישראל דורש מהבנקים להציג ללקוחות גם את הריבית הכוללת החזויה לאורך תקופת המשכנתא, סך התשלומים החזוי והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות. 

וכדי שלא יהיה שוני בין התחזיות בין בנק לבנק – הפרמטרים יהיו זהים ואחידים בין הבנקים ויתבססו על תחזיות בנק ישראל.

יחד עם זאת תחזיות- כשמן כן הן – הן לא מדע מדויק,

השאלה כמה אפשר וכמה נכון להתבסס עליהן בבואנו לקבל החלטה איזה מסלולים לבחור  במשכנתא ל-20-30  שנים?

האם הרפורמה תהיה סיפור הצלחה?

לעיתים קיים פער גדול מאוד בין המטרות בתיאוריה לבין יישומן בשטח ולכן רק ימים יגידו אם הרפורמה החדשה תצליח או לא.

חשוב לזכור שכל משק בית הוא עולם ומלואו ונמצא בסטטוס מסויים, סטטוס בלעדי וייחודי לו ולכן יש להתאים לו את המשכנתא שתתאים לו ולאורך חייו כמו כפפה ליד ולא ע”י מסלולים אחידים שמתאימים לכולם.