האם בעקבות הרפורמה שוק החוץ בנקאי יגדל?

בסוף אוגוסט נכנסה לתוקף הרפורמה במשכנתאות.

מטרת הרפורמה היא לנסות ולפשט את המוצר שנקרא משכנתה ובכך לנסות להקל על הלקוח בהשוואה בין ההצעות.

מרכז הרפורמה הנוכחית היא קביעת שלושה מסלולים קבועים, שעל בסיסם יחויבו הבנקים להציג ללקוח הצעות.

שמות המסלולים יהיו זהים בכל הבנקים (כיום שמות המסלולים שונים בין בנק לבנק), דבר שיעזור ללקוח להבין את המסלולים שנתנו לו.

ההבדל של המסלולים יהיה ברמת הסיכון שלהם:

1. רמת סיכון נמוכה – 100% בריבית קבועה ולא צמודה (ההחזר החודשי לא משתנה).
2. רמת סיכון בינונית – 33.3% קבוע לא צמוד, 33.3% צמוד משתנה, 33.3% צמוד לריבית הפריים.
3. רמת סיכון גבוהה – 50% ריבית קבועה לא צמודה, 50% צמוד לריבית הפריים.
4. מסלול רביעי – לבקשת הלקוח.

בנוסף לתמהיל המסלולים הזהים, בנק ישראל דורש מהבנקים להציג ללקוחות גם את הריבית הכוללת התחזית לאורך תקופת המשכנתה, סך התשלומים החזוי והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות. כדי שהבנקים לא ישחקו עם התחזיות, בנק ישראל החליט לקחת גם על כך בעלות, והפרמטרים הללו יהיו זהים בין הבנקים ויתבססו על תחזיות בנק ישראל.

אלא שלא ברור עד כמה אכן ניתן להתבסס על תחזיות שכאלה כשבאים לקבל החלטה, כאשר מדובר בהלוואות לטווח ארוך של 30-20 שנה, הרי רק לפני שנה איש לא האמין שהריבית תעלה בקצב מהיר כל כך. על אף מגבלות התחזית, העיקרון המרכזי והחשוב הוא שהפרמטרים יהיו זהים בכל הבנקים ויקלו בהשוואה.

שינוי נוסף שהבנקים מחויבים לתת אישור עקרוני תוך 5 ימי עסקים בתיקים רגילים, ותוך 7 ימי עסקים בתיקים מורכבים יותר.

בעקבות ההתחייבות של הבנקים לעמוד במגבלת הזמן למתן אישור עקרוני, יכול להיות מצב שבגלל העומס על המוקדים (בקשה לאישור עקרוני) לבנקים לא יהיה מספיק זמן לבדוק את כל הבקשות בתורה מעמיקה, לקוחות שיהיו גבוליים ביחס החזר יידחו.

הפתרון היחידי של אותם הלקות יהיה לפנות לשוק החוץ בנקאי.

בנוסף לכל זה, הולך וצומח שוק אשראי חוץ בנקאי, שעליו הרפורמה לא חלה.

מעריכים שכיום 15% מהמשכנתאות החדשות שניתנות בכל חודש כבר מגיעות מהשוק החוץ בנקאי.

מהי משכנתה חוץ בנקאית?

זוהי הלוואה שניתנת לנו עי גופים חוץ בנקאיים למשל:

• חברות ביטוח
• בתי השקעות
• חברות אשראי
• קרנות הון
• הלוואות P2P

הריביות של הגופים החוץ בנקאיים יהיה לרוב גבוהה יותר, בגלל שרמת הסיכון גבוהה יותר (לרוב קהל היעד יהיה אותם אנשים שלא קיבלו אישור עקרוני באחד הבנקים).

מדוע כדאי לשקול משכנתה חוץ בנקאית?

הבנקים פועלים תחת רגולציה של בנק ישראל, ישנם מספר קריטריונים שהלקוחות חייבים לעמוד בהם (כושר החזר, היסטוריית אשראי וכ”ו).

לעומת זאת הגופים החוץ בנקאיים לא כפופים לאותה הרגולציות, הגופים החוץ בנקאיים נותנים מענה רחב למגוון עסקאות (הריביות יותר גבוהות) אבל ישנם מצבים שזו תהיה האופציה היחידה כדי להגיע לנכס בבעלות.

חשוב מאוד להתייעץ עם בעל מקצוע מקצועי כדי למנוע טעויות (ולקבל סירוב בבנק),

לפעמים הסבר נכון והגשה נכונה של בקשה עומד בפניי החלום לרכוש דירה.