בחודשים האחרונים יוצא לי לא פעם להציע ללקוחות ומתענינים את האפשרות לקחת משכנתא בגוף חוץ- בנקאי. בד”כ התגובה הראשונה של רובם היא רתיעה בתוספת שאלת בירור האם לא מדובר בשוק האפור במקרה.
אני מספר זאת בכדי להמחיש לכם הקוראים את היחס האינסטיקטיבי של האדם הממוצע למושג “חוץ בנקאי”.
אז למה אנחנו מתכוונים כשאנחנו מדברים על גופים “חוץ בנקאיים”? (נקרא להם בקיצור “גופים”)
באופן כללי הכוונה היא לכל גופי המימון שאינם בנקים. חשוב לדעת שגופים אלו אינם זהים, וישנן סוגים שונים לחלוטין של גופי מימון שכולם נכנסים תחת הקטגוריה “חוץ בנקאי”. יש את חברות הביטוח המוכרות. יש בתי השקעות, גופי הלוואות חברתיות P)2P) ויש גם קרנות הון וחברות אשראי. חשוב לעשות את ההבחנה בין גופים אלו ולהבין את החוזקות והחולשות שבכל אחד מהגופים (אך זה למאמר אחר)
במאמר זה אתייחס ל”מכנה המשותף” לכל הגופים החוץ בנקאיים ולא אפרט על ההבדלים בין סוגי הגופים השונים.
ההבדלים העיקריים בין הבנקים לגופים מתבטאים בעיקר ב:
- פיקוח – ההבדל הראשון והמהותי ביותר בין הבנק לגופים הוא הפיקוח. הבנקים מפוקחים ע”י בנק ישראל שהוא גוף ממשלתי שחלק מתפקידו זה לפקח על הבנקים ואילו הגופים החוץ בנקאיים אינם נמצאים רגולטורית תחת בנק ישראל. גופים אלו מפוקחים ישירות ע”י משרד האוצר וחשוב מאוד לוודא זאת כאשר פונים לגוף חוץ בנקאי.
- שיטת המימון- הבדל נוסף מהותי ובמובן מסוים הוא תוצאה של ההבדל הקודם, הוא שיטת המימון. באופן כללי, ניתן לומר שהלוואות שנלקחות מהבנק זו הלוואות שנלקחות מהמערכת הבנקאית הכללית (בנק ישראל). ההלוואות רק נרשמות בבנק והוא יצטרך להעמיד כנגדן רזרבה מסוימת אך כמות הכסף הקיימת בבנק ספציפי לא תגדל כתוצאה מההלוואות שהוא נותן. ה”כסף החדש” שההלוואות יוצרות יהיה בבנק ישראל. (שיטת “הרזרבה החלקית”) לעומת זאת בגופים החוץ בנקאיים המימון שונה בתכלית. גוף חוץ בנקאי שנלקחת דרכו הלוואה צריך לגייס לגמרי את כל ההון שהוא מלווה לנוטל ההלוואה.
כתוצאה משיטת המימון השונה בין הבנק לשאר הגופים נגזרים מס’ שינויים מהותיים:
- גמישות- בד”כ תהיה יותר גמישות בחוץ בנקאי בכל הנוגע ללקוחות שהיו מקבלים סירוב בבנק. כל גוף והמדיניות שלו שכמובן מותאמת לאופן הפעילות העסקית שלו, יכולות הגיוס והחוזק הפיננסי שלו.
- מהירות- בהרבה גופים תהליך נטילת המשכנתא מהיר יותר (אם כי היום בגלל הביקוש ההולך וגובר זה גם מתחיל קצת להיסדק.)
- ריביות- בגופים השונים הריביות גבוהות משמעותית מהבנק והסיבה לכך תלויה בעיקר בשיטת המימון השונה שהוסברה בתחילת המאמר. על זה כמובן ניתן להוסיף את שאר היתרונות שבגמישות החוץ בנקאית שאף הם מייקרים את הכסף שהחוץ בנקאי מוכר.
- אפשרויות מימון נרחבות- עקב היעדר רגולציה של בנק ישראל יכולים הגופים להשיג הלוואות שבנק ישראל לא מאפשר לבנקים לתת לנו, כמו למשל, שיעבוד נכס קיים לטובת נכס נרכש. אחוזי מימון גבוהים יותר ועוד.
- תקופת ההלוואה- יש מס’ גופים שפורסים את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר כמו למשל 40 שנים.
- דמי פתיחת תיק – שהגופים גובים גבוהים בהרבה מדמי פתיחת תיק בבנקים. בבנקים בד”כ זה יהיה 0.25 (במקרה הגרוע) מגובה ההלוואה לעומת 1.5 או 2 אחוזים בחוץ בנקאי.
לסיכום
אלו הם ההבדלים המרכזיים שחשוב להכיר ומתוך ההבנה שלהם ליועץ המשכנתאות ולבחון יחד איתו כל מקרה לגופו. חשוב ביותר, גם אם אתם יועצים (ואולי בפרט) לוודא שיש לגוף מולו אנו מתנהלים אישור ופיקוח של משרד האוצר. לשאול אותם לגבי מקורות המימון שלהם ולאמת זאת ע”י בדיקה מול אותן מקורות. עניין הבדיקה תקף בעיקר לגופים הקטנים, החדשים, והפחות מוכרים.
