בניית בית פרטי – מדובר בהליך ארוך ומורכב וחשוב לדעת מראש מה נדרש בכל שלב.
השלבים הם החל מאיסוף הון, תכנון, ביצוע, עבודות הגמר והכניסה לבית החדש.
בשלב התכנון מעורבים בעלי מקצוע כמו אדריכל, מהנדס, מתכנן חשמל, אינסטלציה, יועץ מיזוג, מודד, מעצב פנים ועוד וקבלת היתרי בניה מהרשויות.
השלב השני הוא ביצוע שבו מעורבים בעלי מקצוע כגון קבלן עבודות עפר, קבלן שלד, קבלן איטום, חשמלאי, איש אינסטלציה, טייח, צבעי, מתקין מערכות מיזוג, וכו’.
לפני שאתם נכנסים לכל זה חשוב לדעת שמדובר בתהליך ארוך, מורכב ומרובה ממשקים ואף מתסכל.
במאמר זה אני אתמקד בשלב של תכון הון לכל תהליך הבניה החל מרכישת קרקע ועד לשלב האחרון של עיצוב פנים וכניסה לבית שחלמתם עליו.
השלב הראשון בחישוב עלויות הבניה צריך להבין כמה הון עצמי יש לכם וכמה משכנתה תוכלו לקבל מהבנק גם לרכישת קרקע וגם לבניה עצמה.
ברכישת קרקע לטובת הבניה ניתן לקבל משכנתה מהבנק (למעט קרקע חקלאית שהבנקים לא נותנים משכנתה לקרקע מסוג זה) אך חשוב לקחת בחשבון שהבנק לרוב לא יאשר לקבל אחוזי מימון גבוהים כמו ברכישת נכס רגיל ולכן צריך להכין הון עצמי בהתאם לאחוזי מימון שיאושרו בבנק. מבחינת הבנק בקרקע הוא לוקח סיכון אשראי גבוה ויהיה לו קשה למכור את הקרקע במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתה.
לפני כל ההתחייבויות שלכם כלפי הצד השלישי אתם חייבים לגשת לבנק ולבקש אישור עקרוני לעסקה הזאת, גם רכישת קרקע וגם בניה עצמית ולדעת מה בדיוק הסכומים שהבנק יכול לאשר לכם.
בתכנון הזה אתם צריכים לקחת בחשבון הוצאות נלוות שאותם אני אפרט בהמשך. אתם לא נכנסים לעסקה כזאת בלי תכנון מדויק ולא להתבסס על ההערכות. זה הזמן הנכון להיפגש עם יועץ משכנתאות שיעזור לכם לתכנן את כל ההליך עם כמה שפחות הפתעות.
לאחר קבלת האישור העקרוני ואיסוף הצעות מחיר מאנשי מקצוע שילוו אתכם בתהליך הבניה , אתם יכולים להתקדם לשלב הבניה וכל מה שדרוש לכך.
על מנת שבנק יאשר באופן סופי את הביצוע של המשכנתה, עליכם להראות לבנק את כל אישורי והתכניות בניה יחד עם ההסכם עם הקבלן המבצע ,מפקח הבנייה ועוד.
מה שאתם צריכים לדעת שבבניה עצמית הבנק משחרר את כספי המשכנתה בפעימות לפי התקדמות הבניה ואישורי מהנדס ושמאי. שמאי מטעם הבנק או מפקח בניה מגיע לאחר כל שלב של הבניה ולפני קבלת סכום משכנתה נוסף .
רוב הבנקים מעניקים עד 60% מימון משווי של הקרקע ומעלות הבנייה כפי שנקבע על פי השמאי.
לדוגמא: רכשתם קרקע במיליון ₪ ועוד 200 אלף ₪ דמי פיתוח ועלות הבניה מוערכת ב700 אלף ₪.
על הקרקע קיבלתם 70% מימון :1000000 ₪ +200000 ₪ =1200000 ₪ ,70% מימון מתוך 1200000 ₪ שווה 840 אלף ₪ – משכנתה לרכישת קרקע כולל דמי פיתוח.
כשאתם מגיעים לבנק לבקש משכנתה לבניה ,החישוב הוא כזה : 60% מימון מתוך עלות הקרקע ביחד עם דמי פיתוח בתוספת עלות בנייה.
1200000 +700000 =1900000 ₪ ,60% מימון מתוך 1900000 = 1140000 ₪.
הבנק כבר העמיד לכם משכנתה בסך של 840 אלף ₪ אז היתרה למשיכת הכספים למשכתה עומדת על 300 אלף ₪
וכמה כסף אתם צריכים לבניה עצמית?700 אלף!
לפעמים בנקים יכולים לאשר מימון עד 70% ברגע שרואים שהלווה לא מסוגל להגיע לתשלום שהתחייב.
קיימים פתרונות נוספים במימון של בניה עצמית שניתן לקבל אותם בייעוץ מקצועי על די יועץ משכנתאות.
כאמור, שחרור הכספים של המשכנתה מתבצע בשלבים שהבנק קובע.
השלבים העיקריים שהבנק מעביר את הכספים בבניה עצמית הם:
- גמר יסודות – בזמן בדיקת יסודות המבנה ובנייתם יעביר הבנק לידי הלווה עד כ – 15% מערך המשכנתא
- גמר שלד –בניית השלד של הבית, יצירת קרקע, תקרה, ובניית שלד הבית – בהליך זה מועברים עוד כ – 30% מערך המשכנתא. לבונה יש אישור ל-3 שנים כדי להגיע לשלב זה .על מנת לא לשלם קנסות מיותרים כדאי לעמוד בזמנים.
- שלב הטיח והריצוף- טיח בחוץ ובפנים וריצוף וחיפוי גג, בשלב זה יקבל הלווה כ – 30% נוספים
- עיצוב דירה מבפנים –ביצוע צבע, הרכבת חלונות ודלתות בבית, גמר ריצוף, אינסטלציה, חשמל– בשלב זה יקבל הלווה עוד 15%
- גמר הבנייה – פיתוח החצר וקבלת טופס 4 (אישור אכלוס) יקבל הלווה עוד כ – 10% מהמשכנתה
חשוב להבין לקראת מה אתם הולכים ולתאם את התנאים של הבנק מול שחרור הכספים לקבלן ביצוע כדי לא “להיתקע” באמצע התהליך שקבלן ביצוע מבקש כספים והבנק לא משחרר כי לא הגעתם לשלב שחרור הכספים מהבנק.
לקיחת משכנתה בתהליך של בניה עצמית שונה מאוד מכל משכנתה אחרת שלוקחים לרכישת נכס ומלווה בהרבה ניואנסים שצריך לדעת אותם מראש. מדובר במשכנתה יקרה יותר ממשכנתה רגילה וחשוב לבנות את התמהיל הנכון בהתחשב לכל התהליך של משיכת כספים ולקחת בחשבון את אופציות המחזור בעתיד.
בנוסף, הזכרתי מקודם כי לא מספיק לקחת בחשבון רק את העלויות שקיבלתם בהצעות מחיר כי לרוב לא מסתפקים בזה וצריך להערך להוצאות נוספות כמו: אגרות, הוצ’ לאנשי מקצוע, עו”ד,יועץ משכנתאות, דמי פתיחת תיק, אישורים למיניהם ועוד.
לסיכום, טיפים נוספים:
- לקחת יועץ משכנתאות מקצועי לייעוץ, תכנון וליווי – אתם רק תרוויחו מזה
- להחזיק בעו”ש שלכם סכום כסף להוצאות שוטפות ובלתי צפויות
- להחזיק בעו”ש סכום כסף בנוסף להון עצמי, למקרה שהבנק לא משחרר את הכסף כי לא הגעתם לשלב בניה.
- כל בנק מחשב את העברת הכספים בצורה שונה
- ביטוח חיים לכל הסכום של הבניה ולא בשלבים
- ניתן להשתמש בהלוואת זכאות גם בבניה עצמית
- קרקע יכולה לשמש לטובת הון עצמי
