תמהיל המשכנתה שמתאים לתקופה של עליית ריבית
אחד המושגים החשובים בעולם המשכנתאות זה תמהיל של המשכנתה. הרבה אנשים מחפשים תמהיל משכנתה מומלץ או לדעת כמה משלמים לכל מאה אלף ₪.חשוב לדעת שתמהיל משכנתה זה כמו “חליפה אישית” ומה שמתאים לאחד לא מתאים לאחר.
תמהיל משכנתה נבנה לפי המצב הפיננסי של הלווה ,ותמהיל זו חלוקה של המשכנתה לכמה הלוואות לפי הצרכים והיכולות של הלווה כדי לאפשר לו ראש שקט והחלטה כלכלית נבונה.
אנחנו נמצאים בתקופה מאוד מאתגרת מבחינת הריביות בשוק המשכנתאות ומחירי הנדל”ן .
כשמגישים בקשה לבנק להצעת ריביות, יש הגבלת זמן של 24 יום לסיים את כל התהליך של המשכנתה כולל בטחונות ורק אז הכסף מועבר.
לעתים, לא מספיקים לעשות את הכל בזמן ואז הבנק מעלה את הריביות. חייבת לציין, שרק לפני כמה חודשים, אנחנו היועצים, היינו רגועים וידענו שנוכל להאריך את התוקף של הריביות בלי שום בעיה, מה שהיום לא קורה ובבנק מנצלים כל הזדמנות לעלות את הריביות.
במאמר זה אני רוצה להסביר לכם לגבי תמהיל שיכול להתאים לתקופה של עליית ריבית אך קחו בחשבון שמאמר זה לא תחליף לייעוץ אישי על ידי יועץ משכנתאות מקצועי.
הכלל הראשון בבחירת תמהיל – הבנת מסלולים.
במשכנתה קיימים מסלולים שונים: פריים, קבועה צמודה, קבועה לא צמודה, משתנה צמודה ומשתנה לא צמודה ועוד. חשוב לדעת מה היתרונות וחסרונות של כל מסלול ומסלול על מנת לדעת לבחור מה מתאים לכם.
הכלל השני – לדעת איך לשלב בין כמה מסלולים ולקחת בחשבון את הפרעונות העתידיים.
הכלל השלישי – משא ומתן בין הבנקים, חשוב לשים לב לזמנים ולא להתעכב על כל 0.1% כי בסופו של דבר תפסידו יותר.
ריבית הפריים היום עומדת על 2.25% וזה לא משנה לאיזו תקופה תקחו את המסלול הזה. חשוב לדעת כי במסלול הזה ניתן לקחת עד 66% מסך המשכנתה וחשוב לשקול טוב טוב האם באמת אתם צריכים את זה. מדובר במסלול הנתון לשינויים של 8 פעמים בשנה, במיוחד בתקופה שלנו היום והתחזית שהריבית של בנק ישראל תגיע ל1.5% תוך שנה ובהתאם לכך ריבית פריים תעמוד על 3.75%.האם אתם יכולים לספוג את העלייה הזאת בהחזר החודשי ל2/3 מהמשכנתה שלכם?
ריבית קבועה צמודה – היום יחסית סבירה אך צריך לקחת בחשבון שריבית זאת צמודה למדד המחירים לצרכן שעלול להשתנות כל חודש ובהתאם לכך החוב שלכם לבנק וההחזר החודשי שיעלה.
ריבית קבועה לא צמודה – ריבית לא צמודה למדד המחירים לצרכן ומתקבעת בזמן שאתם מושכים את המשכנתה אך לאחר מספר עליות שהיד עוד נטויה ריבית זאת הכי גבוהה במשכנתה. ריבית זאת מתאימה למי שלא אוהב סיכון ורוצה לישון בשקט אך חשוב לקחת פה בחשבון פרעון עתידי במידה ויהיה, שעלולים לספוג עמלות פרעון גבוהות ברגע שריבית ממוצעת תרד.
ריבית משתנה לא צמודה – ריבית זאת יכולה להשתנות כל שנה, שנתיים, חמש, שבע או עשר שנים -תלוי בבנק ותלוי מה בחרתם. ריבית לא צמודה למדד המחירים לצרכן. הריבית הזאת מלכתחילה יחסית גבוהה. מסלול זה אני פחות נוטה להשתמש בו עבור הלקוחות שלי כי הריבית שלו גבוהה וניתנת לשינויים בהתאם לתקופה שבחרתי ללקוחות שלי.
ריבית משתנה צמודה – ריבית שגם משתנה כל שנה, שנתיים, חמש, שבע או עשר שנים – תלוי בבנק ותלוי התקופה שבחרתם. בנוסף היא גם צמודה למדד המחירים לצרכן וההחזר והחוב לבנק עלול לעלות במיוחד בתקופה שלנו עכשיו.
בתמהיל ניתן לבחור לוח סילוקין -לוח שפיצר וקרן שווה.
לוח שפיצר – תשלום חודשי קבוע במשך כל תקופת ההלוואה, בהלוואות צמודות נוספים לסכום ההחזר הקבוע גם הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן או הצמדה למט”ח
קרן שווה – סכום ההחזר החודשי הולך ופוחת לאורך חיי המשכנתה. חייבת לציין שבתקופה כמו עכשיו כדאי לשקול שימוש בלוח סילוקין הזה –סכום הקרן בכל תשלומים נשאר קבוע ואילו ריבית יורדת עם הזמן. גם כן אם מדובר במסלול צמוד מדד המחירים לצרכן אז נוספים הפרשי הצמדה.
בתקופה המטורפת שלנו עכשיו, אני ממליצה להיזהר מלשים את כל הביצים בסל אחד ולחלק את התמהיל בתבונה למסלולים הטובים לכם.
יש להיזהר מבחירת 2/3 מהמשכנתה במסלול פריים עקב השינויים החלים בריבית בנק ישראל, יש להימנע ממסלולים צמודי מדד המחירים לצרכן אך יחד עם זאת להבין כי קיבוע ריבית לריבית קבועה לא צמודה יעלה לכם את ההחזר החודשי אך הלילות שלכם יהיו שקטים ולא תפגעו מהשינויים במדד המחירים לצרכן.
צריך לקחת בחשבון כי תמהיל לדירה להשקעה לצורך השבחה שונה מתמהיל לרכישת דירת מגורים עבור זוג עם שני ילדים.
אם אתם מרגישים שחסר לכם ידע, כלים, הבנה, סבלנות ועוד -פנו לאיש מקצוע ותנו לו לטפל במה שהוא עושה כל היום.
בהצלחה!
