תפקידו של שמאי המקרקעין ברכישת נכס

בשנים האחרונות אנו עדים לעליות חדות בשוק הנדל”ן והתחושה היא שכל עסקה מהווה את הרף התחתון לעסקה הבאה. המגמה התגברה בחודשים האחרונים והשוק כיום הוא שוק של מוכרים והם קובעים את המחיר של הנכס ואילו הקונים נמצאים בעמדה נחותה ונאלצים להסכים לכל מספר. כאן מתחילה הבעיה. 

אנו רואים הרבה עסקאות ש”נופלות” ולא מגיעות לכדי השלמה, עקב בעיות שונות, בין השאר, פער בין התמורה (בגלל שכל עסקה גבוהה משמעותית מהקודמת) החוזית לבין שווי הנכס המוערך על ידי השמאי. 

פערים אלו נובעים בין השאר, מהפער בין המחיר (הסכום שאדם מסוים הסכים לשלם עבור נכס מסוים) לבין שווי השוק של הנכס, שנקבע בין השאר, בהתאם למאפייני הנכס ובהשוואה לעסקאות שבוצעו בסביבה. פעמים רבות העיסקאות נופלות לאו דווקא בגלל ההפרש בין המחיר לבין שווי השוק, אל דווקא עקב בעיות בנכס, אשר לצערנו מתגלות רק לאחר חתימת החוזה, כאשר מגיע שמאי דרך הבנק לצורך קבלת מימון. 

בעיות אלו נובעות, בין השאר, מבעיות רישוי (חריגות בניה) ובעיות רישום כגון אי התאמה בין מיקום הדירה בפועל לבין אופן רישומה בטאבו, פער בין הזכויות הקנייניות שנרכשו מרמ”י לבין הזכויות הקיימות בתב”ע וכיוצ”ב נושאים. 

להלן מס’ דוגמאות קצרות על בעיות שאנו פוגשים מעת לעת: 

מחסן בקומת המרתף שרשום כדירה בטאבו – 

זוג בשנות הארבעים לחייו ניהל משא ומתן לרכישת דירה באחד הרחובות היוקרתיים של הצפון הישן בתל אביב, בסמוך לפארק הירקון.

כחלק מהבדיקות שנעשות טרום הרכישה ובהמלצת עורך הדין, בני הזוג פנו לקבלת חוות דעת שמאית לפני ביצוע העסקה על מנת לבחון, בין השאר, את הזיהוי הפיזי של הנכס, את הזיהוי המשפטי, היתרי הבניה והתאמת השטחים להיתר וכן את שווי השוק של הנכס.

מדובר בדירת מגורים מאוכלסת, בקומת פרטר (חצי מרתף) בבנין מגורים שנבנה באמצע המאה שעברה.

בבדיקות המשפטיות של הנכס לא נמצאו “נורות אזהרה” שכן בבדיקת תשריט בית משותף נמצא כי הנכס רשום כדירת מגורים לכל דבר, אשר רשומה כתת חלקה כמו כל יתר הדירות בבנין. 

כמו כן, בנסח טאבו גם כן נירשם שהנכס מהווה “דירה”.

בבדיקת היתר הבניה של הבנין נמצא כי הנכס הנדון נבנה ומאושר כמחסן בקומת מרתף ששטחו המאושר מהווה כרבע מהדירה הקיימת בפועל.

משמעות הדבר היא שמבחינת רישוי (היתר בניה) הנכס כלל לא מהווה דירת מגורים אלא נבנה כמחסן ושטחו המאושר קטן באופן משמעותי מהשטח הקיים בפועל.

למעשה, אם העיסקה הייתה יוצאת אל הפועל, בני הזוג היו משלמים מיליוני שקלים בעבור מחסן קטן בקומת מרתף, אשר נעשה בו שימוש לא חוקי המהווה עבירה על חוק התכנון והבניה.

כמו כן, אם העיסקה הייתה יוצאת אל הפועל ובני הזוג היו מבקשים לשעבד את הנכס לבנק לטובת לקיחת משכנתא, הבנק כלל לא יכול היה לתת מימון לנכס זה, בטח לא בהיקף הנדרש למימון העסקה, בשל הבעיות והחריגות שנמצאו מבחינת הרישוי ואז למעשה הרוכשים היו מפרים חוזה אל מול המוכרים, דבר שעלול לגרור פיצויים של 10% מגובה העיסקה, במקרה הזה, סכום של מאות אלפי שקלים. 

2 הדירות שאוחדו (בהיתר) וחולקו מחדש ללא היתר – 

בבעלות משפחה מרובת ילדים היו 2 דירות צמודות בבנין מגורים. עקב התרחבות המשפחה, ניתן היתר לאיחוד הדירות והוספת שטחים בקומת הקרקע של הבית המשותף. 

לאחר מס’ שנים, המשפחה החליטה למכור את הדירות וחילקה את הדירות מחדש ל-2 דירות. הדירות נמכרו ל-2 רוכשים שונים שלא עשו שומה לפני הרכישה. 

לימים, הגיע שמאי מטעם הבנק לערוך שומה עבור הבנק שמצא כי הדירה הגדולה חולקה ללא היתר ושאופן החלוקה כלל לא תואמת את החלוקה הרשומה בתשריט הבית המשותף. 

כמו כן, התגלתה בעיה משפטית שתוספת הבניה בקומת הקרקע לא היתה רשומה ונוספה לדירה הגדולה/המאוחדת, ונוצרה שאלה משפטית לאיזו דירה שייך את השטח בקומת הקרקע… 

נוצרו בעיות משפטיות בנכס עצמו וגם בין 2 הרוכשים שנסובו על חלוקת השטחים בין הדירות. 

עם גילוי הבעיות הבנקים לא הסכימו לשעבד את הדירה ואחד הרוכשים היה צריך לסגת מהעיסקה ולאפשר לרוכש השני לרכוש את 2 הדירות. 

כמובן שבדיקה מקדימה על ידי שמאי הייתה מגלה את הבעיות הרבות בנכס והיתה מונעת את עוגמת הנפש בביטול העיסקה וכמובן את הנזקים הכספיים. 

ככלל, ברכישת נכס, כדאי לדעת שיש מספר אנשי מקצוע וכל אחד מהם חשוב בתחומו אך לא בודק דברים שבתחום אחריות של בעל מקצוע אחר. לדוגמה, עורך הדין עורך את החוזה, בודק משכונים והערות והוא אחראי על רישום הנכס על שם הקונה. 

מהנדס בודק מערכות הנכס ופגמים שונים, אולם לא בוחן מצב משפטי ותכנוני. 

שמאי המקרקעין עורך דו”ח מקיף הכולל, בין השאר, תיאור הנכס והסביבה, התאמת הבינוי להיתרי בניה, המצב התכנוני וזכויות הבניה, המצב הקנייני (לרבות מול רמ”י, חברה משכנת ועוד) וכמובן את שווי הנכס. 

כאשר כל המידע נמצא ברשותינו לפני ביצוע העסקה, יש לקונה את הכלים להחליט החלטות מושכלות, הוא יכול לסגת מהעסקה אם נמצאו פערים גדולים בשווי או חריגות בניה או יכול לנהל משא ומתן מעמדה של כוח כי הידע נמצא אצלו.

בדיקה של שמאי מקרקעין לפני רכישת נכס יכולה למזער את הסיכונים, לספק מידע חשוב על הנכס, לחסוך כסף רב ולמנוע את מפח נפש בעיסקה גרועה…