רכישת נכס ללא הון עצמי

דירה היא השאיפה הגדולה של כמעט כל זוג צעיר, אך לאור יוקר המחייה והגידול באינפלציה, נראה כי בישראל ישנה מציאות שבה דירה היא חלום בלתי אפשרי, אלא אם כן הזוג מחזיק בהון עצמי גבוה או עובד במשרות עם תגמול גבוה.

קשה שלא להבחין בעליית המחירים האסטרונומית בשוק הנדל”ן בישראל. בפועל יוצא כך שהחלום לרכישת דירה שפעם היה יעד ריאלי ושגרתי, חומק מבין האצבעות של הזוגות הצעירים, ומותיר אותם בשוק השכירות לכל חייהם.

בעיה זו הייתה אמורה להיפתר על ידי בנק למשכנתאות, אך ההון העצמי של רוב הזוגות לא מספיק על מנת לכסות את ההשתתפות העצמית, כך שזוגות רבים שאינם בעלי הון עצמי גבוה מתקשים מאוד לרכוש דירה, גם כאשר הם לוקחים משכנתה גבוהה. לכן עולה השאלה – האם ניתן לקבל משכנתה ללא הון עצמי?

ראשית תזכורת, משכנתה היא הלוואה בסכום גבוה לתקופה ארוכה, לווה שמעוניין לרכוש דירה מקבל הלוואה מהבנק, ובתמורה לכך, הבנק משעבד את אותה הדירה. ובמידה ולא יעמוד בהחזרי המשכנתה הבנק יוכל למכור את הנכס ולכסות את החוב. על מנת לקבל משכנתה מהבנק, לווה נדרש להביא  הון עצמי של 25 אחוז משווי הנכס. לא כל אחד זכאי לקבל משכנתה, על מנת לקבל משכנתה מהבנק, יש להוכיח שיעמד בתשלומי ההחזר ושקיים הון העצמי. לווה ללא הון עצמי ייאלץ למצוא דרכים נוספות להשלים את הסכום.

בעבר, היו לרוכשי הדירות בישראל פתרונות שמקלים על קבלת משכנתה, כאשר מי שרצה לרכוש נכס היה יכול לעשות זאת כמעט ללא הון עצמי, ואך בשיעורי מימון גבוהים. כיום, משכנתה ללא הון עצמי הפכה למורכבת וקשה יותר ליישום, בגלל מגבלות בנק ישראל על שוק המשכנתאות ומצב הכלכלי הלא יציב במשק.

אחוזי מימון שניתן לקבל מהבנק

• דירה חדשה ויחידה עד 75% משווי הנכס
• דירה חילופית עד 70% בתנאי שמוכרים את הנכס הראשון תוך 18 חודשים.
• דירה שניה, שלישית עד 50% משווי הנכס

מה האפשרויות העומדות בפני המעוניינים במשכנתה ללא הון עצמי?

אחת האפשרויות “הלוואה משלימה”, אחת מהדרכים הפופולארים לקבלת משכנתה ללא הון עצמי היא הלוואה מגוף שאינו הבנק, על חשבון כספי קרנות גמל, קרנות השתלמות וקרנות פנסיה וכדומה. ניתן לקחת הלוואה לכל מטרה בתנאים אטרקטיבים, שכן קרנות הפנסיה או קרנות הגמל, מהוות בטוחה שכנגדם ניתן לקחת הלוואה. לכן, לרוב תנאי ההלוואה יהיו טובים, מכיוון שסכום ההלוואה הוא אחוז מסוים מסכום כספים שכבר שייך לכם, אך כספים אלו אינם נזילים.

אחוזי מימון מגובה החיסכון שבגינם ניתן לקבל משכנתה ללא הון עצמי

• קופות גמל, עד 80% מסכום הנזיל ועד 30% מסכום שאינו נזיל.
• קרנות פנסיה, עד 30% מערכי הפיקדון, לא כולל מרכיב הפיצויים.
• קרנות השתלמות- עד 80% מסכום הנזיל ועד כ- 50% מסכום שאינו נזיל.
• גובה הריבית וההצמדה לסכום ההלוואה תלוי במדד משתנה ותלוי בגופים הפיננסים ובמצב המשק הכללי בתקופת הזמן בה ניתנה ההלוואה. ניתן לקבל את רוב ההלוואות לתקופה שבין שנה לשבע שנים, כאשר הריבית תהיה ריבית פריים.

אפשרות נוספת הלוואה מקרובי משפחה או חברים

אם יש אפשרות לבקש כספים מהורים, חברים או קרובי משפחה.  הלוואה מחברים או מתנה מההורים אלו הלוואות בעלות תנאים טובים יותר. מה שחשוב בהלוואה מסוג זה הוא לסכם את תנאי ההחזר, לאיזו תקופה ההלוואה, האם ההחזר הוא חודשי או בסוף התקופה? באיזו ריבית, אם בכלל, אולי חלק מהסכום הינו מתנה?

משכון נכס של הורים

לעיתים זה הפתרון היחידי שבעזרתו זוגות צעירים יכולים להרשות לעצמם לקנות בית. אמנם ההחלטה שכזו לא תמיד אידיאלית, אך לרוב לא קיימת דרך אחרת מאשר להיעזר במשפחה.  ניתן לקבל מהבנק הלוואה עד 50% משווי נכס של ההורים. במידה וקיימת משכנתה על הדירה, סך ההלוואות לא יעלה על 50% משווי הנכס ולא ניתן יהיה לקחת משכנתה נוספת על המשכנתה. חשוב לדעת שגם אם להורים יש נכס, אין הדבר אומר שהם בעלי יכולת החזר מתאימה על מנת לעמוד בתשלומי המשכנתה. על מנת שלא להכניס את הוריכם לבור כלכלי, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות המתמחה בתחום ולוודא אם זה המסלול הנכון ביותר לקבלת משכנתה ללא הון עצמי.

דוגמה למימון על ידי משכון נכס של הוריכם ?

עלות דירה של ההורים  1.5 מיליון ₪,  על הנכס נשארה משכנתה בגובה של 250,000 ₪ . ראשית, נחשב כמה זה 50% משווי הנכס -750,000 ₪. בנוסף, קיימת משכנתה על סך 250,000 ₪, לכן ההלוואה שניתן יהיה לקחת בגין משכון הנכס תהיה בגובה של 500,000 ₪.

משכנתה הפוכה

דרך נוספת שבה ההורים יכולים לעזור לילדים להשיג דירה משל עצמם, היא המשכנתה ההפוכה. אם ההורים בני 60 ומעלה ויש ברשותם דירה שהיא לחלוטין שלהם, כלומר ללא משכנתה, הם יכולים למשכן את הדירתם, ולא להחזיר את הכסף שקיבלו באמצעות תשלומים חודשיים. במילים אחרות ההורים שהם בני 60 ומעלה יכולים לקחת משכנתה הפוכה, להיות חייבים לבנק עד 50% משוויה הנוכחי של הדירה, למסור את הכסף לילדים, וכל זאת מבלי שיצטרכו לעמוד  בהחזרים חודשיים. עד שימכרו את הדירה או שילכו לעולמכם, לא יצטרכו לפרוע את החוב. אחרי שילכו לעולמם, הילדים יוכלו למכור את הדירה ולהחזיר לבנק את כספם, ולהתחלק כיורשים בשארית שתיוותר. במידה והילדים לא יעשו כך, שנה אחרי שההורים  שילכו לעולמם הבנק ימכור את הדירה, יקבל את כספו חזרה וישאיר לילדים את השארית. בעצם, זה סוג של “הקדמת הירושה” כדי לעזור לילדים להשיג דירה, ההורים ממשכנים את הדירתם והילדים נהנים מהון עצמי שבנוי מכספי הבנק, תמורת חלוקת הירושה עם הבנק.

ריביות משכנתה הפוכה

• הריבית נעות בין 5% ל-6%.
• למשכנתה הפוכה יש מסלול אחד ריבית קבועה צמודה למדד (מ”צ) שאת הקרן והריבית משלמים בסוף ההלוואה, כלומר הלוואת בלון מלאה. קיימת האופציה לשלם על הריביות בזמן תקופת ההלוואה כלומר לעשות את ההלוואה כהלוואת בלון חלקית אבל זה לא אומר שבהכרח כדאי (משכנה הפוכה מחושבת על בסיס  ריבית דריבית כלומר ריבית המחושבת לא רק על הקרן אלא גם על הריבית שהצטברה בתקופה הקודמת).

משכנתה מגופים חוץ בנקאיים

בשוק המשכנתאות קיימים שחקנים רבים, אם בעבר רק הבנקים הציעו משכנתאות כיום השוק פתוח לתחרות וניתן לקבל משכנתה לצורך רכישת דירה מגופים כגון, חברות כרטיסי אשראי הנתונות לפיקוחו של בנק ישראל, בתי השקעות, גופים חוץ בנקאיים כמו מימון ישיר, טריא, חברות ביטוח ועוד. חשוב לציין שהלוואה מגופים חוץ בנקאיים היא בדרך כלל בתנאים יקרים ופחות משתלמות מאפשרויות אחרות להשגת משכנתה ללא הון עצמי.

משכנתה חוץ בנקאית – למי זה מתאים

• מתאימה למסורבי בבנקים
• למי שמתקשה להשיג את הון ראשוני מהבנק
• למי שהבנק מסרב לתת הלוואה בגלל היסטוריית אשראי שלילת (BDI שלילי) ומסיבות אחרות.
• שאינו מעוניין לקחת משכנתא ארוכת טווח מהבנק.

בדרך כלל, מי שלוקח משכנתה חוץ בנקאי קיבל סירוב מהבנקים, מסיבות כמו הון עצמי נמוך, יכולת החזר נמוכה, חשבונות בנק מוגבלים, חוב בהוצאה לפועל, הימצאות בהליך כינוס נכסים, פשיטת רגל ועוד.

ריביות במשכנתה חוץ בנקאית

הריביות במשכנתה החוץ בנקאית בדרך כלל גבוהות. למעשה, חברות הביטוח מציעות ריביות המתחרות בריבית הממוצעת של הבנקים למשכנתאות (1% – 6%), וחברות מימון חוץ בנקאי בדרך כלל יציעו ריביות יקרות יותר, בריבית ממוצעת של 8%.

דירה במחיר למשתכן, מחיר מטרה, דירה בהנחה- אפשרות נוספת לרכישת דירה ללא הון עצמי,  או עם הון עצמי מאוד נמוך היא אחת מהתוכניות של מדינת ישראל במטרה להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מעודפים. בכל אחת מהתוכניות הנ”ל, ההון העצמי שתידרשו להביא יהיה 100 אלף ₪ או 10% מגובה מחיר הדירה (הגבוה מבין השניים). לדירה ששווה  1.4 מיליון ₪  גם אם אין לכם 100 אלף ₪, לקיחת הלוואה על סכום זה תהיה יותר קלה ונוחה מאשר לקחת הלוואה על סכומי כסף גדולים יותר. חשוב לציין שעל מנת להשיג דירה בתוכנית נדרש להירשם להגרלה, כאשר לא מובטח שתשיגו דירה ואם כן, לא בטוח שהדירה תתאים לציפיותיכם.

הסיכונים בלקיחת משכנתה ללא הון עצמי?

בכדי להתמודד עם בעיות יוקר המחיה בישראל, קיימים פתרונות רבים לגיוס הון עצמי נדרש על מנת לקבל משכנתה מבנק למשכנתאות. בעבר, היה ניתן לקבל משכנתה ב- 90%  מימון, אך כיום בנק ישראל לא מאפשר שיעורי מימון כאלו בגלל החשש שתשלומי ההחזר יהיו גבוהים, מה שייקר את המשכנתאות.

ובמידה ותיקלעו לקשיים כלכליים או במידה ותנאי הריבית במשק ישתנו, לווים רבים עלולים להפסיד כספים רבים ואף לאבד את הנכס.

על מנת לשמור על יציבות כלכלית, בנק ישראל נוקט בצעדים שונים, שכן זאת הסיבה לפעולותיו ומגבלותיו על הבנקים והלווים.

הסיכונים העיקריים ללקיחת משכנתא ללא הון עצמי

• ההחזר החודשי גבוה הינו סיכון של אי עמידה בהחזרי משכנתה. לכן, נדרש לחשב את
• יכולת ההחזר החודשית מראש על מנת לעמוד בה.
• סיכון גבוה למינוף מוגזם.
• חוסר יכולת לעמוד בתשלומי החזר עד אובדן נכס.

קניית דירה ללא הון עצמי יכולה להיראות לפעמים כמו משימה בלתי אפשרית, אבל כמו שראינו יש דרכים רבות ומגוונות לעשות זאת בין בעזרת סדר במצב הכלכלי האישי, צמצום הוצאות לא הכרחיות והגדלת הכנסות, מימון בדרכים שונות, עזרה מהורים, בנקים וגופים חוץ בנקאיים, ניתן לראות שיש בהחלט פתרונות יצירתיים רבים. עכשיו אחרי שמכירים את הדרכים השונות בדקו היטב את המצב הכלכלי, מה ביכולתכם לעשות ומה לא, בדקו היטב, היעזרו במומחים ובמידה שהתנאים מאפשרים זאת התקדמו לקניית דירה משלכם בין אם יש לכם את ההון העצמי הדרוש או שאתם מתקדמים בדרך להשיג אותו.

חשוב להבין שלקיחת משכנתה היא אחת העסקאות החשובות ביותר שתעשו בחייכם, מדובר בהתחייבות כלכלית לתקופת זמן ארוכה, ולכן חשוב לוודא בכל דרך אפשרית מה היא האפשרות הטובה ביותר.