רכישה מקבלן – האם כדאי להקדים תשלומים כדי לחסוך את מדד תשומות הבניה?

התשובה לשאלה הזו איננה חד משמעית. בעקרון, ככל שההכנסה נמוכה יותר, העמידות להפתעות ושינויים נמוכה יותר ולכן כדאי להימנע מחשיפה למדד תשומות הבניה, ובכלל לסיכונים פיננסיים, כמו למשל נתח גדול מהלוואת המשכנתה במסלולים תנודתיים.

מדד תשומות הבניה מייצר אי ודאות אצל רוכשי דירות מקבלן. כאשר קונים דירה מקבלן, מסכמים מחיר ביום הרכישה אך המחיר הסופי תלוי בעצם במועד הגעת התשלומים לקבלן. אי הודאות נוצרת הואיל ובחלק גדול מן החוזים הנהוגים בשוק הדיור לרכישת דירה חדשה מקבלן או יזם יש התחייבות חד צדדית של הרוכשים כי כל התשלומים שלא שולמו במעמד החתימה על ההסכם יהיו צמודים למדד תשומות הבניה.

מהו מדד תשומות הבניה?

זהו מדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס), כל 15 לחודש, והוא משקלל עלויות של שורה של חומרים המשמשים לבניית דירה חדשה. מדד תשומות הבנייה מורכב ממספר רכיבים ומשקל שונה של כל רכיב. מדד תשומות הבניה מושפע יותר ממחירי חומרי גלם וסחורות לענף הבנייה, והוא שונה ממדד המחירים לצרכן.

כאשר מדד תשומות הבניה עולה, הוא מייקר למעשה את מחיר הרכישה של הדירה ומייצר אי ודאות. מתחילת השנה הנוכחית (2021) מדד תשומות הבניה עלה כבר בכארבעה אחוזים !! דבר שמייקר את עלות רכישת הדירה באחוזים ניכרים.

האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן?

לרוב, כאשר רוכשים דירה, התשלומים עבור הרכישה מורכבים מהון עצמי וממשכנתה, אך יש גם כאלו שיש בידם את מלוא ההון לרכישה ואינם נזקקים למשכנתה. כאשר הרכישה מתבצעת מקבלן, משלמים סכום מסויים עם החתימה על ההסכם ושאר התשלומים מועברים אליו בדרך כלל בהתאם להתקדמות הבנייה באמצעות שוברים המונפקים על ידו ובדרך כלל יש בהסכם התחייבות של הרוכשים כי כל התשלומים שלא שולמו במעמד החתימה יהיו צמודים למדד תשומות הבניה.

אם נניח כי נשאר לשלם לקבלן עוד מליון שקלים ומדד תשומות הבניה עלה באותה שנה ב- 3.5%, הרוכשים יצטרכו לשלם לקבלן עבור עלייה זו סכום נוסף של 35,000 ₪ !! אם מדובר בשנתיים, אז ערך העלייה כבר יגיע ליותר מ- 71,000 ₪ !!!  סכום לא מבוטל לכל הדעות, וכנראה גם לא נלקח מראש בחשבון וככל הנראה יהיה חסר אם הסיכון מתממש.

אז מה הפתרון לעלייה לא מתוכננת במדד תשומות הבניה?

כאשר יש לפרוייקט בנק מלווה – הקדמת תשלומים לקבלן

כאשר יש לפרוייקט בנק מלווה, כל תשלום שמשולם על חשבון תמורת הדירה, מגיע לחשבון ייעודי של הפרוייקט שהוא נפרד מהקבלן. אם מקדימים תשלומים, גם הם יופקדו לחשבון הייעודי ויהיו כפופים לפרוייקט. דבר זה מגן על הרוכשים מכיוון שאם חלילה הקבלן ייקלע לקשיים, הכסף שהופקד מובטח והבנק המלווה או יזם שיגיע במקומו יהיה מחוייב להמשיך בעבודות מן המקום בו הופסקו. למעשה זו המשמעות של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות) בפועל.

לפיכך, כאשר יש בנק מלווה, הסיכון בהקדמת תשלומים נמוך באופן יחסי. מרגע התשלום, המדדים הבאים מוקפאים ולא יחולו על הסכום ששולם כך שהסכום היחסי של התשלום שהוקדם לא יוצמד למדד תשומות הבניה.

מכיוון שלכל החלטה יש מחיר כלכלי, כאשר מדובר בהון עצמי אין כמעט התלבטות כי מי שכבר התחייב לרכישת דירה לא יחפש הרפתקאות עם כספי ההון העצמי ויעדיף להעביר אותם על חשבון רכישת הדירה כדי לעצור מדדים עתידיים. כאשר מדובר במשכנתה, אם יש אפשרות להתחיל להחזיר את התשלומים עבור מלוא הסכום באופן מיידי גם כן עדיף להקדים תשלומים. בכל מקרה, ההחלטה איננה גורפת לכולם, כל מקרה צריך להיבחן לגופו כדי להפחית סיכונים כלכליים.

גרייס חלקי – כאשר לוקחים משכנתה  ורוצים להימנע מהצמדה למדד תשומות הבניה מצד אחד, אך מצד שני עדין יש צורך לשלם גם עבור שכירות עד לסיום פרוייקט הבניה ולכן אין אפשרות לעמוד גם בתשלומי השכירות וגם בתשלומי המשכנתה, ניתן לבקש לקחת את מלוא המשכנתה ולשלם עבור הדירה את כל הסכום, ובמקבלים לקבל מן הבנק גרייס חלקי, זאת אומרת שלא משלמים את מלוא תשלומי המשכנתה, אלא רק את הריבית לתקופה שעד שהדירה מוכנה. צריך כמובן לקחת בחשבון שבתקופה זו לא תהיה נגיסה מקרן ההלוואה וכאשר תסתיים תקופת הגרייס, התשלומים החודשיים יהיו גבוהים יותר כי הם יתחלקו ליתרת התקופה של ההלוואה.  כדאי לבצע הקדמת  תשלומי משכנתה כאשר מדובר בתקופה בה הריביות נמוכות כי אז מקבעים תנאים טובים למשכנתה וגם מקטינים חשיפה למדד תשומות הבנייה.

מתי אי אפשר להקדים תשלומים לקבלן?

כאשר רוכשים דירה מקבלן ללא ליווי של גוף פיננסי, (דבר שאיננו מומלץ) החוק קובע כי התשלומים לקבלן יבוצעו בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. במצב כזה, אם יתרת התשלומים שלא שולמו עדיין תהיה צמודה למדד תשומות הבנייה, לא ניתן להקדים תשלומים לקבלן, אלא לפי קצב התקדמות הבנייה. למעשה עדיף לא להקדים, כי אם הקבלן יקלע חלילה לקשיים, יהיה קשה להבטיח את התשלומים ששולמו. במקרה כזה צריך לקחת בחשבון כי יש להוסיף למחיר הדירה מרווח בטחון משמעותי בתקציב הרכישה או להתמקח עם הקבלן על סעיף ההצמדה למדד תשומות הבנייה, או לדרוש הנחה במחיר הדירה שתפצה על עלייה עתידית.