משכנתה בקיבוצים עם שיוך פנימי בלבד

מועצת מקרקעי ישראל אישרה שורה של החלטות מדיניות שמטרתן לאפשר לחברי אגודות חקלאיות לרכוש זכויות בנכסי המגורים שבהם התגוררו.

לפני הליך שיוך המגרשים לחברים, הקיבוץ בלבד הינו בעל הזכויות במקרקעין עליהם בנויים בתי החברים.

בתהליך שיוך הדירות, מוותר הקיבוץ על הזכויות בקרקעות שהקנה לו מינהל מקרקעי ישראל, ובסיום התהליך נוצר קשר ישיר בין כל משפחה לבין המינהל בדרך של הסכם חכירה לדורות.

הסכם זה מעניק את הזכויות בדירה ובמגרש לחברי הקיבוץ.

משכנתה על בניה טרם שיוך ברמ”י (מנהל מקרקעי ישראל)

היום חלק גדול מהקיבוצים החל בהליך שיוך הדירות לחברים, זהו הליך שיכול לקחת מספר שנים עד שמגיע לסיומו ולכן הקיבוצים שהחלו את התהליך הגיעו להסכמות עם הבנקים על מנת שחברי הקיבוץ יוכלו לבנות את ביתם על מגרשים שישוייכו להם בעתיד.

מצב זה נקרא שיוך פנימי מאחר והשיוך בשלב זה הוא רק מול הקיבוץ ולא מול המינהל.

מכיוון שהמשכנתה ניתנת כנגד ביטחונות שיהיה לבנק קשה יותר לממש במקרה הצורך, לרוב הבנק יקטין את הסיכון אליו הוא חשוף ע”י מספר צעדים המרעים את התנאים ללווה.

  • לרוב הריביות תהיינה גבוהות יותר ממשכנתה רגילה
  • גובה ההלוואה בממוצע עד 700,000 ₪ או 70% (בנקים מסויימים מגבילים עד 60% מימון) משווי הנכס – הנמוך מבניהם.
  • בשנה האחרונה חלק מהבנקים העלה את הרף ומאפשר משכנתה גבוהה יותר
  • בנקים מסויימים מתנים את המשכנתה רק עם השתתפות קרן קמ”ע
  • יתכן והבנק יגביל את יחס ההחזר החודשי לנטו של הלווים לכדי 30% עד 35% (עד 40% במשכנתה רגילה).
  • שווי הנכס ממנו תיגזר המשכנתה יקבע עפ”י דו”ח שמאי המשקלל פנימה את עלויות הבנייה על סמך היתרים ותוכניות בנייה + עלויות פיתוח .
  • שווי הנכס אינו כולל את עלות הקרקע בשלב זה, מה שמגביל יותר את גובה הסכום שתוכלו ללוות בשלב זה.

תהליך שחרור הכספים מהבנק

שחרור הכספים מתבצע בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה החל מסיום שלב היסודות ועד גמר, בדיוק כמו בניה עצמית בכל מקום אחר, הלווה מקבל את הכסף לחשבון הבנק האישי שלו ומעביר לקבלן לפי קצב התפתחות הבניה.

לאחר שמגיע מועד השיוך המיוחל תוכלו לקבל את המימון הנדרש לרכישת הקרקע (בכפוף לשובר מהמנהל ולעמידה במגבלות).

לאיזה בנק פונים במצב של שיוך פנימי

הקיבוץ והבנק צריכים להגיע להסכמות על מתן משכנתאות לחברים.

במרבית המקרים הקיבוץ מסכם עם שניים-שלושה בנקים כאשר הפעילות תהיה מול סניף מאד מסוים של אותו בנק בכל אזור.

לאחר שהבנק מאשר את מתן ההלוואות לקיבוץ מגיע השלב השני בו נבחן כל לווה בפני עצמו, בדיוק כמו בכל משכנתה רגילה + המגבלות המתבקשות מאופי העסקה.

שימו לב, ככל שהקיבוץ יגיע להסכמות עם כמה שיותר בנקים, כך ייטב לכם הלווים. יותר בנקים משמע יותר תחרות ויותר כח מיקוח שלכם על תנאי המשכנתה.

קרן קמ”ע

על פי ההסכם שנחתם בין חלק מהבנקים לתנועה הקיבוצית נקבע כי קרן קמ”ע (קרן הערבויות של התנועה הקיבוצית) תעניק לחברי הקיבוץ ערבות עד 50% מסכום המשכנתה

ייתכנו מקרים בהם בנק יסכים למתן משכנתאות רק עם ערבויות של קרן קמ”ע .

בנקים אחרים ייתכן ויסכימו למהלך גם ללא הקרן, אך אם תחליטו על צירופה תיהנו מתנאים משופרים ועלויות משכנתה זולות יותר (בטחונות חזקים יותר). כרגע קרן קמ”ע עובדת עם טפחות, לאומי, איגוד ופועלים. צירופה של הקרן כרוכה בעלות.

לסיכום

תחום המשכנתאות בקיבוצים הוא תחום מאד דינמי המשתנה ומתפתח תדיר. חשוב מאד לשים לב לשינויים כמו גובה הסכום המקסימאלי של המשכנתה בקיבוץ למשל, היום ניתן למצוא בנקים נוספים המתגמשים בתנאים.

בסופו של יום מדובר בנתח שוק גדול ורוב הבנקים רוצים להיות שם.

עדיין, המשכנתאות הללו מוגבלות ופחות טובות ממשכנתאות רגילות וחייבים לתכנן אותן בצורה יעילה ואיכותית תוך שקלול האופציות לשינוי עתידי לאחר סיום תהליך השיוך.

חשוב מאד לבנות משכנתה חכמה: מחד, תמהיל המאפשר מיחזור עם מינימום קנסות לכשיתבצע השיוך.

מאידך, תמהיל איכותי לטווח ארוך על בסיס ניהול סיכונים במקרה ולא ישתלם למחזר.

סיטואציה בה לא ישתלם למחזר – ריביות המשכנתה עולות משמעותית ובמועד השיוך בו אנו יכולים גם למחזר פשוט לא משתלם לבצע שינויים במשכנתה. במצב כזה ייתכן ויהיה כדאי להמתין להזדמנות אחרת.

חשוב לציין כי לאחר הליך השיוך מול מנהל מקרקעי ישראל הבנקים מתייחסים להלוואה כמשכנתה רגילה לבניה עצמית.

שתפו את הפוסט:

תוכן עניינים

רוצים לחסוך כסף במשכנתא?

פרסומים נוספים

מנהל מקרקעי ישראל ממ"י – רמ"י

מנהל מקרקעי ישראל ממ”י – רמ”י

שמו החדש רמ”י רשות מקרקעי ישראל. ממ”י  מינהל מקרקעי ישראל הוקם בשנת 1960 באמצעות ומכוח שני חוקים , האחד חוק יסוד : מקרקעי ישראל” עיקרי

הטבות במשכנתה -מענק מותנה

הטבות במשכנתה -מענק מותנה

הקדמה לא פעם בתהליך הייעוץ והליווי אני נשאלת על ידי הלקוחות אם יש להם הטבות במשכנתה בגלל הסטטוס שלהם. במשכנתה יש כל מיני הטבות שניתן

אישור זכויות

התבקשתם להציג אישור זכויות בעסקת מכירת דירה או נטילת משכנתה ? מה זה המסמך הזה? מה ההבדל בינו לבין נסח טאבו? מי מפיק אותו ומדוע

תודה רבה על פנייתך
הינך מועבר/ת לאתר רשת איתנים

מתעניין להיות זכיין איתנים

רוצה לקבל שיחת ייעוץ מהמומחים של איתנים

רוצה לקבל שיחת ייעוץ מהמומחים של איתנים

דילוג לתוכן