מזל טוב!
אחרי כל ההתלבטויות של איפה לקנות דירה. ואיך לממן את הדירה. ואתם כבר נמצאים רגע לפני חתימת המשכנתא אבל אז הפקיד בבנק אומר לכם רגע מה עם ערב?
בכתבה זו נבין מתי ידרשו בבנק ערב ואיזה סוגי ערבים ישנו בהלוואות. וכמובן איך נוכל להגדיל את ההון העצמי דרך ערב.
מה זה ערב למשכנתא?
בהרבה מקרים הבנק דורש הוספת ערב למשכנתא (מלשון ערבות) דרישה זו מגיעה כאשר הבנק חושש שיהיה לכם קשה להחזיר את המשכנתא לבדכם והוא בעצם “לא סומך עליכם” שתחזירו את המשכנתא באופן עצמאי ולכן הוא רוצה שיהיה מישהו נוסף שיצטרף להלוואה. כך, הבנק הרבה יותר בטוח כי חוץ מכם יש עוד מישהו שקשור להלוואה ואם חלילה אתם לא תוכלו להחזיר את המשכנתא הוא יוכל לפנות אליו.
לדוגמא:
באם היכולת החזר שלכם (עד 40% מההכנסה הפנויה שלכם) אינו תואם את ההחזר החודשי למשכנתא. סביר להניח שתצטרכו ערבים.
מקרים נוספים שהבנקים דורשים לווים: לווה צעיר. תנודתית בעבודה .מספר הלוואות במקביל או צקים חוזרים וכדומה.
סוגי הערבים
בהוספת ערב למשכנתא ישנו הרבה סוגים. ישנו ערבים שגם משלמים חלק מההחזר החודשי שהוא מינימום 20% מההחזר החודשי למשכנתא. וישנו סוגי לווים נוספים שאם רק למקרה של גיבוי ללא צורך בהחזרים חודשים דבר זה משתנה בין סוגי עסקאות ולווים.
ערב שלא משלם
הערב בעצם מתחייב לתת לכם גיבוי אם וכאשר תתקשו בהחזר ההלוואה, אבל הוא לא מחזיר בכל חודש סכום כלשהו מהמשכנתא. והוא נמצא רק לטובת מקרה שבו לא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא שלכם.
ערב משלם
זה ערב שמשלם בכל חודש חלק יחסי מהמשכנתא שלכם והופך להיות משתתף פעיל בהלוואה.
כמו כן, חשוב לדעת שהערב לוקח על עצמו את כל התחייבות המשכנתא והוא לא ערב רק על החלק שהוא משלם אלא על המשכנתא כולה. כך שברגע שחלילה לא תחזירו את המשכנתא, הבנק יתבע אותו יחד אתכם ואם לא יוכלו להוציא כסף מכם, אז יפנו אליו ויעשו כל מה שהם יכולים.
ערב להגדלת ההון עצמי
ישנו גם ערבים שמשתתפים כל חודש בהחזרי המשכנתא במטרה לסייע לבן להגדיל את ההחזר החודשי שלו וכך לקנות נכס יותר גדול וכמובן בהחזרים גדולים יותר במקרים אלו תיחשב ההכנסה של הערב על בסיס מחצית מהכנסתו נטו הפנויה.
זה אומר שאם נניח ואותו רווק היה מצרף את אבא שלו כערב ונניח שאבא שלו מרוויח 12,000 ש”ח נטו (וללא התחייבויות נוספות), זה אומר שהבנק ייחשב את הכנסתו כאילו האבא מרוויח רק 6,000 ש”ח (מחצית מההכנסה האמיתית) ובעצם הרווק + האבא יחושבו כאילו הם מרוויחים 16,000 ש”ח ביחד (10,000 ש”ח של הבן + 6,000 ש”ח האבא).
מי יכול לשמש כערב במשכנתא?
הבנקים לא סומכים על כל ערב שתביאו, אלא דורשים שהוא יהיה קרוב משפחה מדרגה ראשונה (אחים / הורים /ילדים), במקרים מסוימים בבנקים או בחברת החוץ בנקאי ישנו אפשרות להוספת ערבים גם לא מקרבה ראשונה.
איזה סיכונים הערב לוקח על עצמו?
במידה והערב ירצה לקחת משכנתא או הלוואה נוספת (שלא קשורה אליכם), והוא מוגדר כערב משלם (במשכנתא שלכם), הבנק שאמור להעמיד לו את המשכנתא יתחשב בכך ובעצם ירשום לו בטור ההתחייבויות סעיף של משכנתא – שבמידה מסוימת יכולה להצר את צעדיו מלקחת משכנתא או הלוואה גדולה נוספת (כי הוא הרי חייב סכום מסוים לבנק, גם אם המשכנתא בעיקרה רשומה גם עליכם).
באיזה גיל צריך להיות הערב?
הבנקים לא אוהבים ערבים מבוגרים, אפשר לומר שברוב הבנקים כבר לא יקבלו ערבים מעל גיל 60 (ייתכן ואם יהיה ערב ממש איכותי עם הכנסה גבוהה ויציבה ומספר דירות אז יקבלו אותו גם בגיל 65), אבל ברוב המקרים גיל 60 הוא די הגבול העליון כשמדובר בצירוף ערבים למשכנתא. נתון זה משתנה מאוד בין כל בנק לבנק וחשוב לברר לפני התהליך.
לסיכום
חשוב להדגיש בפני האדם שאתם מבקשים ממנו להצטרף כערב את כל ההתחייבויות שהוא עומד לקחת על עצמו. אני מציע שגם הוא ייפגש עם היועץ לקבלת הסברים לפני החתימה, על מנת שהוא יחתום על המשכנתא לאחר שקיבל החלטה מושכלת ובדק את כל הפלוסים והמינוסים של הנושא.
