הלוואות יכולות להתחלק לכמה סוגים: הלוואות שאנחנו לוקחים לשם השקעה כזו או אחרת, (בעיקר השקעה נדל”נית) כאן אנחנו יודעים שההלוואה היא מעין השקעה והמטרה היא להחזיר את ההלוואה ובנוסף לקבל תשואה. סוג נוסף זו הלוואה שמטרתה היא לממן אירוע מסויים כמו בת/בר מצווה, חתונה, לימודים ועוד..
סוג אחר של הלוואה, זו הלוואה שבאה לעזור לנו להיחלץ מצרה כלכלית אליה נכנסנו.
הקורונה לימדה אותנו שאם ההתנהלות הכלכלית שלנו בעסק או במשק הבית, אינה נכונה וטובה, אנחנו מהר מאוד נמצא את עצמינו לוקחים הלוואה כדי לכסות על מחסור כלשהו שנוצר עקב אותה התנהלות לקויה. אם לא נלמד להתנהל אחרת, ככל הנראה נמצא עצמינו שוב באותה הסיטואציה וניקח שוב הלוואה על מנת לצאת ממנה. כך שוב ושוב וההלוואות הולכות ותופחות.
במאמר זה אתמקד בהלוואות הנלקחות עקב התנהלות כלכלית פחות טובה שגורמת לנו לקחת הלוואות שמפצות על מצב שבו ההוצאות גדולות מההכנסות.
לכל הלוואה אשר ניקח יש “מחיר”, כלומר את גובה הריבית עליה וכתוצאה מכך, גם ההחזר החודשי. להלוואות לכל מטרה בדרך כלל יש ריבית גבוהה יותר מהלוואה לדיור, על אף שבתקופה האחרונה ניתן לקבל הלוואות גם בריביות טובות מאוד בתנאים מסויימים.
אותם החזרים חודשיים מצטברים לסכומים לא קטנים המכבידים על התזרים החודשי.
אנחנו עובדים, מרוויחים לא רע ואפילו יפה, אבל אז, סכום מאוד נאה של כסף יורד על אותן הלוואות ומשכנתה. אנחנו מתחילים את החודש עם סכום אחר לגמרי שאינו משקף את גובה ההכנסה שלנו ולפנינו לשלם עוד חשבונות, קניות, ביגוד, בילויים ועוד…
כל מה שאנחנו רוצים, זה להוריד מעצמינו את המתח והדאגה שזה גורם לנו ולהתחיל את החודש עם סכום שאיתו אפשר להתנהל נכון כלכלית ואולי אפילו לחסוך קצת כסף.
נוכל לעשות את זה על ידי צימצום גובה ההחזרים בפריסה מחדש של ההלוואות והמשכנתה. ניקח הלוואה אחת שנקראת הלוואה לכל מטרה, אשר מאחדת את כל ההלוואות הקיימות ובמידה ויש לנו גם משכנתה, נבחן אפשרות למיחזור המשכנתה ושיפור התנאים שלה, שישרתו את המטרה שלנו- צמצום ההחזר החודשי.
הנתונים מראים שכ15% בלבד מכלל הלווים מיחזרו משכנתה בשנה האחרונה. עקב עליית המחירים הדראסטית בשנה האחרונה כדאי לנצל את עליית שווי הנכס, להחליף בנק ולשפר את אחוזי המימון והריביות.
אחת הנקודות החשובות שאנחנו צריכים לדעת, זה שגובה המשכנתה וסך ההלוואות שאנחנו רוצים לאחד או למרכז, לא יכול לעלות מעל 50% משווי הנכס שלנו ואת זה יש לבדוק יחד עם שמאי. הבנק ירצה לוודא שאכן ערך הנכס הוא כפי שדיווח הלווה ושסך גובה ההלוואה יעמוד בקריטריון של 50% מערך הנכס.
אם ביצעתם בנייה לא חוקית כלשהי וכעת אתם רוצים לעשות מהלך של מיחזור ואיחוד הלוואות, אתם צריכים להביא שמאי. ייתכן ותיתקלו בבעיות לאישור או שהשמאי יעריך את הנכס בשווי פחות ויש להיערך לכך בהתאם. אם הנכס תקין, השמאי יעריך את הנכס בשווי מסויים ומכאן תוכלו לקבל עד 50% מאותו שווי, גם עבור המשכנתה וגם עבור ההלוואה לכל מטרה.
אם סיימתם לשלם את המשכנתה, או שלא הייתה לכם כזו, אבל יש לכם נכס והלוואות ואתם רוצים לאחד אותן ולמשכן את הבית, עדיין תצטרכו הערכת שמאי על מנת שהבנק יידע מהו שווי הנכס וייחשב את אחוז המימון על גובה ההלוואות ביחס לנכס.
אחרי ששמאי העריך את הנכס, יש אישור למחזר את המשכנתה ולאחד את ההלוואות להלוואה אחת במישכון הנכס, תדרשו לבנות את ההרכב (התמהיל) של כל המסלולים השונים גם עבור המשכנתה בתנאים של ריביות לדיור וגם עבור איחוד ההלוואות בתנאים של ריביות לכל מטרה. ריביות כל מטרה הן גבוהות יותר מדיור וצריך לקחת את זה בחשבון בבניית התמהיל ולתכנן אותו נכון.
נקודה נוספת חשובה, היא לוודא עמידה ביחס החזר. הבנק ירצה לראות שאנחנו יכולים לעמוד בהחזר המשכנתה וההלוואה לכל מטרה לפי ההכנסה שלנו. אתן דוגמה:
יש לנו נכס בשווי 2.5 מיליון שקלים עם משכנתה בגובה 700 אלף שקלים. בנוסף, יש לנו הלוואות שסכומם המצטבר עומד על 200 אלף שקלים. ההחזרים החודשיים בעבור כלל ההלוואות עומדים על 10,000 שקלים. גובה ההכנסות של אותה משפחה עומד על 16,000 שקלים. ההחזרים מפחיתים את גובה ההכנסה הפנויה לנפש והקושי להתנהל עם גובה החזרים של 62% מסך ההכנסה נטו הוא בלתי אפשרי עבורם. למעשה, ניתן להגיע להחזר חודשי עבור המשכנתה וההלוואות האחרות על ידי מיחזור ופריסה מחדש להחזר של 4500 ₪ המהווים 28% בלבד מגובה ההכנסות. ניתן להגיע עד 40% יחס החזר ולשנות את תקופת התשלום בהתאם.
מה קורה אם גובה המשכנתה מגיע ל50% מערך הנכס ויש לנו בנוסף הלוואות שאנחנו רוצים לאחד?
ניתן לבדוק פתרונות נוספים אצל הגופים החוץ בנקאיים שאינם מחוייבים לרגולציה של בנק ישראל, ויכולים לתת לנו אחוזי מימון גבוהים יותר משווי הנכס בהשוואה לבנק ולענות על הצורך שלנו לצמצם את ההחזרים החודשיים.
כן, לרוב זה מחייב אותנו לפרוס את ההלוואות לתקופה יותר ארוכה, אבל בכדי למנוע מעצמינו לחצים, פחדים יומיים, סיכסוכים בתוך המשפחה, קשיים בזוגיות ואף בעיות בנתוני האשראי ואיבוד הבית, הפריסה היא מחוייבת במציאות. כאשר המצב ישתפר יהיה ניתן לשקול צמצום של התקופה ולהעלות את ההחזר החודשי.
ליווי כלכלת המשפחה הינו חשוב ואף הכרחי במקרה שכזה. ההלוואות מלכתחילה נלקחו עקב התנהלות כלכלית שגויה ואם נמשיך להתנהל לא טוב, מהר מאוד נגיע למצב שבו שוב אנחנו לוקחים הלוואה כי ההוצאות היו גדולות מההכנסות וכיו”ב. לעיתים ההלוואות נלקחו עקב בעיה נקודתית ואז ליווי כלכלת המשפחה הוא בגדר אפשרות.
