עסקה בתוך המשפחה

יש מצבים בהם נעשות עסקאות מכר נדל”ן שבהן יש קשר משפחתי בין המוכר לקונה. לדוגמא: הורים המבקשים למכור נכס מקרקעין לילדיהם, רכישת חלק מדירת ירושה על ידי אח אחד משאר האחים, בני זוג שמתגרשים ואחד מהם רוצה לקנות את חלקו של האחר. במקרים כאלה, פעמים רבות הצד הרוכש נזקק למשכנתא לצורך השלמת העסקה.

מבחינת הבנק, עסקאות בתוך המשפחה נחשבות בעייתיות יחסית לעסקאות בהן אין קשר משפחתי בין המוכר לקונה.

עסקאות בין בני משפחה, מנקודת המבט של הבנק, תמיד נחשבות לבעייתיות והבנקים ישאפו לריביות גבוהות יותר מאשר בעסקאות אחרות.

דוגמאות לעסקאות בתוך המשפחה:

ירושה:

כאשר דירה חולקה בירושה למספר יורשים, אחים (או נכדים) ואחד מהם מבקש לקנות את הדירה משאר היורשים. במקרה כזה, עליו לשלם לשאר היורשים רק את החלק היחסי שלא שייך לו. למשל, ארבעה אחים שירשו דירה בשווי שני מיליון ₪. אחד מן האחים מבקש לקנות את מלוא הדירה. במקרה כזה, הוא צריך לשלם לשלושת האחים האחרים עבור חלקם, דהיינו 500 א’ ₪ לכל אחד, כך שהסכום שהוא צריך להשלים הוא מיליון וחמש מאות א’ ₪ שכן רבע מן הדירה כבר רשום על שמו.

גירושין:

כאשר בני זוג מתגרשים, בדרך כלל הם מחלקים את הרכוש בחלקים שווים ביניהם. יש מקרים בהם אחד מבני הזוג רוכש את מחצית הדירה מהצד השני. במקרה כזה, על הצד הרוכש לשלם לצד השני מחצית משווי הדירה.

מכירה רגילה:

כאשר ההורים מעוניינים למכור את הדירה שלהם לאחד מן הילדים, או אם אח מעוניין למכור את דירתו לאח אחר וכד’. במקרים מן הסוג הזה, לרוכש אין חלק בדירה ועליו לשלם את מלוא שווי הדירה לצד המוכר.

התייחסות הבנק לצורך במשכנתא לעסקה בתוך המשפחה

כאשר נעשית עסקה בתוך המשפחה, הבנקים חושדים בדרך כלל שהעסקה הינה רק למראית עין רוצים למנוע אפקט של “דלתות מסתובבות” בהן מטרת הפניה לבנק היא רק לקבל מימון. לדוגמא: הורים שיש להם דירה אך הם שקועים בחובות ונזקקים למימון אך מתקשים לקבל מימון מהבנק בגלל החובות בהם הם שקועים, הם עשויים לעשות מעין תרגיל, בו ההורים “מוכרים” את הדירה לאחד מן הילדים, הוא פונה לבנק לקבל משכנתא לדיור, וכאשר הוא מקבל את הכסף, הוא מעביר אותו להורים. למעשה ההורים נשארים לגור בבית, הם לא באמת מעוניינים לעבור מן הדירה, גם אין להם לאן. כל המכירה היא תרגיל כדי להוציא כספים מן הבנק בתנאים של משכנתא לדיור. מכיוון שכך, ולאור הניסיון בבנקים למשכנתאות, הם חושדים מראש במי שעושה עסקאות בתוך המשפחה, גם כאשר מדובר בעסקה כשרה.

דרישות הבנק כדי לקבל משכנתא עבור עסקה בתוך המשפחה

• במקרה בו ההורים מוכרים דירה לאחד מן הילדים, הבנק ירצה לראות שלהורים יש דיור חלופי שיוכלו לגור בו, על מנת שלא ישארו בלי מקום לגור. כמובן שבעסקה רגילה, שלא בתוך המשפחה, אין דרישה כזו מהבנק.
• בכל עסקה בתוך המשפחה, דורש הבנק להעביר את הזכויות בטאבו על שם הקונה ורישום המשכנתא לטובת הבנק עוד לפני ששולמה התמורה למוכר. כידוע, בעסקה רגילה שלא בתוך המשפחה, הבנק מעביר את כספי המשכנתא למוכר לפני שהדירה רשומה על שם הקונה והוא מסתפק ברישום הערת אזהרה לטובת הקונה. כאשר הבנק דורש להשלים את הרישום בטאבו על שם הקונה, זה בעייתי מבחינת המוכר, שכן מלוא הזכויות נרשמות על שם הקונה בעוד המוכר לא קיבל את מלוא התמורה. אבל במקרה של בני משפחה, הבנק יוצא מנקודת הנחה שלא תהיה בעיה כזו, שכן בני משפחה אמורים לסמוך אחד על השני.
• הבנק גם מבקש לוודא שתשלומי המיסים בוצעו בפועל, להבדל מעסקה רגילה, בה הבנק רק מבקש לוודא שהעסקה דווחה לרשויות המס. 

אחוזי מימון ותנאי משכנתא לעסקאות בתוך המשפחה

לרוב, אחוזי המימון של משכנתאות בתוך המשפחה יהיו נמוכים יותר, בגלל שמבקש המשכנתא הינו הבעלים של חלק מהדירה. בנוסף, הבנקים למשכנתאות נוטים לתמחר את הריביות לעסקאות בתוך המשפחה במחיר גבוה יותר מעסקאות מקבילות שלא בתוך המשפחה. אם אתם מתכוונים לבצע עסקת מקרקעין בתוך המשפחה, חשוב שתהיו ערוכים לתנאים המחמירים שמציב הבנק. 

סיכום

חשוב לדעת שבעזרת טיפול נכון, הגשת בקשה באופן מסודר ועם הסברים מתאימים ונכונים, ניתן לקבל אישור למשכנתא בתוך המשפחה בתנאים טובים ובריביות אטרקטיביות.

כדאי לפנות ליועץ משכנתאות שמתמחה בעסקאות בתוך המשפחה, לספר לו את פרטי העסקה, אם העסקה אכן אמיתית, מיקום הנכס, לפי מה נקבע המחיר ועוד פרטים המשתנים מעסקה לעסקה. המטרה היא להבין את העסקה וגם את ההיבט המיסויי, זאת לאור דרישת הבנקים למשכנתאות לרשום את העסקה בטאבו לפני שהם מעבירים את כספי המשכנתא. כמו כן לקבל הדרכה כדי להראות לבנק שמובטח למוכר נכס מגורים חלופי. למרות שמדובר בעסקה מורכבת יותר מבחינת הבנקים למשכנתאות, ניתן לצלוח אותה ולהיעזר במשכנתא כדי להשלים את התשלומים.