הגיע הרגע והחלטתם שאתם רוצים לשדרג את הדירה שלכם מזל טוב!
בישראל הרבה מרוכשי הדירות אם משפרי דיור אשר רוצים להגדיל את הדירה. לצורך כך אם מוכרים את דירתם הקיימת ובמשכנתא חדשה קונים את הדירה החדשה.
מכירת ורכישת דירה במקביל היא נושא מורכב. (ישנו שיקולים נוספים כמו מס רכישה ומס שבח שלא נתמקד בו)
השאלה של משפר דיור שואל את עצמו מה עדיף? לקנות ואז להיות לחוץ בלמכור או למכור ואז להיות לחוץ ברכישה ? במאמר זה נתייחס לקנייה לפני מכירת הנכס הראשון.
כמובן שהדבר המומלץ היא למכור ולקנות באותו הזמן או בסמיכות אבל דבר זה לא תמיד אפשרי.
דבר ראשון לפני קנייה של נכס חדש חשוב לגבש תוכנית מסודרת של שווי הדירה הנמכרת (טיפ: יכולים לבדוק זאת באתר של רשות המיסים בכמה נמכר דירה כמו שאתם רוצים לקנות או להתייעץ במתווכים) וכן את כל עליות השונות הנלוות לעסקה וכן את מקורות המימון השונות לרכישה.
במקרה שלא ניתן למכור ולקנות באותו הזמן ההמלצה היא לבצע קודם את המכירה ולקבוע זמן פינוי ארוך. כמובן שיכולים לקנות דירה לפני שמוכרים אבל במקרה זה נוכל לקבל משכנתא עד 70% מהדירה (הנמוך מבין שניהם או שמאות או מחיר חוזה).
טיפ: כדי שנוכל לקבל 75% מהדירה (הנמוך מבין שניהם או שמאות או מחיר חוזה) נבצע חוזה מכירה ואז נוכל לקבל עד 75%.ואחרי זה לקנות את הדירה החדשה.
היתרונות והחסרונות בקניית דירה חדשה לפני מכירת הדירה הישנה.
- אם קניתם קודם זה יכול לעלות לכם בלחץ מיותר למכירת הדירה הראשונה בלחץ שעלולה גם להוביל בגמישות רבה גם במחיר הדירה שתמכרו.
- בעיית מיסוי במידה ולא הצלחתם למכור את דירתכם במהלך 18 חודשים מיום רכישת הנכס החדש, אתם מוגדרים כבעלי 2 דירות ויחולו עליכם מס רכישה על הנכס החדש ומס שבח על הנכס הישן. מיסים אלה עשויים להגיע למאות אלפי ₪, שהיו יכולים להיחסך במכירה תחילה.
- בעיית מימון מבחינת תזרימים קשה לקנות לפני שמוכרים אם אין לכם הון עצמי לרכישה אתם נמצאים בבעיה שאתם תלויים אך ורק בכסף שתקבלו מהמכירה של הדירה.
טיפ: במקרה זה הבנק ייתן לכם הלוואת גישור לתקופה מסוימת אבל יתמחר את זה בריביות קצת גבוהות.
- אי הוודאות בכמה תוכלו בסופו של דבר למכור את הדירה שלכם. כשכבר מכרתם אתם יודעים כמה כסף יש לכם ביד. ומה מועד התשלום. ועוד. שנותנים לכם כוח קנייה טוב מול מוכרים פוטנציאלים.
במקרים של קנייה מקבלן שהדירה יהיה מוכנה בעתיד או אם עדיין לא מצאתם קונה לדירה חשוב שבהסכם הרכישה יהיה לוח תשלומים גמיש, וכן לדאוג לפתרון פיננסי כגון הלוואת גישור. מה צריך לדעת לגבי המימון מהבנק?
הון עצמי – הבנק למשכנתאות דורש שהון עצמי ישולם לפני תשלום המשכנתא,(ברכישה מקבלן ישנו בנקים שיסכמו להיות כסף אחרון במידה ותשלמו קודם כ10-15% מסכום ביטול החוזה קודם) ולכן אם אין לכם הון עצמי לתשלומים הראשון לדירה החדשה לא תוכלו לקבל עליה משכנתא.
אחד מהבעיות המרכזיות היא לשלם משכנתא גם בעבור הדירה הקיימת שלכם וגם בעבור הדירה הנרכשת ישנו כמה דרכים ואפשריות איך לעשות זאת בצורה טובה 1.לבקש הלוואה נוספת על הדירה הקיימת והיא תשמש אתכם כהון עצמי לדירה החדשה אפשרות זו היא אך ורק אם אין לכם משכנתא גבוהה על הדירה הנוכחית. כך שהלוואה נוספת תהיה תואמת לדרישות בנק ישראל בדבר גובה המימון וכן תואמת לסיכון אותו הבנק מוכן ליטול עליו.
כמו כן אפשר לבקש מהבנק הלוואת גישור – הלוואה מסחרית אשר תשמש כהון עצמי ברכישת הדירה השנייה. תשומת לב שהלוואה מסחרית יקרה בד”כ יותר ממשכנתא רגילה כיון שהסיכון לבנק גבוה יותר.
בכל מקרה ניתן לבקש את ההלוואות הללו מהבנק בתנאים של הלוואת בלון, כך שבשוטף משולמת הריבית בלבד, ואילו הקרן תשולם לאחר מכירת הדירה הראשונה. להלוואת גישור מסחרית חסרון נוסף בגין הסיכון לעמלת פירעון מוקדם במקרה של ירידת ריבית, מעת נטילת ההלוואה ועד לפירעון ההלוואה.
מכירת ורכישת דירה במקביל – סיכום
השאלה איך מוכרים וקונים דירה במקביל עולה פעמים רבות. הכי רצוי זה למכור ולקנות בו זמנית, ולקבוע שזמן הכניסה לדירה החדשה הוא כמה ימים לפני המועד בו עליכם לפנות את הדירה הקודמת.
אם לא ניתן למכור ולקנות בו זמנית, רצוי למכור קודם ולקבוע זמן פינוי ארוך של לפחות 6 חודשים, כך שיתכן שתצליחו לקנות ולקבל את הדירה החדשה לפני שתצטרכו לפנות את הדירה הישנה. לפני המכירה תוודאו איזו דירה ואיזה איזור אתם מעוניינים לקנות כך שתקצרו את הזמן עד לרכישה.
אם נאלצתם לקנות לפני המכירה, חשוב שתדעו מה הסכום האמיתי שתוכלו לקבל במכירת הדירה. מימון הביניים יעשה באמצעות חסכונות, הלוואה נוספת על הדירה הקיימת או הלוואת גישור.
בכל מקרה בכל עסקה של משפרי דיור מומלץ להתייעץ עם עורכי דין בתחום.
