משכנתא : משכון, עבוט, ערבון.
בישראל רובנו רואים בקורת גג משלנו (לא שכירות) דרך חיים וקיום בסיסי. מאחר וכך זה נתפס, כולם מונעים וחדורי מוטיבציה לרכוש בית משלהם.
מאחר ולרובנו אין את ההון לרכוש את הבית, אנחנו נוטלים משכנתא (הלוואה) ארוכת שנים עד שלושים שנה. ההלוואה ארוכת השנים עם ההחזרים הנמוכים גורמת למצב של מסוגלות לעמוד בהחזר, למרות תשלום ריביות גבוהות. לפעמים כפול ממחיר ההלוואה.
מעניין אם תשאל כמה עלה לך הבית, כולם ינקבו בסכום החוזה, למרות שהעלות היא מחיר החוזה, הריבית ששילמנו וההוצאות השונות ששילמנו.
אם נשאל כל אדם מהיישוב מה היא משכנתא, התשובה היא הלוואה לרכישת בית. הלוואה גדולה לזמן ארוך, לרכישת נכס בית שאותו נשעבד לטובת המלווה שלטובתו נרשום משכון (בדרך כלל בבנק).
בזכויות במקרקעין ישנם חמישה סוגים של זכויות במקרקעין. המוכר ביותר הוא המשכון/ שיעבוד ו/או בלשון שהשתרשה משכנתא.
משכון נכס יכול להיות כל דבר, החל בבגד, תכשיט, רכב, זכויות יוצרים וכלה בנכס שהוא מלון.
במקורות בראשית פרק ל”ח, י”ז י”ט מסופר שיהודה נתן לתמר לבקשתה את חותמו, פתילו ומטהו כערבון = משכון עד לתשלום גדי העזים שהתחייב לה בשכרה.
בשמות (פרק כ”ב פסוק כ”ה) “אם חבל תחבול שלמת רעך עד בא השמש תשיבנו לו” אם שעבדת את בגד או כסות לילה חייב אתה להחזיר עד ערב.
מכתב הקוצר, מצד חשביהו (ליד ראשל”צ) באתר ארכאולוגי מהמאה ה 7 לפנה”ס מיוחס לימי יאשיהו. נמצא אוסטרקון, הידוע בכינוי מכתב הקוצר. – במכתב מגולל הקוצר לממונה הממלכתי על העוול שנעשה לו על כך שנלקח ממנו הבגד שלו כמשכון ולא הושב לו.
עוד לפני קום המדינה פעלו בישראל של המנדט שלושה בנקים שנתנו משכנתאות. כמו כן פעלו אגודות אשראי רבות שנתנו אשראי ייעודי למגזרים שונים.
אחד הבנקים הוותיקים בישראל היה “בנק משכנתאות וחסכונות בע”מ”, שבשנת 1972 שונה לבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות.
בשנות העשרים בלט חלקם של התנועות הציוניות והתערבותם במשק האשראי, כך בנק אוצר ההתיישבות היהודים וקרן היסוד, הקימו את בנק “המשכנתאות הכללי”
מה קורה אם אדם לא משלם את חובו? במצב זה מי שמחזיק במשכון יכול להיפרע מהחוב על ידי מכירת הנכס הממושכן.
מימוש עצמי של משכון.
שעבוד נכס במשכון מקנה לנושה- בעל הזכות במשכון זכות להיפרע מהחיוב המובטח, באמצעות הנכס הכפוף למשכון.
מימוש המשכון הוא פעולה הליך המאפשר פירעון באמצעות החלפה של המשכון בסכום כסף.
זכות המשכון מגדירה בעצם את סכום המשכון.
הדרך העיקרית והנפוצה ביותר להיפרע ממשכון תהיה בהליך של מכירת הנכס. אבל ניתן להשכיר ו/או לתת לצד שלישי להנות מהפירות עד לקיזוז של סכום המשכון.
אם כך ראינו שניתן לשעבד הכול, את פאר היצירה היהודית המשכן, את תשלום השכר, את הבגד של עובד האדמה.
משכנתא לבית הינה אחת מהביטחונות המורכבות, הסבוכות הבעייתיות הניתנות למלווה. אומנם זו בטוחה הנחשבת לטובה ביותר. עלות הבצוע גבוה מעלות רישום משכון אחר, היא חייבת ביטוח ייעודי הכולל ביטוח המשכון וביטוח חיים ללווים. היא כרוכה בשמאות הנכס והוצאות משפטיות.
בדרך כלל המשכנתא לצורך רכישת נכס דלא ניידי ניתנת על ידי בנק. בשנים האחרונות נכנסו שחקנים נוספים לשוק, כגון חברות ביטוח וחברות פיננסים.
המשכנתא ניתנת בדרך של שיעבוד ורישום הערת שיעבוד אזהרה בטאבו לטובת המלווה. משנרשמה הערת אזהרה אין אדם יכול לעשות פעולה במקרקעין ללא הסכמת מי שנרשם לטובתו השעבוד.
אדם אשר לא ישלם את התשלומים כסדרם יכול הבנק למכור את הנכס המשועבד ולהיפרע מההלוואה.
היום השוק משוכלל מאוד,
כאשר הלווה מבקש הלוואה, ההלוואה תינתן לו עד ל 75% מערך הנכס,(דירה יחידה בכפוף לכושר ההחזר).
ההלוואה תינתן במסלולים שונים, העיקריים והנפוצים ביותר
- פריים = ריבית בנק ישראל בתוספת עוגן קבוע של 1.5% הבנק ייתן ריבית פריים – ו/או פריים + הריבית תשתנה בכל פעם שבנק ישראל יוריד או יעלה את הריבית.
- קל”צ = ריבית קבועה לכל אורך המשכנתא לא צמודה לכלום.
- ק”צ = הריבית קבועה אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
- משתנה לא צמודה = ריבית שמשתנה בתחנות קבועות הנפוצות ביותר חמש ושלוש שנים.
- משתנה צמודה = שוב הריבית תשתנה בתחנות שנקבעו מראש, הקרן תהיה צמודה למדד המחירים ו/או לייחוס אחר.
- יכול להיות שתמצאו משכנתאות צמודות מט”ח או מק”מ.
גרייס = לקחנו משכנתא ומסיבות שונות אנחנו רואים שקשה לנו לעמוד בהחזרים נניח הפסקת עבודה זמנית נוכל לבקש גרייס על המשכנתא לתקופה של עד שנתיים
גרייס מלא = לא משלם לא את הקרן ולא את הריבית.
גרייס חלקי = בדרך כלל משלמים את הריבית ודוחים את תשלום הקרן.
היום ניתן ורצוי בכל פעם לבדוק את המשכנתא האם כדאי וניתן לבצע מחזור ולחסוך כסף, ו/או לפרוע פירעון חלקי של חלק מהמסלולים.
מפאת המורכבות של המשכנתא כדאי להיעזר באיש מקצוע, יועץ משכנתאות מיומן שיכול לחסוך עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים.
