משכנתא לעצמאים 

עצמאי מוגדר כעוסק פטור, עוסק מורשה או בעלים (גם אם רק חלקי) של חברה בע”מ.

בעוד שהשכירים יכולים לנפנף בתלושי המשכורת שלהם, שיהיו בדרך כלל (אבל לא תמיד) יציבים, העצמאים לא בהכרח מרוויחים סכומים קבועים בין החודשים. כמו כן זה קשה לעקוב בדיוק אחר ההכנסה של העצמאי, כי זה מורכב יותר לראות דו”ח תקופתי למע”מ או למס הכנסה מאשר תלוש משכורת. 

עצמאים בהמשך לכך עלולים לסבול מתנודות רבות בהכנסות שלהם לאורך שנה נתונה ובהשוואה בין מספר שנים. הם הרבה יותר מושפעים ממצבים של מיתון בשוק מאשר שכירים, לדוגמא, שגם אם העסק שלהם יקטין את הכנסותיו לא תמיד יראו את השינוי הזה בתלוש המשכורת שלהם. לפחות בהתחלה.

על מה הבנק מסתכל לצורך אישור משכנתא לעצמאים

1. יציבות : אין דבר שהבנק אוהב יותר מיציבות. הבנק רוצה לראות יציבות בהכנסות, יציבות בפעילות העסקית. לכן כדי שהבנק יאשר בקלות את המשכנתא חייבים להראות כמה שיותר נתונים שמעידים על עסק יציב.
2. רווח : רבים חושבים שהבנק מסתכל על הכנסות ומכירות. הבנק מסתכל בעיקר על רווח בעסק. יש הבדל גדול בין הכנסות/מחזור/מכירות  לבין הרווח. ולצורך אישור משכנתא לעצמאי הבנק מסתכל על רווח לאחר מיסים. חשוב לתכנן את ההוצאות בעסק מראש ולא להיכנס להוצאות גדולות לפני הגשת בקשה למשכנתא. כי בניגוד לשכיר הבנק לא מסתכל רק על מחזור אלא על אומדן הרווח של בעל העסק.
3. היכולת של העסק לתמוך בתשלומי המשכנתא גם בשנים הבאות. במקרה של עצמאי לבנק יש יותר קושי להעריך את כושר ההחזר העתידי, כי יש שנים יותר טובות ויש תקופות יותר קשות. הבנק חושש מפגיעה ביכולת ההחזר של בעל עסק המבקש משכנתא.

הגדלת משכנתא – האם כדאי ולמי זה מתאים?

התוצאה היא שהבנקים אינם מזנקים בהתלהבות, בלשון המעטה, להעניק משכנתאות לעצמאים – בדיקה שנערכה לפני מספר שנים ושממצאיה פורסמו ב-YNET הראתה כי אחוזי הסירוב למשכנתא של עצמאים עמדו על כ-26%, אפילו כאשר יש יכולת להחזר חודשי גבוה, בעוד שאצל שכירים אחוזי הסירוב עמדו על כ-19% בלבד). בנקים רבים מערימים קשיים, עקב החשש שלהם מחוסר היציבות הכלכלית או הקושי המסוים לדעת מה באמת המצב הכלכלי של האדם: 

הרעיונות:

1. חשבונות בנק נפרדים עבור העסק ועבור המשפחה – כמעט הכרחי. זה מאפשר לבנק להבין את ההכנסות הריאליות של העסק בבהירות גבוה פי כמה מאשר המצב שבו החשבון המשפחתי הוא גם החשבון שאליו נכנסות הכנסות העסק.
   
2. עצמאים בדרך כלל במאבק להראות פחות הכנסות, כדי להימנע מגביה גבוה מצד רשויות המס. הם עושים זאת באמצעות משחק עם מועדי ההכנסות (דחיית כניסה של כסף) והגדלת ההוצאות שלהם (השקעה בפיתוח עסקי ועוד שיטות), לפעמים הם מראים פחות הכנסות ממה שבפועל היו בעסק, בכל מיני שיטות ואמצעים. בעוד שבשוטף זה משרת אותם מול רשויות המס, זה עשוי לפגוע בסיכויים שלהם לקבל אישור למשכנתא.
3. הגדלת המשכורת הנמשכת מחשבון העסק – כמה חודשים לפני שמתחילים בתהליך המשכנתא, אפשר להגדיל את המשכורת הנמשכת מחשבון העסק.
4. התייעצו עם רואה החשבון שלכם, בידו קיים טופס, בנוסף לשומות המס השנתיות, שיש לבנק צורך בו לפני שהוא מחליט את ההחלטה האם לאשר את המשכנתא או לא. עיקר הטופס – רישום הכנסה נטו של הלווה. רואה החשבון שלכם יכול להשתמש בכל מיני אמצעים, שיטות ומניפולציות (כשרות וחוקיות!) כדי להתאים את הטופס למשכנתא שאתם מבקשים – במידה מסוימת. כמובן שאם הרווחים שלכם בפועל הם 8,000 שקל נטו, רואה החשבון לא יגיש טופס לבנק שבו הוא חתום על רווחים נטו של 20,000 שקל!

מה המסמכים הנדרשים ואיך מחשבים את השכר של עצמאי?

לצורך אישור משכנתא לעצמאי נדרש להמציא שומת מס אישית לשנת המס האחרונה ואישור מרואה חשבון של ההכנסות לשנה הנוכחית. בדרך כלל לכל בנק יש נוסח משלו לאישור רואה חשבון וכל בנק יבקש כי רואה החשבון (או יועץ המס) של הלקוח, ימלא את הטופס של אותו הבנק. 

ביצוע חישוב ההכנסה יעשה באופן הבא: ההכנסה החייבת במס על פי שומת המס, פחות המס המגיע, חלקי 12 חודשים. אותו חישוב יבוצע גם באישור רואה החשבון, ולצורכי אישור המשכנתא לרוב הבנק יתייחס לתוצאה הנמוכה מבניהם (אישור רואה החשבון או שומת המס). בשונה מאדם שכיר אשר הבנק בודק את כניסת המשכורות לחשבון, במקרה של לקוח המוגדר כעצמאי, אין צורך לבדוק כניסת המשכורת לחשבון אם כי במקרים חריגים בהם לא תראה כל פעילות עסקית בחשבון וכניסה של כספים, הבנק יישאל שאלות ויבקש לדעת להיכן מופקדות ההכנסות השוטפות.

 עצמאים חדשים – שהעסק שלהם קיים פחות משנה (ואפילו שנתיים לפעמים) – יקשו עליכם מאוד לקבל משכנתא. מבחינת הבנק גם אם ההכנסות שלכם מאוד גבוהות, זה בבחינת “מזל של מתחילים” ואין מספיק זמן היסטוריה כדי להציג יציבות. אם אתם מתכננים לקחת משכנתא בקרוב, חכו עם פתיחת העסק או עזיבת שוק השכירים עד אחרי נטילת המשכנתא.

מה היתרון של משכנתא לעצמאים?

לעצמאים לעומת שכירים ישנה אפשרות לקבל החזרי מס על התשלומים החודשיים של המשכנתא. למשל, תשלומי ארנונה וחשמל שמשמשים כהוצאות קבועות של העסק, מאפשרים לקבל החזרים מגובה ההלוואה. בנוסף, אם חדר העבודה נמצא בתוך הנכס שלרכישתו נלקחה המשכנתא, ללווים עצמאים ישנה אפשרות להכרה בהוצאות ההצמדה והריבית על ההלוואה. על הלווה לחלק את הוצאות הבית באחוזים שמבטאים את מספר החדרים בדירה (במידה ומדובר בחדר עבודה אחד מתוך 4 האחוז הוא 25%).

בחוץ בנקאי אתם צפויים לקבל אישור בקלות יותר (אפילו בקלות רבה, יש לומר), וזה נכון שהריביות יהיו גבוהות יותר – אבל זו האופציה הרלוונטית היחידה שנשארה לכם.

מנקודת המבט של הבנקים הסיכון במתן המשכנתא לעצמאיים גבוה יותר. זה אומר שהסיכויים שהמשכנתא תאושר יהיו נמוכים יותר וגם שיש סבירות גבוהה יותר שהתנאים של המשכנתא יהיו אטרקטיביים פחות. זה לא מדע מדויק וגם לא תורה מסיני, כי לכל בנק יש מדיניות משלו ולכל עצמאי ועסק מצב כלכלי שונה, אבל הקביעות האלה נכונות מהניסיון שלנו בחלק הארי של המקרים.