לעשות משכנתא לעצמאיים- בדרך כלל בעולם של יועצי המשכנתאות, נחשב למשהו הרבה יותר מסובך מלעשות משכנתא לשני שכירים. והאמת? יש סיבה לזה. יחד עם זאת, הגיע הזמן שנעשה סדר וכולנו סוף סוף נבין מה הדברים החשובים באמת בביצוע משכנתא לעצמאי.
כולנו לומדים איך לקרוא שומה ואיך לחשב הכנסות של עצמאי אבל לפני שאנחנו רצים לחשב את כל זה אנחנו חייבים לדעת את הרקע והבסיס. להבין מהם סוגי ההתאגדות האפשריים לעוסק ומה הם המוסדות הקשורים אלינו דרך אותו העצמאי.
בן אדם או קבוצת עסקים שרוצה להפוך לעסק יכולה להתאגד לעוסק בכמה צורות שונות. במאמר זה נעסוק באלה החשובים לנו כיועצי משכנתאות. בן אדם יכול להחליט שהוא הופך לעוסק יחיד בודד-והוא פותח עוסק פטור או עוסק מורשה. ההבדל בניהם הוא לא רק בהגדרה שלו ובמחזור ההכנסות שלו, אלא יש גם משמעות לסוג העיסוק שלו אבל מה שהכי חשוב לנו לדעת- זה שלא משנה אם הוא עוסק פטור או מורשה- כל ההגדרות הללו הן אך ורק של מע”מ בלבד (מע”מ= מס ערך מוסך). אותו בן אדם יכול לבחור לפתוח עסק ביחד עם עוד שותף או מספר שותפים- אותה השותפות היא תהיה עוסק רגיל לכל דבר ועניין רק שהרווחים בשותפות יחולקו לשותפים שלה לפי האחוזים שכל אחד מהשותפים מחזיק בה. יכול להיות שהשותפות תהיה רשומה או לא רשומה. לרוב אנחנו כיועצי משכנתאות נפגוש את השותפויות הלא רשומות. במציאות אין לזה שום משמעות עבורנו כיועצי משכנתאות. האפשרות הנוספות שיש באפשרות של בן אדם או קבוצת אנשים להתאגד- היא לפתוח חברה. החברה יכולה להיות בע”מ (בערבון מוגבל) ויכולה להיות רק חברה (יש מקצועות שאינם מורשים מבחינה חוקית להתאגד כחברה בע”מ- כגון חברה של עורכי דין או רואי חשבון). החברה בע”מ- מקבלת ח.פ. והיא ישות משפטית נפרדת מבעלי המניות שלה.
בכל מצב, העסק (החברה או הבעלים של העוסק)- במע”מ יקרא “עוסק”.
חשוב לדעת ולהבין – שההגדרה של אותו עוסק במע”מ – איננה משפיע בכלל על ההגדרה של העוסק במס הכנסה או בביטוח הלאומי. אין קורלציה ישירה לסוגי ההגדרות במוסדות השונים.
במילים אחרות, במס הכנסה אותו נישום (במס הכנסה – העוסק יקרא “נישום”) ישלם את אותו המס אם הוא עוסק פטור או עוסק מורשה או שותף.
כאשר הנישום שלנו הוא בעל מניות בחברה- הוא יוכל לבחור למשוך את הרווחים בחברה על ידי שתי אפשרויות עיקריות הרלוונטיות לנו כיועצי משכנתאות- הראשונה היא משיכת דיבידנד והשנייה היא באמצעות משכורת (מה שבשפה שלנו יקרא- שכיר בעל שליטה, בהנחה והוא שולט בחברה, זאת אומרת שיש בידו יותר מ- 51% ממניות החברה). ההחלטה מה למשוך ואיך יכולה להתבסס על שיקולים משפטיים, מיסויים, כלכליים ועוד.
בן אדם שכיר תמיד יחשב יותר “יציב” מאשר בן אדם עצמאי- בעיני הבנק. ועל כן ההתייחסות של הבנקים לעצמאיים היא קצת יותר קשה וקשוחה. שכיר בעל שליטה – יחשב כסיכון יותר גבוה עבור הבנק ולרוב יבחנו ההכנסות של השכיר בעל השליטה (הלקוח שלנו) וכן גם רווחיות החברה שלו. דבר זה נובע עקב הכוח הרב שנמצא בידי בעל השליטה. הוא זה שמחליט -כל יום מחדש- האם להוציא שכר לעצמו או לא. יחד עם זאת, ישנם שני בנקים בלבד- שעדיין יתייחסו לאותו שכיר בעל שליטה כשכיר רגיל- ויבחנו את ההכנסות שלו רק על סמך השכר שלו (תלושי השכר) וזאת בתנאי שהחברה משלמת את השכר עבודה שלו בדיוק כמו לשאר השכירים על פי החוק (הוא יכול רגע אחרי להחזיר את הכסף לחברה בחזרה- אז זה יקרא הלוואת בעלים ומצב זה יהיה תקין מבחינת הבנק וזאת כי המשכורת עברה בהתאם לתלוש כמו שכיר “רגיל”). במצב זה אותם הבנקים יתעלמו לחלוטין מדוחות החברה. יש לציין שלאותו שכיר בעל שליטה – כדאי להעביר את השכר שלו בהתאם לחוק כמו כל שכיר אחר- שכן אם לא יעשה זאת- לא יהיה מבוטח בביטוח הלאומי בגין השכר שלו וזאת למרות שהינו משלם את דמי הביטוח הלאומי על פי חוק. הסיבה לכך נובעת מחוקי הביטוח הלאומי. זאת אומרת, ששכיר בעל שליטה שמוציא תלוש לעצמו- ולא מעביר את השכר כפי שמופיע בתלוש לחשבון הבנק הפרטי שלו, במקרה ביטוחי, בביטוח הלאומי, כגון תאונת עבודה, לא יהיה מבוטח בביטוח הלאומי ולא יקבל את התשלומים המגיעים לו עליו שילם כדין וזאת אך ורק בגלל שלא העביר את התשלום עצמו בפועל.
במס הכנסה
אנחנו מצהירים לאחר סוף שנת המס על ההכנסות של כל משק הבית של אותו נישום. במילים אחרות גם אם העצמאי הוא רק אחד מבני הזוג, הדוח שומה שיוגש בשמו על ידי המייצג או על ידי הנישום עצמו, יכלול את כל ההכנסות של כל משק הבית וכל השותפים בו, זאת אומרת גם ההכנסות של הבעל וגם ההכנסות של האישה (גם אם אחד מהם רק עצמאי והשני רק שכיר).
עוד נקודה חשובה
לשים לב אליה- הדיווח הוא על כל ההכנסות- מה שאומר שאם הנישום הוא גם שכיר וגם עצמאי – אז כל ההכנסות שלו יופיעו בדוח השומה. מבחינתנו כיועצי המשכנתאות אנחנו נצטרך לנטרל מהדוח שומה את ההכנסות שלו – שלא רלוונטיות עבורנו בבקשה למשכנתא- כגון: הכנסות משכירות, הכנסות מעבודה, הכנסות חד פעמיות או קצבאות זמניות וכן הלאה.
דבר נוסף שרצוי מאוד שנשים אליו הוא בעניין ההכנסות המשותפות לבני הזוג. ברגע שישנה הכנסה שלא ניתן לשייך אותה ישירות לאחד מבני הזוג כגון הכנסות משכירות על נכס בבעלות שני בני הזוג- ההכנסה תשויך לבן הזוג שהכנסתו גדולה יותר. וחישוב המס יעשה בהתאם אליו. על כן כשנראה הכנסות משותפות בדוח השומה- נוכל לנטרל אותם מהבן זוג שהכנסתו גבוהה יותר.
דבר חשוב ביותר
למרות שבמיסוי מקרקעין קיים דבר שכזה “ידועים בציבור” -במס הכנסה הגדרה זו לא קיימת. אז מדוע הבנקים אכן מכירים בכך? הסיבה היא מאוד פשוטה- שחוקי המשכנתאות בנויים ומבוססים על חוקי המסמ”ק (מיסוי מקרקעין). על כן, אם הלקוחות שלכם הם לדוגמא מאותו המין ושניהם עצמאיים- תצטרכו לבקש שומות ודוחות לכל אחד מהם בנפרד.
נקודה אחרונה חשובה
הינה ההגדרה בביטוח הלאומי. שם הלקוח שלנו יקרא “מבוטח”. יכול להיות שבמע”מ ובמס הכנסה הלקוח שלנו הוא עצמאי אך בביטוח הלאומי הוא לא יחשב כעצמאי. בשפה המקצועית קוראים לזה “עצמאי שלא עונה להגדרה” .היכן זה יכול להשפיע עלינו כיועצי משכנתאות? יש לשים לב שלרוב עצמאי שלא עונה להגדרה הוא עצמאי שהכנסותיו בביטוח הלאומי לא יהיו חייבות- ויחשבו בהכנסות פאסיביות עליהם המבוטח- שוט לא מבוטח- ועל כן הוא לא משלם עליהם דמי ביטוח לאומי. במקרה כזה – כשיחס ההחזר שלנו מההכנסה הפנויה הינו קריטי או גבולי, בדיקה בנוגע להגדרתו של המבוטח בביטוח הלאומי – יכולה להפתיע אותנו על ידי כך שנגלה שהוא בכלל לא משלם דמי ביטוח לאומי- ועל כן לא צריך להוריד זאת מהחישוב של ההכנסה שלו החייבת במס על פי הבנקים. לפעמים, דווקא המידע הקטן הזה יכול להיות ההבדל בין תיק שיעבור בבנק לתיק שלא.
אני ממליצה בחום גדול ללמוד את הנושא בצורה רחבה ביותר על מנת להיות בעל יכולת לספק שירותי יעוץ משכנתאות לפלח המאוד גדול של האוכלוסייה הזו. מה שכן גם שכר הטרחה מתגמל בהתאם. יש כל כך הרבה ידע ויכולת לעזור לעצמאיים השונים להשיג את המשכנתא הכי טובה עבורם, רק על ידי ניתוח והצגה נכונה של ההכנסות שלהם. וכשאתם לא בטוחים שבמשהו? תמיד תשאלו! כי לתקן נזקים זה פי כמה יותר קשה מלהגיש תיק בצורה הנכונה מלכתחילה.
