משכנתא לבניה עצמית, בכלל ובפרט במושבים

נברר מה השוני בין רכישת בית מאדם פרטי או מקבלן לבין בניה עצמית ? 

בתחילה נעמוד על השוני בין רכישת בית מאדם, או מקבלן שבונה בתים פרטיים לבין בניה עצמית.

אחד מההבדלים העיקריים הוא הדילוג על כל הליך הבניה. במצה זה רוכשים “חבילה” מלאה קרקע ושרותי בניה. מאוד דומה לרכישת דירה בבניין מגורים רגיל.

בבניה עצמית הדברים משתנים מקצה לקצה! 

בתחילה רוכשים מגרש, מתכננים את הבית, מקבלים היתרי בניה ולאחר מכן מתחילים בבניה.

זכרו בבניה עצמית אתם אחראים על כל “החגיגה”.

כנ”ל במושב ובקיבוץ להוציא מקומות שרוכשים חבילה של כל השירותים הכוללים את הבניה, או אז זו בניה באמצעות קבלן.

היתרי בניה ותכנון מאחר ויש שוני בין רשות לרשות, ואני לא המקור המוסמך לנושא אדלג ואתמקד במשתנים שיש במשכנתא שבין “רכישת בית רגילה” – לבין בניה עצמית.

מה צריך לעשות מה נכון מה לא נכון , אעשה מאמץ להסביר את ההבדלים המשמעותיים, אשתדל להציג ברשותכם את רובם.

נתחיל ברכישת המגרש

כלל את תקלו ראש ברכישת מגרש העזרו בעו”ד המתמחה בנדל”ן.

בדקו את ההון העצמי העומד לרשותכם.

נכון הבנק ייתן לכם משכנתא בשלב זה עם הצגת מסמכי הרכש. בשלב זה לא צריכים אישורי בניה היתרים וכו..

זכרו למרות שבנק ישראל מתיר לבנקים לתת מימון של עד 75%.

הבנקים יתנו שיעורים נמוכים יותר כ 60% עד  65%.

עלות הבניה

כלל, ראשית בדקו היטב את עלויות הבניה, השאירו לכם הון ומרווח לשינויים, 

כלל אצבע, להיעזר בבעל מקצוע.

אם תרצו משכנתא לבניה יהיה עליכם להמציא את כל התוכניות האישורים לבניה מהרשות המקומית, לפני הצגת כלל המסמכים, לרבות הצעה הסכם עם קבלן בצוע, מפקח בניה, מהנדס, ללא כל המסמכים לא תקבלו משכנתא לא על חשבון ולא מקדמה.

אחוזי המימון לבניה

כמו ברכישת מגרש, למרות שבנק ישראל מתיר לתת עד 75%, הבנקים נוטים שלא לאשר אחוזי מימון גבוהים לבניה. במידה וחלילה תתקעו הבנק ישחרר את ה 10% הנוספים. הבנק כמוכם לא רוצה להיתקע עם נכס לא גמור.

מנגנון שחרור הכספים לבניה

אחד ההבדלים המהותיים שבין רכישת בית, לבין הבניה העצמית.

כאשר תבנו את הבית תקבלו את הכסף בשחרור בחלקים במספר מנות, ולא בסכום אחד.

הסיבה פשוטה, אינכם זקוקים לכל הכסף במיידי, הכסף ישוחרר בהתאם להתקדמות הבניה.

איך זה מבוצע הלכה למעשה?

בכל סיום שלב, כגון חפירה שלג, הבנק ישלח שמאי מטעמו. על מנת לבחון שאכן העבודה בוצעה רק לאחר האישור הבנק ישחרר את הכסף.

הערה: השמאי לא בודק את טיב העבודה.

את הכסף אתם מקבלים לחשבון מוגדר מראש, לא הקבלן לא הפועלים, אתם תקבלו אתם תשלמו לקבלן.

שימת לב ודגש, הבנק ישחרר את הכסף לפי אחוזי מימון, נניח שאושר 60% ועלות שנבדקה נניח חפירה 100,000 ₪ הבנק ישחרר את ה 60% דהיינו 60,000 ₪  את היתרה יהיה עליכם לממן מההון העצמי. צריך להיות מתוכננים וערוכים לכך נכון.

תמהיל המשכנתא

מאחר והמשכנתא ניתנת במנות, ולא בשחרור אחד או שניים, נוצרת מגבלה לא קטנה בתכנון המשכנתא.

יהיה עלינו לשחרר קודם את המסלולים עם הריבית הקבועה לאחר מכן נמשוך מהמסלולים עם הריבית המשתנה.

הדבר נעשה משתי סיבות עיקריות, האחת הוראות בנק ישראל, השנייה חוסר היכולת של הבנק לחשב את הריבית הקבועה בעוד שלושה ארבעה חודשים או שנה.

בניה במושבים

יש את הבניה בהרחבה, ובניה בנחלה, אופרציות שונות, כל מה שכתבנו עד עכשיו תקף בבנייה במושבים בהרחבה ובנחלות. ישנם דגשים שנעמוד עליהם בקצרה.

בהרחבות, יש לשים לב ממי רכשנו את המגרש? מהמנהל, מאדם פרטי, מהאגודה החקלאית, למי משלמים הוצאות פיתוח, האם שולמו, האם יש ביוב מרכזי, דבר שיכול לגרום לכך שלא נכנס לבית. זכרו האגודה החקלאית לא יכולה לקבל תשלום מעבר להוצאות פיתוח מאושרות, בהרחבות אין וועדת קבלה.

אם רכשתם מאדם פרטי, שימו לב שאתם נכנסים לנעליו של המוכר בהסכמים מול האגודה החקלאית. 

בלקיחת משכנתא יהיה עליכם לקבל את אישור האגודה, הסכמתה למכירת הבית לכל חפץ. וכמובן שאין למוכר חובות כלפי האגודה.

בניה בנחלות

כלל, רק בעלי הנחלה א/ו הבן הממשיך באישור בעלי הנחלה יכולים לבנות בנחלה.

היזהרו מכל מיני הבטחות והסכמי מגירה, תשלם לי סכום כסף, אתן לך לבנות ולגור במקום אסור. אתם תישארו ללא בית וללא כסף. מקרקעי ישראל

בכל הגשת תכנית בניה חייבים את חתימת האגודה, הסוכנות היהודית ורמ”י רשות מקרקעי ישראל.

חובה לקבל, רשימה של מסמכים וחתימות של האגודה,

מהמנהלה להסדרים במושבים ( לא קיימת) אבל מי שסיים את החובות קיבל מכתבי ביטול עיקולים, 

מהסוכנות היהודית שמאשרת את הבניה, וחתימת האגודה על המסמך.

מכתב לבנק בנוסח של הבנק, שהאגודה תסכים למכור את הנכס, במידה וחלילה לא תעמדו במשכנתא.

חתימה על התוכניות

במידה ובונים בית לבן ממשיך, ובנחלה גרים עוד אחים אחיות יהיה עליכם להחתים את האחים והאחיות כלפי הבנק להסכמה על ויתור זכויות.

הסדר של הנחלה, יש המון חריגות בניה במושבים, לכן רמ”י לא מאשרים בניה לפני שמסדירים את חריגות הבניה השימושים החורגים וכו.. הסדרה משמעות הכנת תוכנית לכל הנחלה לבדוק שלא חורגים מהמותר לבנות.

סיכום ועצות הזהב

• ברכישת המגרש והסכמי הבניה, קחו עו”ד שמבין בתחום. עו”ד דניאל לוגסי, מומחה נדל”ן לימד אותי  “אל תורידו חוזה מהאינטרנט”
• תכננו במדויק את עלות הבניה תעברו על כל הפרטים הקטן והגדול, כולל פיתוח הגינה השער, והאינטרקום קחו מרווח בטחון  של  15% קנו  לכם שקט.
• בתמהיל בשלב רכישת המגרש קחו כמה שיותר ריבית קל”צ
• במהלך הבניה שחררו ראשית את המסלול הקבוע.
  לכן חובה עלינו לתכן תכנון קפדני של המסלולים.
• אגלוש ליחסים שבינו לבינה,
  זכרו תהליך הבניה ארוך  סזיפי, מצריך אורח רוח וכוחות נפש חזקים.
  עליכם כל הזמן לקבל החלטות לקדם דברים.
  מחלוקות שמתעוררות עם קבלנים, בעלי מקצוע, הבירוקרטיה, הבנק, בעלי מקצוע שמנסים לתקוע תריז בינכם, על מנת להצליח במו”מ מולכם.
  השתדלו להיות מאוחדים ” לריב” בבית לבד. אל תתנו לאתגרים לשבור אותכם. תציבו מולכם את המטרה לבנות את הבית שלכם.
  בכל פעם שעולה אתגר חדש, שבו לרגע דמיינו שהנה בעוד זמן קצר אתם יושבים בחצר ביתכם, לכוס קפה של בוקר עם ציוץ הציפורים, והילדים רצים בגינה.