מאמר מאת רעות ורון קדמי.
אתם רוצים לרכוש נכס, צריכים עזרה במימון וניגשים לבנק.
לבנק יש עשרות ומאות לקוחות מידי חודש שמבקשים משכנתה לרכישת בית.
מספר הבנקאים הוא קטן ביחס למספר הבקשות. אין זה אומר שכל הבקשות נסגרות באותו הבנק אבל בהחלט קיימות בקשות במספר בנקים לאותו לקוח בגלל התחרות והרצון להשיג את המשכנתה הטובה ביותר. אני חייבת לציין שזו לא הדרך להשגת המשכנתה הטובה ביותר.
לרוב זו הדרך עבור מי שלא נעזר באיש מקצוע וניגש לבקש משכנתה בעצמו. עקב העומס הרב שנוצר, לבנקאים אין יכולת לפגוש כל לקוח לזמן ממושך.
יש מספר רב של לקוחות המעוניינים בשירות ובהסברים ולבנקאי יש זמן מוגבל אותו הוא יכול להעניק ללקוח הפוטנציאלי.
לכן, הבנק יצר תמהיל שמורכב דבר ראשון בהתאם לרגולציית בנק ישראל וגם רווחי מאוד עבורו. פשוט להסביר ולהבין אותו וחוסך הרבה זמן. כשרפורמת בנק ישראל תצא לפועל הלקוחות יקבלו סל תמהילים קבועים והסברים כתובים. בשלב זה כשעדיין הרפורמה לא יצאה לדרך, הבנק בוחר ללקוח תמהיל (כתמהיל ראשוני) שנקרא תמהיל שלישים.
הרבה מאוד פעמים זהו התמהיל שהלקוח מאשר סופית בלי לבדוק תמהילים נוספים. לפני קצת למעלה משנה בנק ישראל הסיר את המגבלה על מסלולים בריביות משתנות קצרות טווח כגון פריים ומק”מ, משתנה כל שנתיים, שלוש ועוד.
אך עדיין מציע ללקוחות שלו עד שליש בריבית זו מאחר והריבית בו היא תנודתית ומשפיעה ישירות על ההחזר החודשי של הלקוח. אז זהו שליש ראשון בתמהיל.
שליש נוסף זהו שליש בריבית קבועה. בנק ישראל מחייב את הלקוחות לקחת לפחות שליש במשכנתה בריבית קבועה צמודה או לא צמודה או שילוב בניהם. שליש נוסף זהו שליש בריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד. זהו פתרון בית הספר של הבנקים.
מכאן ניתן לשנות את התמהיל אין סוף פעמים אך הדגש הוא על שליש ריבית קבועה לפחות.
אם כך, תמהיל שלישים הוא התמהיל הנפוץ שהבנק מציע ללקוחות והרבה מאוד פעמים נמצא הכי רווחי לבנקים.
התשלום על חשבון הריבית גבוהה מהתשלום על חשבון הקרן שמוביל לירידה איטית של תשלומי המשכנתה והעלות הכוללת של המשכנתה היא גבוהה ביחס לתמהילים אחרים שניתן להרכיב אם מתחשבים בסוג העסקה, אופי הלווים ורמת הסיכון אליה הם יכולים להיחשף, נתוני השוק המשתנים, התכנון העתידי של המשכנתה והיכולות הכלכליות של המשפחה.
