כשאתם הולכים לקחת משכנתה, אתם צריכים וחייבים להניח הנחות עבודה כלכליות.
ההנחות המרכזיות הן:
מה יהיה עם הריבית – לאיזה כיוון היא הולכת.
מה יהיה עם מדד המחירים לצרכן.
המטרה של המאמר הזה היא שתוכלו להבין קצת יותר בנושא ולהשתמש במידע ובמידה לטובתכם.
מאקרו כלכלה (בניגוד למיקרו כלכלה) חוקר את המשק הכלכלי כולו, ולא של יחידות בו (מיקרו).
המקרו-כלכלה עוסק בחקר תופעות כלכליות, בקביעת גודלו של התוצר המקומי, היקף התעסוקה והאבטלה, במדידת שינויים ברמת המחירים הממוצעת ועוד
הבנת המאקרו מאפשרת בחינה של משתנים כלכליים אשר בעזרתם ניתן להשפיע בצורה זו או אחרת על מטרות של מדיניות כלכלית.
כשמדברים מאקרו כלכלה חשוב להכיר שני מושגים חשובים:
מדיניות מוניטרית היא המדיניות אותה נוקט הבנק המרכזי (במקרה שלנו בנק ישראל)
לבנק יש נגיד אשר ממונה ע”י הממשלה-
לנגיד יש וועדה המייעצת לו, ויחדיו הם קובעים את הריבית בכל יום שני האחרון של כל חודש
מדיניות מוניטרית מרחיבה- מדיניות של הורדת ריבית
מדיניות מוניטרית מצמצמת- מדיניות של העלאת ריבית
חוק בנק ישראל שתוקן בשנת 2010 קובע שבנק ישראל אחראי קודם כל להשיג יציבות מחירים- וזאת ע”י שימוש בכלי הריבית.
בנוסף יעדי הבנק הוגדרו כתמיכה במדיניות הכלכלית של הממשלה, עידוד הצמיחה, התעסוקה וצמצום פערים חברתיים.
תפקיד חשוב נוסף הוא שמירה על יציבות המערכת הפיננסית. יעד זה גורם לבנק ישראל לשמור למעשה על הבנקים מתחרות אשר עשויה לגרום להתרופפות ביציבותם.
עכשיו בואו נדבר קצת על הקשר בין המאקרו למשכנתאות ולריבית על המשכנתאות-
הריבית של המשכנתאות יורדת כבר שנה וריבית בנק ישראל שומרת על יציבות – איך זה יכול להיות?
העולם המוניטרי – הריבית של בנק ישראל היא ריבית קצרת הטווח. הריבית שיותר רלוונטית לשוק המשכנתאות היא ריבית ארוכת הטווח אשר נקבעת על ידי שוק האג”ח הממשלתי .
אם אני רוצה לקחת משכנתא לתקופה מאוד קצרה, אפשר לראות שהריביות באזור זה מתנהגות באופן דומה לריביות קצרות הטווח.
בעולם המשכנתאות אנחנו מתעסקים לרוב בתקופות של 20 שנים בערך ולכן ריבית בנק ישראל לא משפיעה אבל הריביות הארוכות והן משתנות על פי הציפיות, השווקים בחו”ל ותוואי הריבית קדימה.
הדבר המרכזי ביותר אליו אנחנו שמים לב בעולם הזה אלה הם אגרות החוב הממשלתיות – אג”ח.
למה דווקא האג”ח הממשלתי הוא המדד? כי זה מדד הייחוס (בנצ’מרק) שממנו כל המערכת הפיננסית יוצאת.
הבנקים שנותנים לנו משכנתה רואים מה האלטרנטיבה. אולי שווה להשקיע באג”ח ממשלתי כי הוא חסר סיכון?
מעבר למה שקורה בשוק האג”ח, הבנק לוקח מרווח סיכון אשראי- אם למשל שיעור האבטלה יתחיל לעלות.
הדרייבר המרכזי שמוריד או מעלה את הריבית על המשכנתאות זה התשואות של האג”ח לטווחים הארוכים.
לסיכום, חשוב מאוד להבין את המאקרו כלכלה ומונחים כמו מדיניות מוניטארית מרחיבה ומצמצמת ולהבין מה מזיז את הריבית, איך ובאיזה כיוון.
משכנתה? איתנים!
