כאשר אנחנו מתחילים תהליך של קניית נכס אנחנו צריכים לוודא שאכן הבנק מאשר לנו את העסקה ונותן לנו משכנתא , אך לפני שאנחנו פונים לבנק חשוב מאוד לברר כמה נתונים בסיסיים מהצד שלנו כדי להבין האם העסקה רלוונטית מבחינה כלכלית ופיננסית והאם אנחנו עומדים ברגולציה של הבנקים למשכנתאות .
אחד מהפרמטרים החשובים ביותר הוא : יחס החזר
מה זה אומר ואיך מחשבים אותו ? כל זה במאמר שלפניכם – אז בואו נתחיל .
יחס החזר הוא – מה הסכום שאני יכול להחזיר לטובת המשכנתא מתוך ההכנסה הפנויה שלי .
לפני שנבין את זה יותר לעומק עם כמה דוגמאות , השאלה הבאה שנשאלת היא מהו יחס החזר המקסימלי אותו ניתן להחזיר לטובת המשכנתא ?
לפי הרגולציה של בנק ישראל יחס ההחזר המקסימלי שניתן להחזיר עבור המשכנתא מההכנסה הפנויה עומד על מקסימום 40% .
לשם ההבנה ניתן דוגמא :
שי ורונית רוצים לקנות נכס בשווי של 2,000,000 שח , יש להם הון עצמי של 700,000 שח כלומר הם צריכים לקחת משכנתא של 1,300,000 שח . ישבו בערב וחשבו האם אנחנו עומדים ביחס החזר מבחינת ההכנסות שלנו למשכנתא בסדר גודל כזה ? – לקחו דף וחישבו :
שי מרוויח בחודש 10,000 שח נטו
רונית מרוויחה בחודש 7,000 שח נטו
כלומר ההכנסה הכוללת שלהם היא : 17,000 שח נטו בחודש .
ניקח את הנוסחה ליחס החזר מקסימלי :
ההכנסה הכוללת נטו * 40% = ההחזר החודשי המקסימלי לטובת המשכנתא .
נציב את הנתונים של שי ורונית במשוואה : 17,000*0.40 = 6,800 שח .
כלומר שי ורונית יכולים להחזיר במקסימום החזר חודשי של 6,800 שח לטובת המשכנתא , לטובת סכום הלוואה של 1,300,000 שח משכנתא ההחזר החודשי אכן מספיק ולכן הם יכולים להתקדם לשלב הבא .
שימו לב שבתחילת המאמר אמרנו שאנחנו לוקחים יחס החזר מההכנסה הפנויה של הלווים – מכאן יוצאת שאלה מעניינת:
מה קורה כאשר ללווים יש הלוואות של יותר מ18 חודשים ? איך מחשבים במצב כזה ייחס החזר מקסימלי לטובת המשכנתא ? –
כאשר יש הלוואות אנחנו מורידים את ההחזר החודשי של ההלוואות מההכנסה נטו הכוללת של הלווים ומשם מוציאים 40% יחס החזר – בואו נרשום את זה בנוסחה :
(ההכנסה הכוללת נטו – ההחזר החודשי להלוואות ) * 0.40 = ההחזר החודשי המקסימלי לטובת המשכנתא .
אם נחזור לשי ורונית :
הכנסה נטו : 17,000 שח
הלוואות : 2500 שח בחודש
נכניס את הנתונים החדשים לנוסחה החדשה :
( 17,000-2500 ) * 0.4 = 5,800 שח
מההחזר המקסימלי החדש יוצא שלטובת עסקה של 1,300,000 שח משכנתא ההחזר החודשי לא מספיק ולכן שי ורונית במקרה כזה יצטרכו למצוא עסקה זולה יותר\ להגדיל הון עצמי \לסגור את ההלוואות \ להגדיל הכנסות .
מהדוגמאות שהבאתי במאמר ניתן להבין כי יחס ההחזר הוא פרמטר חשוב מאוד שחייב לבדוק בתחילת התהליך לפני שסוגרים עסקה ופונים לבנק לקבלת אישור עקרוני , פרמטר זה יכול להפיל עסקה כבר מעיקרה או לעשות הפוך ולחזק עסקה מעיקרה – כיוון שככל שהיחס החזר נמוך יותר כך הבנק יתייחס לעסקה בצורה טובה ובטוחה יותר .
