אפקט הלחץ – הוצאת אישור עקרוני
קיבלתם מייל שמודיע לכם על הזכייה בפרויקט- בשעה טובה !
אתם עוד לא מעכלים וכבר מזמינים אתכם לכנס רוכשים ומשם אתם צריכים לחתום על חוזה ולקנות את הדירה.
אחד הדברים הכי בעייתיים בפרויקט מחיר למשתכן- הוא אפקט הלחץ
והמטרה היא לנטרל אותו ככל הניתן.
לכן היערכו בהתאם- ישר עם הודעת הזכיה- קודם כל תוציאו אישורים עקרוניים.
** כשהתיק שלכם מורכב מבחינת הכנסות/ הון עצמי/ נתוני אשראי- לא ניגשים לבד לבנק לפני שמתייעצים עם איש מקצוע מומחה.
זכאות המשכנתא-
לא לשכוח, רוב הזוכים במחיר למשתכן הם גם בעלי זכאות ללקיחת משכנתא מהמדינה בתנאים מועדפים.
חשוב לבדוק את הסכום שמגיע לכם בזכאות מהמדינה
ולהיערך עם הניירת הנדרשת להוצאת התעודה.
תמהיל המשכנתא-
תמהיל המשכנתא מורכב ממספר מסלולים שונים, כאשר כל מסלול במשכנתא הוא הלוואה בפני עצמה, יש מסלולים שעדיף לפרוס לתקופה קצרה ויש מסלולים שעדיף לתקופה ארוכה,
פריסת המסלולים תלויה ברמת החשיפה לשינויים של ריבית ושל מדד המחירים לצרכן.
גובה ההחזר החודשי תלוי בפריסת השנים – משכנתא קצרה יותר בהכרח תהיה זולה יותר אך המשמעות היא שההחזר החודשי יהיה יותר גבוה.
כדאי לבחור בהחזר החודשי המקסימלי שאתם יכולים לאפשר לעצמכם- כל שקל שתשלמו יותר בהחזר החודשי- יוזיל את העלות הכללית של המשכנתא.
רק לאחר שבניתם את תמהיל המשכנתא המותאם ביותר עבורכם- תנהלו עליו משא ומתן בין הבנקים, כדי שתהיה לכם יכולת אמיתית להשוות בין ההצעות.
מדד תשומות הבניה –
בפרויקטים רגילים בשוק החופשי ניתן להקדים פעמים רבות תשלומים לקבלן, לרוב זה גם מאוד משתלם כי חוסכים תשלומים למדד תשומות הבניה שמשמעותו תוספת של עשרות אלפי שקלים למחיר הדירה
גם אם הקבלן לא מאשר להקדים תשלומים זהו נתון שניתן לנהל עליו משא ומתן עם הקבלן.
לעומת זאת במחיר למשתכן במידה והקבלן לא מאשר הקדמת תשלומים, לא ניתן להתמקח
שכן מדובר בחוזים שאושרו ע”י משרד השיכון
ולכן מאוד חשוב להיערך עם הון עצמי נוסף למקרה של עליית מדד.
משכנתא במקביל לשכירות-
במחיר למשתכן, הדירות נרכשות על הנייר ולכן בזמן שממתינים להשלמת הבנייה,
יש לשלם את תשלומי המשכנתא במקביל לתשלום שכר דירה.
תשלום המשכנתא והשכירות במקביל, יוצר עול כלכלי כבד על מרבית הזוגות הצעירים.
על כן מומלץ לבחון משכנתא עם גרייס. כלומר, לקחת משכנתא עכשיו על מנת לא לפספס את רכישת הדירה,
אך להתחיל לשלם את המשכנתא במעמד קבלת המפתח לדירה החדשה.
חשוב לדעת, כי בתקופת הגרייס, עדיין תצטרכו לשלם מידי חודש תשלום חודשי רק עבור הריבית.
