ברוב המקרים, כאשר אנשים קונים דירה הם נזקקים גם למשכנתא.
מכיוון שמדובר בהליך בירוקרטי וטכני מורכב למדי, הדרך למשכנתא עלולה להיות ארוכה ומייגעת. על מנת להקל את הדרך, כדאי להיערך מראש, להבין מה התהליך כולל, להכין רשימת פעולות נדרשות, רשימת מסמכים נדרשים ולעבוד בצורה מסודרת.
בירור עצמי ואפיון פיננסי-
אם אתם מתכוונים לקנות דירה ולקחת משכנתא, עוד לפני הפניה לבנק ו/או ליועץ משכנתאות, כדאי לכם לבחון כמה כסף פנוי יש לכם, כמה כסף בעצם אתם יכולים להביא מהבית לצורך הרכישה וגם באיזה תשלום חודשי אתם יכולים לעמוד בכל חודש. לבחון את איזור המגורים המועדף עליכם, את סוג הנכס וכו’.
בקשה לאישור עקרוני-
לאחר שאתם כבר יודעים כמה הון עצמי יש לכם וכמה עולה הנכס שאתם מעוניינים לקנות, אתם כבר יודעים גם מה גובה המשכנתא שאתם צריכים לקחת מן הבנק. בשלב זה צריך לפנות לבנק ולקבל ממנו אישור עקרוני. למעשה זהו אישור שהבנק מוכן באופן עקרוני לתת לכם מימון לרכישת הנכס. כאשר יש אישור עקרוני ניתן לחתום על הסכם רכישה. לעיתים קורה שבנק מסויים מסרב לתת אישור עקרוני אך בנק אחר מסכים. לכן כדאי לפנות בבקשה לאישור עקרוני ליותר מבנק אחד.
כאשר מגישים בקשה לאישור עקרוני, מוסרים לבנק פרטים טכניים לגבי הנכס, גודלו, כתובתו, גובה ההלוואה הדרוש, תקופת ההלוואה, פרוט התעסוקה של הלווים, מקורות הכנסה וכו’.
אישור עקרוני לא מחייב אתכם לקחת את המשכנתא דווקא באותו בנק שבו הוגשה הבקשה, ניתן לפנות לכמה בנקים לקבלת אישור עקרוני ולאחר מכן לבחור עם איזה בנק להתקדם.
איסוף מסמכים-
במהלך לקיחת המשכנתא יש גם בירוקרטיה ועיסוק במסמכים רשמיים אותם הבנק דורש:
צילום ת.ז. מלא כולל ספח, הסכם רכישה של הדירה כולל נסח טאבו או אישור רשות מקרקעי ישראל, דפי חשבון הבנק לשלושת החודשים האחרונים בכל חשבונות הבנק שלכם, ריכוז יתרות מכל חשבונות הבנק הכולל גם פירוט הלוואות נוספות אם יש, אישורים על הכנסות: שלושה תלושי שכר אחרונים לשכירים ו/או שומת מס ואישור רו”ח לעצמאים.
בחירת תמהיל-
לאחר שיש לכם כבר אישור עקרוני וגם את הניירת הדרושה, זה הזמן להחליט על התמהיל הנכון לכם ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות.
תמהיל משכנתא הוא שילוב של כמה מסלולי משכנתא. בדרך כלל בוחרים כמה מסלולים כדי לגדר את הסיכונים שיש בכל מסלול.
המסלולים הנפוצים הם: פריים, ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה, ריבית משתנה צמודה וריבית משתנה לא צמודה.
הרכב התמהיל ותקופת המשכנתא צריכים להיקבע בהתאם ליכולת ההחזר שלכם ובהתאם לחלוקה הנכונה לכם של מסלולי המשכנתא.
תמיד עדיף להגיע אל הבנקים עם תמהיל משכנתא מותאם אישית (עדיף על ידי יועץ חיצוני לבנק, המחוייב רק לכם) ולא להסתמך רק על ההצעה של הבנק.
זכרו תמיד שלבנקאי יש יעדים שהבנק הציב לו ומסלולים מוכתבים לפי צרכי הבנק באותו זמן. דבר נוסף, כל בנק עשוי להציע תמהיל אחר ואז לא תוכלו באמת להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים. לכן נכון להגיע לבנקים לצורך השוואה עם תמהיל המותאם לכם באופן אישי וכך ההשוואה בין הבנקים תהיה נכונה.
מו”מ בין הבנקים-
לאחר שכבר החלטתם על התמהיל הנכון לכם, זה הזמן לפנות את הבנקים השונים עם התמהיל שבידכם ולערוך השוואה והתמחרות בין הבנקים ולבחור את הבנק שמציע את הריביות האטרקטיביות ביותר.
בטחונות-
לפני שהבנק ישחרר לכם את הכסף הוא ידרוש בטחונות כדי להבטיח את עצמו. בשלב זה, יש להמציא את הבטחונות לבנק הנבחר.
יש לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק בנסח הטאבו או ברשות מקרקעי ישראל וכן לרשום משכון ברשם המשכונות.
בנוסף הוא ידרוש ביטוח מבנה לדירה וכן ביטוח חיים ללווים שיבטיח את סילוק המשכנתא במקרה מות של אחד מן הלווים.
