בחודש אוגוסט האחרון נכנסה רפורמה חדשה של בנק ישראל לשוק המשכנתאות.
הרפורמה מחייבת את הבנקים להציג ללקוחות 3 סלי משכנתא זהים במטרה להקל את השוואות ההצעות .
הרפורמה מבוססת על הממצאים של רשות התחרות שקובעת כי התחרות בשוק המשכנתאות לא גבוהה. משכנתה היא מוצר מורכב ובמצב שהיה לפני השינוי היה קשה להשוות בין ההצעות והבנקים ניצלו לטובתם.
מטרת הרפורמה היא לפשט את המוצר ולהקל על הלקוח בהשוואה בין ההצעת.בנק ישראל כפה על הבנקים להציג ללקוח שלושה תמהילי משכנתה קבועים וזהים ועוד תמהיל אחד לבחירת הלקוח או היועץ מטעם הלקוח.
משכנתה היא אירוע פיננסי מורכב עבור משקי הבית, מדובר בהתחייבות ומורכבות גדולה.
המשכנתאות בארץ מורכבות ממסלולים שונים:ריבית קבועה לא צמודה,ריבית קבועה צמודה,ריבית משתנה ועוד.
חלק מהמסלולים מתפלגים לתתי המסלולים – סוג ההצמדה לדוגמא.
הרפורמה החדשה קובעת שלושה מסלולים קבועים שעל בסיסם הבנקים מחוייבים להציג ללקוח הצעת מחיר.
ההבדל בין הסלים הוא רמת הסיכון שלהם
הסל הראשון – 100% ריבית קבועה ולא צמודה למדד המחירים לצרכן
מדובר במסלול עם אפס סיכון מבחינת השינויים לאורך חיי המשכנתה אך חשוב להבין מה הריביות בשוק לעומת הריבית שמקבלים במסלול הזה.
המסלול הזה פחות רווחי לבנק ולכן הוא מלגם את הרווח שהוא “מפסיד” על הלקוח בתוך הריבית הגבוהה שהוא נותן מלכתחילה למסלול הזה.
דבר נוסף,הסל הזה מתאים למי שלא מתכוון לפרוע/לסלק את המשכנתה -אחרת יצטרך לספוג עמלות פירעון גבוהות מאוד.
הסל השני – הסל בנוי משלושה מסלולים : שליש מהמשכנתה במסלול קבוע עם הצמדה למדד המחירים לצרכן, שליש מהמשכנתה בריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן ושליש מהמשכנתה במסלול ריבית פריים.
מדובר בסל הכי נפוץ שנוטלים בו משכנתה גם עד הרפורמה החדשה. הסל הזה רווחי לבנקים ופחות רווחי ללקוח ולכן הבנקים מציעים אותו בלב רחב .
בסל הזה צריך לשים לב כי 2/3 מהמשכנתה בריבית משתנה ועם הצמדה למדד המחירים לצרכן מה שיכול להוות סיכון ללקוח,במיוחד בתקופה של עליית ריבית בנק ישראל ומדד המחירים לצרכן.
הסל השלישי – בעל סיכון הגבוה ביותר – 50% בריבית פריים ו50% בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן.
הסיכון הוא כי חצי מהמשכנתה עלולה להשתנות בהתאם לשינויים במשק ועלייה של ריבית בנק ישראל וחצי מהמשכנתה אומנם בריבית קבועה אך מוצמדת למדד המחירים לצרכן .
בנוסף, לקוח או יועץ מטעם הלקוח יכול לבקש להרכיב סל רביעי על פי הבקשה שלו .כאן כבר נכנסת לפעולה המחשבה שבבניי תמהיל והתאמתו לצרכי הלקוח ,תמהיל אישי שלוקח בחשבון את כל הרצונות,הצרכים והיכולות של הלקוח והוא זה שיהיה הכי נכון עבורו.
משכנתא זה אירוע חד־פעמי של אשראי של מיליוני שקלים וחשוב להתאים אותה למצב הפיננסי של משק הבית, שכן כל משק בית נמצא במצב אחר
מרכז הרפורמה הנוכחית הוא קביעת שלושה מסלולים קבועים בתנאיהם, שעל בסיסם יחויבו הבנקים להציג ללקוח הצעת מחיר. ההבדל בין שלושת המסלולים הוא ברמת הסיכון שלהם: הראשון הוא בעל רמת הסיכון הנמוכה ביותר ללקוח (מבחינת הסיכוי לכך שההחזר החודשי ישתנה במהלך תקופת המשכנתא), והוא 100% בריבית קבועה ולא צמודה, שזה גם נחשב למסלול השכיח בחו”ל.
