האם מתחולל משבר דיור בישראל ?

האם מתחולל משבר דיור בישראל ?

 

עלייה של מחירי הדיור אינו משבר בדיור בישראל, במיוחד אם אנחנו מסכימים לכוחות השוק,
את העלייה ניתן לזקוף ל למספר גורמים שביחד הביאו לתוצאה של עליית המחירים.
להיצע וביקוש.
אלטרנטיבות של השקעות.
מחיר הכסף.
הכנסה הפנויה לנפש.

החל בסוף שנות ה – 2000 ואם נדייק עם המשבר בשנת 2008 החלו מחירי הדיור בישראל לעלות באופן קבוע וחד. במיוחד ביחס לסל הצריכה של משקי הבית.
אם נבדוק את מחירי השכירות נראה שהעלייה הייתה מתונה ולא חריגה. היו אף פרקים של תחילת מחלת הקורונה שהמחירים ירדו מעט.
אם נבדוק את הצפיפות לנפש נראה שצפיפות המגורים פחתה. אם נתרגם זאת, נוכל לומר, יותר חדרים לנפש, ושטח גדול יותר בדירת המגורים למק הבית.

אם כן, נכון לומר שמשבר כזה לא התחולל בשנים 2008 ועד 2021. לעומת זאת נוכל לומר שבסוף שנות ה 90 התרחש משבר דיור בישראל. (תקופת “העלייה הרוסית” למרות שרוב העולים היו מאוקראינה). תקופה זו לוותה בצפיפות דיור וחוסר של דירות להכלת העולים.
יוצא מכאן 13 השנים האחרונות אינם דומים לשנות ה – 90 לכן התיאור הנכון צריך להיות “עלייה או זינוק של מחירי הדיור”.

 

היצע וביקוש

 

אם בוחנים מה תרם לעליה במחירי הדיור, נוכל לומר אחד היצע וביקוש, צד ההיצע לא התרחב באופן שיכבוש את הביקוש. לא היו מספיק התחלות בניה, ואף צומצמו בשנים האחרונות, ולא תאם את הגידול באוכלוסייה. אומנם החל משנת 2008 במקביל לעליה במחירי הדיור, נרשם גידול נאה במספר התחלות הבניה, אולם בשנת 2016 נרשמה התמתנות ובלימה של התחלות הבניה פר נפש ואפילו ירידה. במידה וירידה זו תימשך לאורך זמן , תגדיל בעתיד את צפיפות הדיור בישראל. המגמה כבר מייצרת ציפיות למחסור בדיור ולחצים לעלייה במחירי הדיור.

 

אלטרנטיבה של השקעות

 

הביקוש גדל במיוחד בהשקעות. אם ניקח את 2007 ריבית הפרים עמדה על 5.75% כאשר הבנקים היו מבקשים + 1% ואף +2%. במונחי הריבית של העשור האחרון היינו אומרים השקעה מוצלחת. בשנת 2009 הפרים עמד על 2% צניחה של 3.75% תוך כשנה.
המשבר העולמי גרם לכך שהכסף חיפש אפיקי השקעה. כאשר הריביות נמוכות והבורסות מקרטעות ומסוכנות, הכסף הופנה להשקעה בדיור, השקעה כמעט נטולת סיכונים.

 

מחיר הכסף

 

גם הוא תרם לתדלוק ולעליה של המחירים. סביבת ריבית נמוכה תרמה לצריכת אשראי להשקעה בדיור כאפיק אלטרנטיבי. כאמור בשנת 2007 ריבית הפריים עמדה על – 5.75% כאשר הבנק היה דורש + 1% ואפילו + 2% . אם לקחנו משכנתא של 500,000 ₪ ל 20 שנים נדרשנו להחזיר ריבית בסך של 465,000 ₪ (5.75% ללא תוספת) ובסך הכל 965,000 ₪ כמעט מחיר כפול.
אם משק הבית היה לוקח את ה 500,000 ₪ בעשור האחרון היה נדרש לשלם בריבית פריים מינוס לעיתים פריים מינוס 0.9%. אם ריבית הפריים עמדה על 1.6% משק הבית היה נדרש לשלם ריבית של 0.7% על הלוואה היה משלם ריבית בסך של 133,000 ₪ ובסך הכל 633,000 ₪.
אז אומנם מצד אחד מחיר הדיור עלה במספר מונים, אך מצד שני מחיר הכסף הוריד את המחיר הסופי לדירה ואיזן במעט את המחיר הכולל לדירה.

נכון מחיר הדירה ההתחלתי הפך להיות גבוה. מצד שני ההחזר החודשי קטן, הריבית נמוכה, לכן משק הבית יכול להרשות לעצמו לקחת משכנתא גדולה יותר.

הירידה בריבית לאחר המשבר הפיננסי בשנת 2008 נרשמה ירידה משמעותית בריבית על המשכנתאות, הריבית הצמודה עומדת על כשליש מהריבית הנהוגה מלפני שני עשורים. הריבית על המשכנתא הפחיתה את התשלום על החזר משכנתא בעשרות אחוזים לכל מיליון שקל משכנתא, כך השוק הזין ביקושים גדלים לרכישת דירות.

ניתן לראות את המגמה תשלום מופחת לכל שקל משכנתא, אם בשנים 2007 2008 שולם עבור כל שקל משכנתא שקל +, בריבית. בשנת 2009 החלה המגמה של החזר נמוך לכל שקל משכנתא. בשנים 2020 2021 שולם עבור כל 1 שקל משכנתא כ 0.30 עד 0.35 אגורות.
לכל הדעות הבדל מהותי.

 

מחירי השכירות-

 

כאשר יש משבר דיור, צריכים להיות תופעות של עליה חדה במחירי השכירות או צניחה של מחיר השכירות.
כאשר אנו בודקים את מחירי השכירות לדיור, אנחנו רואים תופעה של עליה מתונה.

הכנסה פנויה לנפש.

אומנם ב 20 שנה האחרונות עלו מחירי הדירות במידה ניכרת, אך במקביל עלתה ההכנסה הפנויה של משקי הבית. מנגד ההחזר החודשי על משכנתא בגודל נתון. היחס שבין ההון העצמי הנדרש להכנסה נטו של משקי הבית היה נמוך משנת 2021 בהשוואה לעשור שקדם לשנת 2000 והיחס בין ההחזר החודשי של משכנתא להכנסה נטו ( תוך התחשבות הכלולה בעלית מחירי הדיור למגורים) היה נמוך בהרבה שניהם גבוהים יותר בהשוואה למצב ב 2008.

 

המסקנות

 

ניתן לומר שמחירי הדיור עלו באופן חד וברור.
ההכנסה הפנויה לנפש גדלה
הריביות על המשכנתאות ירדו
ההחזר החודשי קטן ביחס ל 1 שקל משכנתא.

 

האם ניתן לעשות על מנת למתן את עליית המחירים, טמונה בשאלה האם רוצים?

 

הגדלת ההיצע באופן דרסטי עם מינון נכון של דירות קטנות וגדולות.
הגברת תמריצים של רשויות המקומיות לבנייה למגורים.
הגעה להסדרים עם פיצוי למושבים ולקיבוצים על מנת לשחרר קרקע חקלאית לבנייה.
הפחתה של הרגולציה בהליכי התכנון והבניה.
להקטין פעולות המגבירות את הביקוש, מחיר למשתכן, מע”מ אפס או מחיר מטרה.
תשלום מס על השכירות מהשקל הראשון.
על מנת לצנן את הביקוש לשכירות לאפשר למושבים וקיבוצים להפוך מבנים שוממים ליחידות דיור להשכרה לפרק זמן קצוב של כ 15 שנה.
ניתן להגיע תוך פרק זמן קצר, לכ 100,000 יחידות דיור אשר יורידו את מחירי השכירות ההכנסה למדינה לפי 15% מס תניב 540,000 מיליון ₪ בשנה בנוסף לתשלום ארנונה לרשויות.
מיסוי של דירות Airbnb
מיסוי דירות רפאים.
הגדלת המס על מכירת דירה שניה ושלישית באמצעות הגדלת טווח הפטור משנתיים לשלוש שנים.

הרשת הארצית לייעוץ משכנתאות.

שתפו את הפוסט:

תמונה של בובת איש ולבני דומינו

תוכן עניינים

רוצים לחסוך כסף במשכנתא?

פרסומים נוספים

מנהל מקרקעי ישראל ממ"י – רמ"י

מנהל מקרקעי ישראל ממ”י – רמ”י

שמו החדש רמ”י רשות מקרקעי ישראל. ממ”י  מינהל מקרקעי ישראל הוקם בשנת 1960 באמצעות ומכוח שני חוקים , האחד חוק יסוד : מקרקעי ישראל” עיקרי

הטבות במשכנתה -מענק מותנה

הטבות במשכנתה -מענק מותנה

הקדמה לא פעם בתהליך הייעוץ והליווי אני נשאלת על ידי הלקוחות אם יש להם הטבות במשכנתה בגלל הסטטוס שלהם. במשכנתה יש כל מיני הטבות שניתן

אישור זכויות

התבקשתם להציג אישור זכויות בעסקת מכירת דירה או נטילת משכנתה ? מה זה המסמך הזה? מה ההבדל בינו לבין נסח טאבו? מי מפיק אותו ומדוע

תודה רבה על פנייתך
הינך מועבר/ת לאתר רשת איתנים

מתעניין להיות זכיין איתנים

רוצה לקבל שיחת ייעוץ מהמומחים של איתנים

רוצה לקבל שיחת ייעוץ מהמומחים של איתנים

דילוג לתוכן