בטחונות למשכנתא:

כאשר מבקשים מן הבנק הלוואת  משכנתה, חשוב  להבין  שהבנק  הוא  גוף  כלכלי  עם  כוונות  רווח  ולא ארגון צדקה. הוא לא יוציא  מהקופה  שלו, אפילו  לא  אגורה  שחוקה, אם יבין שזה לא משתלם לו. אם הבנק יחשוב שיש סיכון כלשהו שהכסף שהוא מלווה לא  יגיע אליו חזרה, כולל מחיר הכסף, ז”א הריבית, הוא לא יאשר את ההלוואה.  מכיוון שכך, הוא יערוך את החישובים שלו כדי לוודא שנחזיר לו את הכסף בתוספת הריבית  וגם ידאג לקבל בטוחות כדי להבטיח את פירעון ההלוואה.

 גם לאחר שהבנק בדק ומצא שיש ללווים הכנסות קבועות ויכולת לעמוד בתשלומים, הוא ידרוש לקבל בטחונות, כדי  לוודא שבכל מקרה, גם אם יחול שינוי במצב הכלכלי של  הלווים  בעוד  כמה  שנים  ואולי  אז הם לא  יוכלו  לעמוד  בהחזרים  החודשיים, הוא לא יפסיד את כספו.

נסח טאבו/אישור זכויות

 הדבר הראשון שחובה לבדוק כאשר קונים נכס מקרקעין  או כאשר מבקשים משכנתה, הוא נסח טאבו. נסח טאבו הוא  העתק  מרישום  המקרקעין  המתנהל  בלשכת  רישום  המקרקעין (טאבו) והוא  מעיד  על  הזכויות  במקרקעין  הנוגעות  לחלקה  מסויימת  בגוש  מסויים, שם  רשום  למי  שייכות  הזכויות  בנכס  שבגינו  מבקשים  הלוואת  משכנתה,  האם קיימים שיעבודים, עיקולים או הערות וזכויות אחרות הרשומות על הנכס. ניתן להוציא נסח בקלות בכתובת:  http://bit.ly/3YL8duD 

יש נכסי נדל”ן שעדין לא רשומים בלשכת רישום המקרקעין, אלא  ברשות  מקרקעי  ישראל  או  בחברה  משכנת (כגון  עמידר או עורך דין של חברת בניה). המסמך המקביל לנסח  טאבו לנכסים הרשומים ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת הוא אישור זכויות. על מנת להוציא אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, היכנסו לאתר רשות מקרקעי ישראל  והזמינו אישור זכויות מקוון. http://bit.ly/3i68iZe 

להלן הבטחונות הנדרשים:

• רישום הערת אזהרה לטובת הקונה

כאשר קונים נכס מקרקעין, הדבר הראשון שיש  לעשות מיד לאחר החתימה על הסכם הרכישה הוא לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונים. מטרת  ההערה  היא  למנוע  רישום  עסקאות  סותרות על אותו נכס. הערה כזו מגינה על הקונים בפני רשם המקרקעין מפני ניסיון למכור את אותו נכס למישהו אחר. יש לצרף לבקשה לרישום הערת אזהרה גם את הסכם  הרכישה. רישום הערת אזהרה כרוך באגרה.

• רישום הערת אזהרה לטובת הבנק

כאשר  הלווים  לוקחים  משכנתה, הבנק ידרוש לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתו  על  הזכויות  בנכס  בגין  ההתחייבות  לרישום משכנתה. הוא  ידרוש  את  ההתחייבות  של  המוכר כלפי הבנק שלא להעביר את הזכויות  על שם הקונה, אלא אם באותה עת תירשם משכנתה לבנק.  מסמך ההתחייבות מונפק על ידי הבנק, ניתן לחתום עליו  בפני עורך דין או בפני רשם המקרקעין. גם רישום הערת אזהרה זו כרוך באגרה.

• דווח העסקה לרשויות המס

הבנק יבקש לראות כי העסקה דווחה כחוק לרשויות המס ולכן יבקש לראות את הדיווח למיסוי מקרקעין – מס שבח (מש”ח).

• שטר משכנתה

הביטחון  שירשם  לטובת  הבנק  בטאבו  הוא  המשכנתה, זאת  אומרת  שיעבוד  זכויות  הבעלות/החכירה במקרקעין ,עד לפירעון מלוא ההלוואה. המשכנתה  נרשמת  על  פי  שטר משכנתא שאותו מכין הבנק. צריך לחתום על  שטרי המשכנתה בפני עורך דין או בפני רשם המקרקעין ולרשום אותה בלשכת רישום המקרקעין( הטאבו.) 

• משכון זכויות

הכוונה  למשכון  הזכויות  החוזיות  המוקנות לקונים מתוקף הסכם הרכישה, לטובת הבנק.  המשכון תקף עד לרישום המשכנתא בפועל ונעשה על ידי רישום המשכון אצל רשם המשכונות. כאשר מגיעים לחתימות בבנק, נציג הבנק מחתים את הלווים גם  על הסכם משכון ועל הודעת משכון. לאחר תשלום האגרה, הבנק דואג לרישום המשכון אצל רשם המשכונות. בדרך כלל הבנק יבקש גם לראות את דו”ח השיעבודים של הלווים מרשם המשכונות. הבנק רוצה לוודא שהנכס שאותו קונים ולצורך מימונו לוקחים משכנתה, לא משועבד למישהו אחר. בדו”ח זה ניתן לבדוק אם הזכויות של הלווים או של  המוכרים  בנכס  הנרכש  כבר משועבדות, ואם  כן  –  הבנק  יבקש להסיר את השיעבוד הקודם.

• יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר

זהו יפוי כח הנחתם בפני נוטריון ובו הקונים מייפים את כוחו של הבנק, בין היתר, לפעול לרישום  הזכויות  בנכס  ולפנות  לגורמים הרלוונטים  לרשום  משכון  ו/או  משכנתה לטובת  הבנק  וכן  מקנה  לו  אישור  לבצע  פעולות  בנכס  המשועבד  כמו  למשל  מכירה  לצד  שלישי במקרה של אי עמידה בתשלומי ההלוואה.

• ביטוחים

אגב  ביצוע  המשכנתה, חלק  מן  הבטוחות הנדרשות על ידי הבנק הן ביטוח חיים בגובה  סכום יתרת ההלוואה. ביטוח זה נועד לסילוק יתרת ההלוואה במקרה של פטירה חו”ח של  אחד הלווים. ניתן היום לעשות ביטוח עד גיל  65 והתוקף המירבי שלו עד גיל 80. בנוסף, יש להמציא לבנק גם ביטוח על המבנה, הכולל גם כיסוי רעידת אדמה, שריפה, הרס ונזקי 

צנרת. ביטוח זה נועד לסילוק יתרת ההלוואה במקרה של נזק לנכס (או למימון  תיקון  הנכס ניזוק).  סכום  הביטוח  נקבע  על  פי  הערכת השמאי.  

ניתן לעשות את הביטוחים באמצעות חברות של הבנקים  אך אפשר ועדיף ובדרך כלל יותר זול לעשותם באופן פרטי  עם  שיעבוד  לבנק. בכל  מקרה, בכל  אחת  מן  הפוליסות  הללו, הבנק יהיה המוטב לקבלת תגמולי הביטוח עד גובה ההלוואה.

• שמאות

שמאות הינה הבסיס לאישור האשראי, במיוחד בעסקאות רכישה יד שניה. הבנק יבקש לדעת את שווי הנכס כדי לקבוע את  תקרת סכום המימון לפי אחוזי המימון. הבנק יבקש הערכה של שמאי המקובל עליו שיעריך  את הנכס. לכל בנק יש רשימת שמאים, ממנה ניתן לבחור ולתאם ישירות מולו את הביקור בנכס. השמאי יעביר את השמאות ישירות לבנק. סכום ההלוואה המקסימלי  יקבע  על  פי  השמאות  או  לפי  הסכם  רכישת  הדירה, לפי  הנמוך מביניהם. אם נערכה שמאות לנכס הנרכש עבור בנק אחר בשלושת  החודשים  שקדמו  לביצוע  ההלוואה, ניתן להשתמש בה לצורך ההלוואה בבנק הנוכחי.

• ערבים למשכנתא

יש מקרים בהם הבנק ידרוש חתימת ערבים  למשכנתא. הערבים הם אלו שיצטרכו להחזיר  את  ההלוואה  במקרה  שהלווים  לא  יעמדו בתנאי ההלוואה. הערבים יצטרכו להציג תלושי שכר ואת כל המסמכים הדרושים לבנק.

ערב משלם או לווה נוסף – כאשר הכנסות הלווים העיקריים לא מספיקות לפי יחס ההחזר, הבנק ידרוש ערב או לווה  נוסף, שיחתום גם הוא על מסמכי ההלוואה ולמעשה יחזיר חלק  מן ההחזר החודשי להלוואה מחשבונו.

• מקרים מיוחדים:
• גירושין
  במקרה של גירושין, כאשר בני הזוג מחזיקים בדירה עם או ללא משכנתא, במסגרת הסכם הגרושים אחד מבני הזוג קונה את החצי השני מבן הזוג, מבחינת הבנק הסכם הגירושין, כאשר הוא מאושר בבית המשפט, יבוא במקום הסכם רכישה. בהסכם זה יהיה סעיף המתייחס לתמורה. הבנק ידרוש שיעבוד בפועל על שם בן הזוג שנשאר עם הנכס, דהיינו אם מדובר בטאבו, ידרוש שטר משכנתא ואם מדובר ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, הבנק ידרוש רישום התחייבות. כל יתר הבטחונות הנדרשים על ידי הבנקים הם כמו בכל רכישה מיד שניה.
• קניה בתוך המשפחה

כאשר בן ממשפחה אחד מוכר את דירתו לבן משפחה אחר. למשל כאשר מדובר בדירת ירושה בין כמה אחים ואחד מן האחים מעוניין לקנות את הדירה משאר היורשים. או אם מדובר בהורים המעוניינים למכור את הדירה שלהם לאחד מן הילדים או אם אח אחד מעוניין למכור את הדירה שלו לאח אחר.

בכל מקרה, כאשר נעשית עסקה בתוך המשפחה, הבנקים חושדים בדרך כלל שהעסקה הינה רק למראית עין רוצים למנוע אפקט של “דלתות מסתובבות” בהן מטרת הפניה לבנק היא רק לקבל מימון. לדוגמא: הורים שיש להם דירה אך הם שקועים בחובות ונזקקים למימון אך מתקשים לקבל מימון מהבנק בגלל החובות בהם הם שקועים, הם עשויים לעשות מעין תרגיל, בו ההורים “מוכרים” את הדירה לאחד מן הילדים, הוא פונה לבנק לקבל משכנתא לדיור, וכאשר הוא מקבל את הכסף, הוא מעביר אותו להורים. למעשה ההורים נשארים לגור בבית, הם לא באמת מעוניינים לעבור מן הדירה, גם אין להם לאן. כל המכירה היא תרגיל כדי להוציא כספים מן הבנק בתנאים של משכנתא לדיור. מכיוון שכך, ולאור הניסיון בבנקים למשכנתאות, הם חושדים מראש במי שעושה עסקאות בתוך המשפחה, גם כאשר מדובר בעסקה כשרה.
לפיכך, בנוסף לבטחונות הרגילים הנדרשים בעסקת רכישה מיד שניה, הבנקים ידרשו בנוסף, כאשר מתבצעת עסקה בתוך המשפחה:

• מקרה בו ההורים מוכרים דירה לאחד מן הילדים, הבנק ירצה לראות שלהורים יש דיור חלופי שיוכלו לגור בו, על מנת שלא ישארו בלי מקום לגור. כמובן שבעסקה רגילה, שלא בתוך המשפחה, אין דרישה כזו מהבנק.
• בכל עסקה בתוך המשפחה, הבנק דורש להעביר את הזכויות בטאבו על שם הקונה ורישום המשכנתא לטובת הבנק עוד לפני ששולמה התמורה למוכר על ידי הבנק. כידוע, בעסקה רגילה שלא בתוך המשפחה, הבנק מעביר את כספי המשכנתא למוכר לפני שהדירה רשומה על שם הקונה והוא מסתפק ברישום הערת אזהרה לטובת הקונה. כאשר הבנק דורש להשלים את הרישום בטאבו על שם הקונה, זה בעייתי מבחינת המוכר, שכן מלוא הזכויות נרשמות על שם הקונה בעוד המוכר לא קיבל את מלוא התמורה. אבל במקרה של בני משפחה, הבנק יוצא מנקודת הנחה שלא תהיה בעיה כזו, שכן בני משפחה אמורים לסמוך אחד על השני.
• הבנק גם מבקש לוודא שתשלומי המיסים בוצעו בפועל, להבדל מעסקה רגילה, בה הבנק רק מבקש לוודא שהעסקה דווחה לרשויות המס.