שלום עליכם !
במאמר הזה, אני רוצה לגעת בנושא שהוא מאוד חשוב, הייתי אומר קריטי אפילו.
ואם תשאלו למה אני נשמע כל-כך דרמטי ? אז התשובה היא שזהו נושא שעלה המון למודעות של נוטלי המשכנתא בשנים האחרונות ובגלל שלא כולם מבינים לעומק את המשמעויות ואת ההשלכות של השימוש בו, הם עושים טעויות שעולות יקר מאוד. ובסופו של דבר, אתם מנחשים מי ייפול במלכודת בין הבנק ובין הלווה… (רמז קטן – הבנק לא יספיד והוא כבר מכיר את כל הטריקים שרק אתם עוד לא יכולים לדמיין).
נחזור לענייננו.
נתחיל מההגדרות – מה זה בכלל מסלול פיתוי ?
זה נשמע כמו משהו מאוג שלילי – סוג של רמאות וביצוע פעולה על גבול העבריינות. אולי בגלל זה כל-כך הרבה אנשים מבקשים שזה יהיה חלק מהתמהיל שלהם…
עכשיו, בלי ציניות או חשדנות יתר, מסלול פיתוי הוא מצב בו לווה יבקש מהבנק סכום גדול יותר ממה שהוא באמת רוצה ו/או צריך ויפרע חלק מהמשכנתא את החלק ה”מיותר” שהוא ביקש מהבנק. ככה, תישארו בסופו של דבר עם משכנתא טובה יותר, יציבה יותר וחסכונית יותר.
יש כאן נקודה חשובה – כדי להקטין את עלות המשכנתא, נדרש לבצע פעולות בחלק של המשא-ומתן – וויכוח על הריביות, העברת משכורת לבנק אחר, התמקחות על הורדת דמי פתיחת תיק ועוד. אבל מסלול פיתוי שייך למגוון פעולות או אסטרטגיות השייכות לחלק התכנוני של המשכנתא, כאשר הכול הראש או על קובץ אקסל. היה לי חשוב לחדד עד כמה משכנתא (טובה) היא מלאכת מחשבת !
אני לא אגע בכל ההיבטים של הנושא – זוכרים, זה נושא חשוב וקריטי ולכן יש הרבה מה לכתוב.
אז כדי להישאר ממוקדים, אני אניח את הדברים הבאים:
- אתם מבינים שמסלול פיתוי זה מסוכן
- אתם מבינים שמסלול פיתוי לא מתאים לכל המצבים
- אתם מבינים שמסלול פיתוי זה דבר שצריך לתת עליו את הדעת בהרבה היבטים
- אתם מבינים שעבור העסקה הזו, מסלול פיתוי הוא בול מה שאתם צריכים
כלומר, אני לא אתייחס כאן לנקודות הבאות:
- האם זה חוקי ?
- למה לעשות את זה ?
- למה הבנקים מאפשרים דבר כזה אם הם כבר מבינים את המהלך שלנו ?
- האם זה באמת חסכוני ?
כל הנקודות לעיל יקבלו מאמר משלהם, תמשיכו לעקוב !
עכשיו שנקודת הפתיחה שלנו ברורה, אני שמח להתחיל סוף-סוף.
אז אתם הגעתם למסקנה (או לבד או בעזרת יועץ שעשה את כל עבודת האפיון הפיננסי שלכם) שמסלול פיתוי זה מה שהכי מתאים לכם בבניית התמהיל הנוכחי, וחסר לכם “רק” איך לעשות את זה נכון.
בואו ניגש ישר להסביר מה הכללים החשובים שיאפשרו להשיג את המטרה : משכנתא טובה יותר, יציבה יותר וחסכונית יותר:
כלל ראשון – כמה כסף לתכנן על מסלול הפיתוי ?
חשוב להישאר במדרגת אחוז המימון המקורית ולא לחרוג ממנה. אחרת תקבלו תנאים פחות טובים ולא תרוויחו הרבה מהמהלך, אם בכלל.
קיימות שלוש מדרגות של אחוז מימון (יחס בין המשכנתא המבוקשת ובין שווי הנכס). לכל מדרגה יש תמחור שונה מבחינת הבנק, כלומר כמה הבנק יחליט להרוויח מהמשכנתא שלכם.
מדרגה ראשונה : עד 45% מימון
מדרגה שניה : בין 45% ועד 60%
מדרגה שלישית: מעל 60%
ניקח דוגמה מספרית. אתם רוכשים נכס בשווי מיליון ₪.
המדרגה הראשונה היא של משכנתא עד 450,000 ₪
המדרגה השנייה היא של משכנתא בין 450,000 ₪ ועד 600,000 ₪
המדרגה השלישית היא של משכנתא מעל 600,000 ₪
נניח שאתם רוצים לקחת משכנתא בגובה 550,000 ₪ (55% מימון, כלומר אתם במדרגה השנייה) ושיש לכם סכום של 100,000 ₪ שאתם רוצים להשתמש בו כמסלול פיתוי. הלוגיקה אומרת שאתם תבקשו משכנתא של 650,000 ₪. אבל במקרה הזה אתם כבר עוברים מהמדרגה השנייה למדרגה השלישית!
אז אל תיקחו סכום עודף שיעביר אתכם למדרגה אחרת !
במקרה שלנו, תיקחו מקסימום 600,000 ₪, כלומר מסלול פיתוי של 50,000 ₪
כלל שני – שימו לב ליחס ההחזר !
חלק מהפרמטרים שמשפיעים על תג המחיר שהבנק שם על המשכנתא שלכם הוא נושא יחס ההחזר כלומר היחס בין ההחזר החודשי על המשכנתא ובין ההכנסה הפנויה שלכם. מומלץ לא לעבור את ה-33%. מאבר לזה, הבנק יעלה את המרווח ותקבלו תנאים פחות טובים.
כלומר, כשאתם מגדילים את הסכום המבוקש, תוודאו שההחזר החודשי לפני פרעון מסלול הפיתוי לא עובר את יחס ההחזר הנ”ל (שליש או קצת יותר) !
כלל שלישי – איזה מסלול לבחור ?
אתם בטח כבר מכירים שיש המון מסלולים שונים בבניית התמהיל. בחרו מסלול שבו תקטינו כמה שיותר את עמלת פירעון מוקדם. לרוב, מומלץ לבחור במסלול “ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד”. כמו-כן, בקשו להעלות את הריבית במסלול זה (בלי להגזים) כדי להוריד את הריביות בשאר המסלולים שלא תפרעו בקרוב. בצורה זו, תישארו עם אותה רווחיות מבחינת הבנק בשלב החתימה על התיק. מסלול זה הינו הרווחי ביותר לבנק, כלומר זהו המסלול שבו עליות הגיוס היא הנמוכה ביותר. הבנק תמי מסתכל על רווחיות המשכנתא בכלליותה ולא ברמה של מסלול זה או אחר באופן נפרד.
כלל רביעי – פריסה נכונה של התשלומים
אם עשיתם הכול נכון בשלב התכנון, אל תהרסו את זה בשלב הביצוע! כלומר אם רכשתם דירה בשווי מיליון שקלים, ביקשתם משכנתא בגובה 600,000 ₪ כאשר מסלול הפיתוי הוא 100,000 ₪. אזי שימו לב לא להעביר למוכר הון עצמי מעל 400,000 ₪. אחרת הבנק לא בהכרח יסכים להעביר למוכר 600,000 ₪ כי זה כבר מעל סכום ההשלמה להון העצמי ! (אמנם אפשר לבקש מהבנק “החזר הון” של 100,000 ₪ אבל זה לא תמיד עובד.
כלל חמישי – לא בחיפזון !
קורה לפעמים שהסכום לפרעון מוקדם עדיין לא זמין מיידית אלא בעוד מספר שנים. קורה גם שאנחנו נמליץ ללווים מסוימים עם יכולות החזר גבוהות לא לקחת משכנתא גדולה מדי (כדי לא לעבור יחס החזר גדול מדי) אבל לחסוך סכום מסויים כל חודש למשך מספר שנים ולהשתמש בסכום זה לסילוק מוקדם של מסלול הפיתוי. לדוגמה, יצא לי להמליץ ללקוחות שמרוויחים מאוד יפה לשלם סכום מסויים כהחזר חודשי, אבל לחסוך כל חודש 5,000 ₪ במשך 5 שנים. ככה הם יגיעו לסכום של 300,000 ₪. אז תכננתי להם מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד עם סכום התחלתי שצפוי להגיע ליתרת קרן של כ-300,000 ₪ אחרי 5 שנים. ככה הם מרוויחים מכל העולמות.
לסיכום:
שימוש במסלול פיתוי זה לא משהו שעושים על-סמך שתיים או שלוש כתבות באינטרנט או באיזה פורום של התייעצויות.
תבינו את הסיפור המלא, תבינו את הסיכונים הקיימים, תבינו האם זה באמת שווה לכם כלכלית ושאתם לא סתם רצים על זה כדי להרגיש ש-“עשיתם סיבוב” על הבנק כי “ככה עושים כול מביני עניין”.
אל תשחקו באש, זו ההשקעה הכי גדולה בחיים שלכם. אל תנהלו אתה על בסיס כותרות, סיסמאות או אמירות נפוצות שלא בדקתם לעומק.
הרי, להגן על הכסף שלכם, זה המקצוע שלנו !
