בתור הגוף הכי גדול במדינת ישראל לייעוץ משכנתאות אנחנו מגישים לכם בכל חודש סקירה מקיפה על עולם המשכנתאות. המטרה של הסקירה הזאת היא שתוכלו להיות עם היד על הדופק ולנצל הזדמנויות לטובת המשכנתא האישית שלכם.
אנחנו כאן בשבילכם תמיד!
רקע
ריבית בנק ישראל
ב 08.4.2019 החליטה הועדה המוניטרית של בנק ישראל להשאיר את הריבית על 0.25% בלבד.
ההחלטה נבעה בעיקר מהמצב המאקרו כלכלי – החשש מהאטה כלכלית בארה”ב ובעולם כולו בתוספת שורת איתותים מהבנקים המרכזיים על עצירת העלאות הריבית שגרמו לערעור הביטחון בשווקים. הגורם הראשי לבהלה היה היפוך בעקום התשואות על אגרות החוב של ממשלת ארה”ב,
בנוסף יש לנו יעד אינפלציה שנתי. כרגע אנחנו מגרדים את הטווח התחתון שלו. וכנראה שלא יעלו את הריבית בטווח הקרוב
מדד המחירים לצרכן
כמו שאתם בטח שמים לב, מדד המחירים לצרכן, הוא אחד הגורמים המרכזיים ביותר אליו הועדה המוניטרית מתייחסת בדיונים על הריבית וכל עוד המדד לא מרים ראש בצורה משמעותית, כנראה שלא נראה העלאת ריבית כאן.
-
במרץ עלה המדד ב 0.5%
-
ב-12 החודשים האחרונים עלה המדד ב 1.4%
- מתחילת 2019 המדד עומד על 0.5%
תחזית אינפלציה לשנים הבאות:
מדד תשומות הבנייה
- במרץ המדד עלה ב-0.0%
- ב-12 החודשים האחרונים עלה המדד ב-1.8%
- מתחילת 2019 עלה המדד ב-0.7%
שימו לב טוב לעלייה של תשומות הבנייה ותחשבו, אם אתם במצב של רכישה מקבלן או מחיר למשתכן, האם אתם מבינים את ההשלכות כבדות המשקל שיש כאן. כשאתם פתוחים במיליון ₪ ל 3 שנים זה יכול לעלות לכם עוד עשרות אלפי שקלים ובדרך כלל אין אותם בנמצא ואז לוקחים הלוואה ומתחילים בדירה החדשה בלחץ של החזרים גבוהים של משכנתא והלוואה ביחד.
כמה עובדות על שוק המשכנתאות והדיור בשנת 2018
- כ-67% ממשקי הבית בישראל גרים בנכס בבעלות
- החזר המשכנתה הממוצע בכל הארץ עומד על כ 3,200 ₪ בחודש
- במסגרת פרויקט מחיר למשתכן יש כיום 860 פרויקטים, 57,000 זוכים, הכי הרבה פרויקטים בראש העין.
- בשנת 2018 נתנו משכנתאות בהיקף של 63 מילארד ₪
- כ-3% מהמשכנתאות נתנו לקבוצות רכישה.
- מחיר דירה ממוצע בכל הארץ ב-2018 היה 1.48 מליון ₪
- משכנתה ממוצעת ב-2018 עמדה על 800,000 ₪
- שיעור המימון הממוצע היה 54%
- גיל ממוצע בלקיחת משכנתה בארץ עומד על 38
רגע מקצועי
בפינה הזאת ניתן בכל חודש הרחבה על מושג מסוים מהתחום על מנת שתוכלו להעמיק את הידע שלכם והפעם – ריבית קבועה צמודה למדד
צמודה
תיאור כללי
ריבית קבועה צמודה היא המסלול המסורתי למשכנתאות – הריבית קבועה לכל אורך ההלוואה, אולם קרן ההלוואה, צמודה למדד. כנגזרת מכך, גם ההחזר החודשי מתנהג כאילו הוא צמוד למדד.
חישוב ההחזר החודשי מתבסס על נוסחה שפיתח מתמטיקאי גרמני בשם סימון שפיצר המבטיחה שבכל חודש ההחזר יהיה זהה.
נהלי בנק ישראל מחייבים שלפחות שליש מההלוואה יהיה בריבית קבועה כגון הריבית הקבועה הצמודה.
מדד המחירים לצרכן
מדי חודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ”ס) את מדד המחירים לצרכן. מדד זה משקף את השתנות המחיר של סל מוצרים ממוצע. יתרת המסלול מתעדכנת בהתאם לעליית המדד.
הואיל ונוסחת שפיצר ליניארית ביחס לקרן, הרי שכל עליה של הקרן מתרגמת לעליה בשיעור זהה בהחזר החודשי.
יתרונות וחסרונות
יתרונות
- מדובר במסלול יציב ועם מעט הפתעות ושינויים לאורך הדרך.
- שיטת החישוב של שפיצר מובילה לכך שבתקופות הארוכות, בהינתן החזר זהה, מסלול בריבית קבועה צמודה יעלה פחות מאשר מסלול עם ריבית קבועה לא צמודה.
חסרונות
- מסלול זה אינו גמיש, ולווים שיפרעו ממסלול זה בטרם השלמת התשלום עשויים לשלם עמלות פרעון מוקדם. (צריך להגיד שבתקופה זו (מרץ 2018) הצפי הוא שבטווח הארוך והבינוני לא יהיו עמלות פירעון מוקדם.
- מסלול זה צמוד למדד, ולכן ההחזר החודשי עולה לאורך השנים -עליה זו יכולה להיות משמעותית.
שיטת החישוב
חישוב ההחזר החודשי מתבסס על נוסחת שפיצר. עם זאת, יש לחשב את הנוסחה בכל חודש מחדש, לאחר הצמדת הקרן. שיטת חישוב זו מובילה לכך שאין הבדל בין מחזור המשכנתא בתנאים זהים, לבין המשך תשלום המשכנתא, ולכן מפריכה את המיתוס של “קודם משלמים ריביות ואחר כך קרן”.
שיהיה לכם חודש מצוין! לפרטים וייעוץ צרו איתנו קשר
