שוק המשכנתאות החוץ בנקאי וההשלכות שלו על היקפי המשכנתאות בישראל

בחודשים האחרונים מסתמנת האטה מסוימת בשוק המשכנתאות לעומת החודשים שקדמו להם, אך עדין מדובר בסכומי עתק ביחס לשנים קודמות. כרגע חלקו של האשראי החוץ בנקאי מתוך סך המשכנתאות הנלקחות הינו כאחוז בלבד מתוך האשראי למשכנתאות שנותנת המערכת הבנקאית. מחירי הדיור עלו בצורה ניכרת והמשכנתאות מתייקרות עקב עליית הריבית, והמגמה צפויה להימשך בחודשים הקרובים.

ההבנה בקרב רוכשי הדירות שמחירי הדיור עולים והמשכנתאות מתייקרות, גרמה לכך שרוכשי דירות רבים מבקשים הלוואות לדיור בשיעור גבוה יותר מאשר בעבר. זאת אומרת שאם בחודשים קודמים שיעור המימון עמד על כ- 45% משווי הנכס בממוצע, בתקופה האחרונה רוכשי דירות רבים לוקחים  מימון בשיעור של 60% – 75% משווי הנכס. (75% זהו הרף המקסימלי שהמערכת הבנקאית יכולה לממן). למעשה, יש רוכשי דירות רבים שכדי לעמוד בתשלום ההון העצמי הנדרש על מנת לקבל משכנתא מהבנק, נאלצים לקחת הלוואה נוספת. הלוואה כזו הינה הלוואה משלימה והיא נלקחת פעמים רבות מהבנק בריבית גבוהה יותר מהלוואת המשכנתא ולתקופה קצרה יותר, מה שמעלה את הסיכון עבור הלווים וגם עבור הבנק.

אחוז מימון גבוה

הבנקים רשאים לתת מימון מקסימלי לדירה ראשונה עד 75% מימון. אך כיום יש גופים חוץ בנקאיים שמוכנים לממן אפילו 85% – 90% משווי הנכס הנרכש, מה שעוזר לרוכשים בכך שהם יכולים לקנות דירה בהון עצמי נמוך יותר. לדוגמא, אם לזוג צעיר יש הון עצמי בסך 300 אלף ₪, והוא מעוניין לקחת משכנתא מהבנק, שווי הנכס המקסימלי שיוכל לרכוש הינו 1.2 מליון ₪ שכן הוא יוכל לבקש מהבנק עד 75% מימון שזה 900 א’ ₪. במשכנתא חוץ בנקאית לעומת זאת, עם אותו הון עצמי בגובה 300 א’ ₪, אם יוכל להוכיח יכולת החזר טובה, יוכל לרכוש נכס בשווי  שני מליון ₪  ולקחת משכנתא בגובה 1.7 מליון ₪ ולפרוס את כל הסכום לתקופה של כ- 30 שנים.

היתרון במקרה כזה ברור, זוג כזה יכול להרשות לעצמו לגור במקום נחשב יותר, ועדין לפרוס את כל הסכום לתקופה ארוכה, ולאחר תקופה של מספר שנים, כאשר כבר החזיר חלק מן ההלוואה, וירד לאחוז מימון נמוך יותר משווי הנכס שלו, יכול לבצע מחזור של המשכנתא לתוך המערכת הבנקאית.

יחד עם זאת, יש עדין חסם בפני החברות החוץ בנקאיות בקשר עם הגדלת נתח השוק שלהן, שכן הריביות שלהן גבוהות יותר מן המערכת הבנקאית. זה קורה מכיוון שהן לא יכולות לגייס הון מהגופים המוסדיים והן צריכות להסתמך על ההון העצמי שלהן ועל לקיחת קווי אשראי בנקאיים או מהציבור. אם יתקבל התיקון ל”חוק נאווי”, תבוטל המגבלה האוסרת על חברות אשראי חוץ בנקאיות לגייס אג”ח בהיקף של עד 15 מיליארד ₪. (לפי הצעת התיקון, חברות חוץ בנקאיות יוכלו לגייס עד 5 מיליארד ללא אישורים מיוחדים ואילו חברות שירצו לגייס סכומים שבין 5 ל- 15 מיליארד ₪, יצטרכו לקבל את אישור הרגולטור, דהיינו רשות שוק ההון, ביטוח וחסכון).  אם יתקבל התיקון, המשמעות תהיה פתיחה של שוק המשכנתאות לתחרות ואז יש סיכוי שהחברות החוץ בנקאיות יוכלו להתחרות בבנקים גם בשיעורי הריבית למשכנתאות.

מגמת עליה בהלוואות משלימות למשכנתאות

בחודשים האחרונים חלה עליה חדה במחירי הנדלן, האינפלציה עולה וכך גם הריבית. גורמים אלו אמנם גרמו להאטה מסוימת בביקוש לדירות אך נראה כי אנשים מבינים שבעוד שנה יהיה להם קשה עוד יותר לרכוש דירה. מנתוני בנק ישראל ניתן לראות כי בתקופה שבין ספטמבר 2017 ועד יוני 2021 בכ- 16% מהלוואות המשכנתא נרשמו בסמוך ללקיחת המשכנתא גם הלוואות צרכניות מסיבות שונות. יתכן שחלק מהלוואות אלו נועדו לצורך תשלום בגין עליית מדד תשומות הבניה, מה שייקר את הרכישה מהקבלנים. דבר זה לא נבדק אמנם בדוח וגם לא נבדק כמה הלוואות משלימות נלקחו מגופי אשראי חוץ בנקאיים.

אם לדוגמא זוג קנה דירה מקבלן לפני כשנתיים ולקח משכנתא בשיעור של 75% משווי הדירה, עכשיו, כאשר זמן קבלת המפתח מתקרב, מסתבר כי הם צריכים להוסיף עוד כמה עשרות אלפי שקלים בגלל מדד תשומות הבניה. למעשה אף אחד לא ירצה להפר הסכם רגע לפני קבלת הדירה, במיוחד שהדירה כבר שווה יותר ממחירה לפני שנתיים. מצד אחד הם כבר לא יכולים לקחת מהבנק יותר על חשבון המשכנתא ומצד שני הם צריכים את ההשלמה הזו ולכן הם לוקחים זאת כהלוואה משלימה. כל עוד אפשר, אנשים לוקחים את התוספת כהלוואה המשלימה מהבנק. דבר זה גורם  לכך ששיעור המימון בפועל עולה על 75% (למרות שהתוספת לא מוגדרת כמשכנתא) ולכן הסיכון על המערכת הבנקאית גדל במקום שיקטן שכן בהלוואה כזו הדירה לא משועבדת לטובת ההלוואה, הכסף ניתן בריבית גבוהה יותר ובפריסה קצרה יותר.

מכיוון שכך, יש כאלו שנאלצים לפנות לשוק החוץ בנקאי. חלק מחברות האשראי החוץ בנקאי כבר זיהה את הפוטנציאל בהלוואות משלימות ומעדיף להיות תחרותי ולהוריד מעט את הריביות.  לכן, אנשים שמתכוונים לקנות דירה ועקב עליית המחירים ההון שבידם לא מספיק כדי לקחת משכנתא בבנק, יתכן שיעדיפו לקחת משכנתא בחברה חוץ בנקאית בפריסה נוחה מאשר לקחת הלוואה משלימה לתקופה קצרה שעלולה לגרום להם לקושי בתזרים החודשי. לאחר תקופה, לאחר שיחזירו חלק מן ההלוואה, יוכלו לחזור למערכת הבנקאית.

כאשר מעוניינים בדירה להשקעה

עד לפני זמן מה, הבנקים יכלו להעמיד הלוואה לדיור על נכס קיים כהון עצמי לצורך רכישת נכס נוסף. על מנת להפחית את הביקוש, בנק ישראל הורה לבנקים שלא לאפשר זאת. על פי המצב היום, הבנקים לא רשאים לתת הלוואה לדיור על נכס קיים לצורך העמדת הון עצמי לרכישת דירה נוספת. הגופים החוץ בנקאיים אינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל ולכן יש אפשרות במקרה כזה לקחת הלוואה מגוף חוץ בנקאי לצורך העמדת הון עצמי בשיעור של 50% (ולעיתים יותר) על חשבון הנכס הקיים ולקחת הלוואת משכנתא בנקאית על נכס החדש הנרכש.

מסורבי משכנתא בבנק

לעיתים קורה שלאדם מסויים יש הסטוריית אשראי בעייתית ולכן לא יוכל לקבל משכנתא לקניית דירה בבנק וגם לא תוספת למשכנתא לסגירת חובות. במקרה כזה, מכיוון שהחברות החוץ בנקאיות לא כפופות לרגולציה של בנק ישראל, ישנה גמישות רבה יותר וישנם גופים חוץ בנקאיים שיהיו מוכנים לתת הלוואה לתקופה של מספר שנים עד שהמצב יתייצב והוא יוכל לחזור למערכת הבנקאית. כמובן שבמקרה כזה, בגלל הסיכון הגדול יותר, החברה שתיתן את האשראי תגבה ריבית גבוהה יותר, זאת בנוסף לעמלות שנתיות. במקרה כזה יש אפשרות להלוואת בלון, בה ניתן להחזיר רק את הריבית ובסיום התקופה, לאחר שהמצב התייצב, למחזר את ההלוואה לבנק. אפשרות נוספת היא לשלם את ההלוואה בתשלומים חודשיים.

סיכום

אמנם כרגע חלקן של המשכנתאות החוץ בנקאיות קטן ביחס למשכנתאות הבנקאיות, אך עדין מדובר בהרבה מאד כסף. הגידול במספר החברות הנותנות משכנתא חוץ בנקאית מעיד על הפוטנציאל שלהן לגדול עוד וכנראה בשנים הקרובות נראה גידול בחלק היחסי שלהן בשוק המשכנתאות.