קבועה לא צמודה או קבועה צמודה?
כשאתם לוקחים משכנתה מהבנק אתם חייבים, על פי הרגולציה של בנק ישראל, לקחת לפחות שליש מסכום המשכנתא במסלול של ריבית קבועה.
ניתן לבחור בין ריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן או ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן או לשלב ביניהן.
המטרה של הרגולציה הזאת היא לייצר סוג של יציבות במשכנתא בה הריבית וההחזר החודשי לא יכולים לטפס במהלך השנים.
לצורך הדוגמה, לקחתם משכנתה של 900,000 ₪ אז אתם חייבים לקחת לפחות 300,000 ₪ במסלול של ריבית קבועה.
מה שחשוב לדעת על ריביות קבועות במשכנתא זה שככל שיורדים בתקופת המסלול ככה הריבית צריכה לרדת.
ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) ל 30 שנים תהיה יותר גבוהה מריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) ל 20 שנים.
עכשיו, איך בוחרים בין ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן לריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן?
זאת שאלה מורכבת מכיוון שמדובר בהשוואה בין שני מסלולים שלכל אחד יתרונות וחסרונות.
ריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן:
הריבית קבועה לכל אורך חיי המסלול. לקחנו ריבית קבועה של 4% ל 30 שנים- זה תמיד יהיה 4%.
קרן ההלוואה לא צמודה למדד המחירים לצרכן כלומר לעולם לא תגדל.
היתרונות:
מסלול מאוד בטוח ויציב
קרן ההלוואה לא יכולה לגדול
ההחזר החודשי לא יכול לגדול
החסרונות:
הריבית ההתחלתית גבוה יותר מהמקבילה שלה והיא ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן.
ההחזר החודשי ההתחלתי גבוה
אפשרות לעמלות פירעון מוקדם משמעותיות במידה והריבית יורדת בשוק
ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן:
הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא ולא תשתנה עד סוף חיי המסלול.
קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ויכולה , בכל חודש, לגדול ובואו נסביר איך וכמה.
לפני שנראה דוגמה, בואו נבין מה זה מדד המחירים לצרכן ואיך הוא משפיע על המשכנתא, במידה והיא צמודה אליו.
בכל חודש, ב 15 לחודש, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מודדת כמה עולה לרכוש סל של מוצרים בישראל. ההפרש בעלות הסל בין חודש לחודש משקפת את העלייה או הירידה ביוקר המחייה.
לצורך הדוגמה, בינואר עלה לרכוש סל של מוצרים 1,000 ₪. בפברואר מדדו שוב וכרגע עולה לרכוש את אותו סל 1,100 ₪.
זה אומר שמדד המחירים לצרכן עלה ב 10% בחודש הזה (אלה לא המספרים, רק דוגמה).
עכשיו, אם נשתמש באותה דוגמה והיה לנו מסלול משכנתה בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן של מיליון ₪ והמדד עלה ב 10% זה אומר שאנחנו לוקחים את הקרן (מיליון ₪) ומכפילים במדד.
במצב הזה קרן ההלוואה שלנו גדלה ב 100,000 ₪ ואנחנו חייבים לבנק עכשיו 1,100,000 ₪ .
הדבר הזה מאוד בעייתי מכיוון שאנחנו חייבים יותר כסף לבנק וגרוע מכך, ההחזר החודשי שלנו מטפס מכיוון שצריך להחזיר לבנק יותר כסף באותה תקופת זמן.
חשוב לציין שהמטרה של בנק ישראל היא שמדד המחירים לצרכן יעלה בין 1%-3% בשנה כל שנה על מנת לייצר צמיחה בריאה.
היתרונות:
הריבית קבועה ולא משתנה לאורך תקופת ההלוואה
ההחזר החודש ההתחלתי נמוך יחסית
במידה והמדד יורד, קרן ההלוואה גם יורדת.
החסרונות:
חוסר יציבות ואופציה לגידול משמעותי בהחזרים החודשיים.
אז איך בוחרים מה לקחת? ריבית קבועה לא צמודה או ריבית קבועה צמודה?
במקרה הזה יש שתי סוגיות מרכזיות:
סוגיה פסיכולוגית וסוגיה כלכלית.
ברמה הפסיכולוגית – יש אנשים שלא יכולים לחיות עם פוטנציאל של תנודתיות בהחזרים החודשיים. האנשים האלה מעדיפים לשלם יותר כל חודש אבל בצורה קבועה מאשר להיות נתונים לחסדו של מדד המחירים לצרכן ולכן הם תמיד יעדיפו ריבית קבועה לא צמודה.
ברמה הכלכלית צריך להבין את ההפרשים בין המסלולים ולקבל החלטה תחת הנחות עבודה כלכליות על עליית המדד בתקופת המשכנתא.
לדוגמה – החלטתם לקחת משכנתה של 600,000 ₪ ומותכם 200,000 בריבית קבועה.
במסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה תשלמו 4% ובמסלול הריבית הקבועה הצמודה תשלמו 2%.
מה אתם בוחרים?
במידה ואתם חושבים שמדד המחירים לצרכן יעלה ב 2% בשנה כל שנה – זה לא משנה באיזה מסלול תבחרו.
במידה ואתם חושבים שמדד המחירים לצרכן יעלה יותר מ 2% בשנה – תבחרו את הריבית הקבועה הלא צמודה מכיוון שההפרש בין המסלולים מגלם עליית מדד של 2% בשנה כל שנה.
במידה ואתם חושבים שהמדד יעלה בפחות משני אחוז בשנה כל שנה – תבחרו במסלול של הריבית הקבועה הצמודה.
לסיכום, מסלול הריבית הקבועה הוא מסלול שצריך לדעת איך להשתמש בו בחוכמה.
הרגולציה אומרת שצריך לקחת לפחות שליש במסלול הזה וחשוב שתדעו שניתן לקחת גם 100% מהמשכנתא במסלול זה.
