כולנו חולמים על בית משלנו
ויחד עם זאת, כולנו יודעים שמחירי המקרקעין בישראל גבוהים מאוד.
לכן ברוב המקרים גם אנשים שעובדים המון שנים לא יוכלו לרכוש נכס מכספם בלבד.
אז מה עושים?
פונים לבנק לקבל משכנתה כדי להשלים את ההון שחסר להגשמת החלום.
ומה עושים במקרה שהבנק מסרב לתת משכנתה?
האם זה אומר שנגמר הסיפור ולא נוכל להגשים את החלום לבית משלנו?
התשובה היא לא, הסיפור לא נגמר ויש סיכוי גבוה שנוכל לקבל משכנתה.
הסטטיסטיקה מדברת על כך שלפחות אחד מכל עשרה אנשים שפונים לבנק בבקשה למשכנתה מסורבים.
בשנת 2016 נכנס לתוקף חוק נתוני האשראי, שמאפשר לבנק ואפילו מחייב אותו לבדוק את תקינות האשראי והמצב הכלכלי של הלקוח וכך לבדוק את היכולת שלו לפרוע את ההלוואה.
כמו כן הם רואים האם עומדים כנגד הלקוח הליכי הוצאה לפועל והאם הוא חייב בהלוואות נוספות.
כשלקוח פונה לבנק ומגיש בקשה למשכנתה, הדבר הראשון שהבנק בודק הוא את דירוג האשראי שלו. רוב המקרים לסירוב משכנתה נובעים מבעיות פיננסיות מול הבנקים, למשל צ’קים חוזרים, הוראות קבע שלא כובדו, פשיטת רגל או התנהלות פיננסית לקויה.
הנה כמה דוגמאות לסיבות בגללן הבנק יכול לסרב
- אם ביקשתם סכום גבוה מדי למימון הנכס- הבנק יכול להחליט להעניק לכם סכום נמוך ביחס למה שדרוש לכם. אם לא תוכלו לספק את ההון העצמי הנדרש לא תקבלו משכנתה.
- הכנסות מדווחות פנויות שאינן מספיקות להחזר החודשי של המשכנתה יכולות גם כן להיות סיבה לסירוב מצד הבנק.
- סביר להניח שהבנק יסרב אם יש ללקוח צ’קים חוזרים או הוראות קבע שלא כובדו או פיגור בתשלומים.
- אם קיימות לנכס בעיות משפטיות שונות ברישום, יתכן שלא תוכלו לקבל אישור למשכנתה כדי לרכוש את הנכס שרציתם.
- אם קיים נגד הלקוח תיק של הוצאה לפועל – מצב שכזה מעיד על כך שכבר יש לו חובות שלא שילם. לכן הבנק עשוי שלא לסמוך על יכולתו לשלם את המשכנתה.
- במידה והלקוח נמצא בהליך של פשיטת רגל אזי הבנק יסרב.
מה עלי לעשות אם הבנק מסרב לתת לי משכנתה ?
לפני שפונים לבנק נוסף חייבים להבין את הסיבה לסירוב. אם לא נבין מה הסיבה יתכן שנחזור שוב על אותה טעות ונקבל סירוב מבנק נוסף.
ישנן סיבות רבות בגללן אנשים עלולים לקבל סירוב מהבנק ולכן חשוב להבין לעומק מה בדיוק הסיבה והאם יש דרך להתמודד איתה.
למשל, אם ההכנסה של הלקוח לא מספיקה – אפשר להביא לווה תומך, בן משפחה מדרגה ראשונה.
זה מקרה פשוט יחסית, אבל רוב מקרי הסירוב אינם פשוטים כל כך. מניסיוני, כמעט לכל מקרה יש פתרון.
אין פיתרון קסם ואין מתכון אחיד לטיפול בסירוב.
הדבר החשוב ביותר הוא להתייחס לכל לקוח כמקרה בפני עצמו ולמצוא את הפתרון שמתאים לו.
במקרה של סירוב מומלץ לא להמשיך לפנות לבנקים באופן עצמאי ולפנות ליועץ שמתמחה בתיקים של מסורבים.
במידה וסיבת הסירוב נובעת מנתוני הלווים ולא מהנכס המיועד למשכון, הדבר הראשון שהיועץ יבדוק הוא את הדו”ח המפורט של נתוני אשראי הלווים. לפי הדו”ח הוא ידע פחות או יותר לנתח אם ועד כמה הבעיות הן משמעותיות או שלא.
עם חלק מהבעיות אפשר להתמודד ולקבל משכנתה באחד הבנקים. אם מדובר בבעיות משמעותיות, סביר להניח שהבנקים לא ירצו לתת משכנתה ונצטרך לבחור באופציה של משכנתה חוץ-בנקאית.
יש לזכור שהבנק הינו גוף מסחרי שמטרתו להרוויח על האשראי שהוא מוכר, ועל כן, במידה והבנק יתרשם כי הסיכון הטמון במתן אשראי ללקוח מסוכן יותר מהתועלת שעשויה להביא העסקה עם הלקוח, סביר להניח שהבנק לא ייתן ללקוח את המשכנתה.
BDI שלילי מה זה אומר?
במידה ודו”ח נתוני האשראי שהבנק אסף על הלקוח כולל מידע שמעיד על כך שהייתה לו הסתבכות פיננסית כלשהי בשלוש השנים האחרונות, אזי במקרים אלה רוב הבנקים יסרבו כמעט תמיד בצורה אוטומטית לבקשה.
במצב כזה יהיה לכם קשה לשכנע את הבנק לתת לכם משכנתה, אך לעיתים גם בנסיבות אלה ובעזרת יועץ מומחה בתחום ניתן יהיה לקבל את המשכנתה בבנק או במקרים קשים יותר בגופים חוץ בנקאים.
יועץ המתמחה בתחום ידע לבדוק אם ניתן לשפר את מצבו של הלקוח בטווח זמן קצר. יתכן שיוכל בעזרת קשרי העבודה שלו עם הבנק והעברת נתונים בצורה נכונה יותר, לשכנע את הבנק שיש מקום לתת ללקוח את המשכנתה.
לחילופין, יתכן שיש נתונים שאפשר לתקן בדו”ח חיווי האשראי.
במצב כזה יקשר היועץ בין הלקוח לבין חברה או עו”ד שמטפל במחיקת נתונים, כדי שישפרו את דירוג האשראי הנמוך של הלקוח ואז ניתן יהיה להגיש שוב בקשה בצורה מיטבית.
אם המצב מורכב וקיים סיכוי שהבנק לא יאשר את המשכנתה, אזי רצוי לפנות לגורם מקצועי בטרם הפנייה לבנק וזאת כדי להציג לבנק את המצב בצורה מקצועית לטובת הלקוח, כך שהסיכוי לקבלת המשכנתה יגדל.
גופים חוץ בנקאים
בעקבות הביקוש הגדול למשכנתאות בשוק, גופים פיננסים נוספים החלו לתת משכנתאות. אופן ניהול הסיכונים של גופים אלו שונה מהבנקים מאחר והם אינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל. לפיכך יתכן וגופים פיננסים אלו, הכוללים גם חברות ביטוח, יסכימו למתן משכנתה ללקוח שהבנק סירב לו.
לאור העובדה שגופים חוץ בנקאים נותנים לעיתים משכנתה בתנאים מקלים יותר, ברוב המקרים הריבית שהם ידרשו תהיה גבוהה יותר, כך שבסופו של דבר תשלמו עשרות אלפי שקלים יותר ביחס להצעות שניתנות בבנקים, אך אם סורבתם בבנקים ויועץ משכנתאות מקצועי שמתמחה במסורבים יגיד לכם שאין סיכוי בבנקים, זו תישאר לכם האלטרנטיבה היחידה לקבלת המשכנתה.
במקרים מסוימים בגוף חוץ בנקאי אף ניתן לקבל אחוז מימון גבוה יותר לרכישת הדירה מאשר בבנק.
שימו לב!!!
אם אתם מודעים לכך שיש סיכוי גדול שלא תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה החודשיים, יש לשקול אפשרויות אחרות ואולי אף לחפש נכס זול יותר.
יועץ משכנתאות מומחה יציג בפניכם את התמונה המלאה ויבדוק עפ”י הנתונים הפיננסים שלכם האם תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים לאורך זמן וכן יציג בפניכם את הדרך המתאימה ביותר עבורכם.
סירוב עקב הנכס
חשוב לוודא טרם החתימה על הסכם שלא תהיה בעיה לשעבד את הנכס, אם עו”ד שלכם בדק את נסח הטאבו ובמידה ויש אזהרה מחשידה בנסח או המוכר מדווח על חריגות בניה, או יש בעיה עם רישום הנכס, רצוי לפנות לבנק בטרם החתימה על החוזה, להוציא אישור עקרוני לפי פרטי הנכס וכן לערוך שמאות מוקדמת על הנכס.
לאחר קבלת השמאות ניתן להעביר למחלקה המטפלת בבטוחות בבנק כדי למנוע סיכוי שבו הבנק יסרב לבקשתכם למשכנתה על הנכס הספציפי.
