משכנתה הפכה לחלק בלתי נפרד מחיינו. מחירי הדירות עלו למחירים אסטרונומיים, כאשר רק מעטים יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה מבלי להיעזר במימון של גוף פיננסי. בחלק מהמקרים, ניתן לקבל משכנתא מהבנק, אך ישנם לא מעט מקרים שהבנק לא מאשר את ההלוואה, ולכן חשוב להכיר את המושג משכנתה חוץ בנקאית.
מה הוא מוסד פיננסי חוץ בנקאי?
ההגדרה למשכנתה חוץ בנקאית הינה קבלת מימון מכל גוף שאינו קשור לבנק ואינו רשום במסמך כלשהו של המדינה.
בישראל פעל במשך שנים רבות שוק אפור לא מוסדר של מערכת מימון הפועלת מחוץ למערכת הפיננסית הממוסדת. בשנת 1993 נחקק “חוק הסדרת הלוואות חוץ-בנקאיות” שנועד להגן על הלווים בשוק זה.
עד לרפורמה, הבנקים שלטו בשוק זה בלי תחרות, כאשר הם יכלו לקבוע שיעורי ריביות די גבוהים. הרפורמה גרמה לחברות אשראי חוץ בנקאי ולגופים פיננסים נוספים להציע משכנתאות לטווח ארוך כנגד שיעבוד הנכס, בדיוק כפי שעשו הבנקים.
בעשור השני של המאה ה-21 התרחב באופן משמעותי השוק הפיננסי החוץ-בנקאי ונכנסו שחקנים חדשים לתחרות באספקת שירותים בנקאיים ופיננסיים נפוצים.
מהי הלוואה חוץ בנקאית?
זו הלוואה שלא נלקחת באחד הבנקים המוכרים לנו, מדובר בהלוואה מאחד הגופים
החוץ בנקאיים למשל:
- חברות ביטוח
- בתי השקעות
- חברות אשראי
- קרנות הון
- הלוואות P2P
ישנן גופים חוץ בנקאיים המפוקחות ע”י רשות שוק ההון/ המפקח על הביטוח
למשל: כלל ביטוח, הראל ביטוח,Tarya ומימון ישיר ועוד.
למי מתאימה משכנתה חוץ בנקאית ומתי לקחת אותה ?
משכנתה חוץ בנקאית מתאימה לקהל יעד שנתקל בקשיים במערכת הבנקאית או למסורבי משכנתה בגלל מגוון סיבות שונות .
משכנתה החוץ בנקאית מתאימה גם למשקיעים או פרטיים המעוניינים לשעבד את
הנכס הקיים לטובת רכישת נכס נוסף או סגירת חובות.
זוגות צעירים המעוניינים לרכוש נכס ואין להם מספיק הון עצמי לרכישה.
רישום משכנתה בדרגה שניה: אם יש לך צורך בהגדלת ההלוואה והבנק לא מאשר.
רישום בדרגה שניה הכוונה שבמקרה של אי פירעון קודם הבנק יקבל את כספו ורק אחריו הגוף החוץ בנקאי שרשום.
הבנק שמפוקח ע”י הוראת בנק ישראל שואף להגיע לרף סיכון נמוך מאשר הגופים החוץ בנקאיים וירצה להימנע ממתן הלוואות ללווים שמוגדרים בעייתיים אפילו שיש בטוחות בדמות משכון הנכס.
לווים בעייתיים
היסטוריית אשראי בעייתית (חריגות במסגרת האשראי, תשלומים חוזרים, הגבלות בחשבון).
בעלי הכנסה נמוכה או אם הלוואות שלא עומדים בתנאים של בנק ישראל (ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה הפנוי).
בעלי פשיטת רגל בעבר.
אנשים שאין להם בעיה בבנק, זקוקים להלוואה או משכנתה ויש להם הכנסה נמוכה או לא יציבה,
יכולים לפנות למערכת החוץ בנקאית.
יתרונות
- בנק
חוץ בנקאי - הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס קיים
עד 50% מהערכת שמאי
מעל 50% - החזר חודשי
עד 40% מההכנסה הפנויה
אפשר לאשר גם 50%-60% - פריסת תשלומים
30 שנים מקסימום - אפשר להגיע גם ל- 40 שנים
אחוז מימון לעסקה
עד 75%
85%-90% - פושטי רגל/היסטוריית אשראי שלילת
פחות אוהבים לאשר
“ראש פתוח” נותנים אפשרות לחזור למצב נורמלי
חסרונות
- הריביות בהלוואות החוץ בנקאית גבוהה יותר מאשר אלה הניתנות בבנקים.
- ההלוואות ניתנות בעיקר לאנשים שקיבלו סירוב מהבנקים, ישנו סיכון גבוה יותר להחזר ההלוואה לכן הריביות גבוהות יותר.כאשר לוקחים משכנתה או הלוואה מגוף חוץ בנקאי, המטרה היא לא להישאר שם לאורך זמן.
ברגע שהמצב הפיננסי מאפשר (סגירת חובות, היסטוריית אשראי נקיה, פשיטת רגל שהסתיימה) בתום התקופה לחזור למערכת הבנקאית ע”י מחזור משכנתה.
האם ניתן לפנות לגופים החוץ בנקאיים לבד?
רוב הגופים החוץ בנקאיים לא עובדים עם אנשים פרטיים.
צריך להגיע עם יועץ פרטי או לבחור יועץ מתוך רשימה של יועצים של החברה.
לרוב משכנתאות בגופים חוץ בנקאיים נחשבים לתיקים מורכבים ולא סטנדרטיים.
צריך להכיר איך המערכת עובדת, לאיזה גוף לפנות, איזה תמהיל כדאי ורצוי לבקש.
חשוב להבהיר כי ברוב המוחלט של המקרים, בנק למשכנתאות הוא הכתובת עבור אנשים המעוניינים בהלוואה לדיור או לכל מטרה, והריביות שהוא יציע יהיו נמוכות משמעותית מגורמים אחרים.
