משכנתא הפוכה

אנחנו חיים בתקופה מדהימה, באמת.

אם נסתכל ברמת המקרו, נראה עד כמה זה נכון : איכות חיים, שפע, תוחלת חיים ועוד.

אכן, ככל שהזמן עובר, תוחלת החיים עולה.

זאת, אודות להתקדמות הרפואה, הרווחה, תנאי החיים ועוד.

אבל עם כל היופי הזה, נדרשת מלאכת מחשבת.
איך מתמודדים עם מצב מהפכני כזה ?!
אנשים פורשים לגמלאות סביב גיל 65 בשעה טובה.
הם צריכים להתקיים על בסיס הכספים שהם מקבלים מהפנסיה ו/או מנכסים ומהחסכונות שצברו כל הזמן הזה.
נחשו מה ? לרוב האנשים – זה לא מספיק !
להמשיך לחיות, ברמת חיים של איכות, זה עולה הרבה מאוד כסף! הרבה יותר ממה שמקבלים דרך מערכות המדינה.

טוב, זה לא מפתיע אף אחד שהמערכות השונות לא ערוכות למצב הזה ולכן נדרש למצוא פתרונות איך לאפשר למי שהצליח להגיע למעמד מכובד זה להמשיך לחיות בכבוד, ולא רק להתקיים בדוחק ?!

למעשה, קיימים מגוון פתרונות פיננסיים שנותנים מענה למצב זה.

במאמר זה אתייחס לאחד מהם : מוצר בשם “משכנתא הפוכה”.

אז מי את, “משכנתא הפוכה” ?

משכנתא הפוכה היא פתרון מימון שמתאים לאלה שעברו את גיל ה-60 ושיש להם דירה בבעלותם.
העיקרון די פשוט, כמו עבור משכנתא רגילה –  תמורת שעבוד הדירה לגוף המאפשר שירות מסוג זה, ניתן לקבל סכום כסף מכובד – בסדר גודל של כמה מאות אלפי שקלים – ולהשתמש בו לכל מטרה שהם יבחרו – נופש, סגירת חובות, עזרה לילדים.

מדובר בהלוואה לכל מטרה, הניתנת מגוף שאינו בנק (לרוב – חברת ביטוח).

כמובן שלפתרון זה יש גם צדדים שצריך לתת עליהם את הדעת – נרחיב קצת יותר בהמשך.
הרי ברור לכולנו שכסף לא מקבלים בחינם !

איך מקבלים משכנתא הפוכה?

אמנם הדרישות הן פחות מחמירות ממה שבנק דורש, אבל בואו נראה מה אותו גוף דורש.

ראשית, על הלווים להיות בני 60+. כלומר הצעיר מבניהם. כמו-כן, נדרשת יכולת לחתום על חוזה, מבחינת צלילות הדעת – זהו תהליך שהחותמים צריכים להבין את המשמעות שלו ואת ההשלכות שלו על הנכס שלהם ועל קרובי המשפחה.

שנית, על הדירה המדוברת להיות בבעלותם. לא משנה אם יש עליה משכנתא קיימת אבל מצב שבו יש עליה עיקול לדוגמא לא יאפשר לשעבד אותה.

אם עדיין קיימת משכנתא על הדירה, הסכום שיוכלו לקבל מהשעבוד ישמש קודם-כל לסגירת המשכנתא הקיימת ואת הכסף הנותר יוכלו להשתמש בו כרצונם.

אם לדוגמה גובה המשכנתא ההפוכה הוא 300,000 ש”ח, ויתרת המשכנתא הקיימת היא 100,000 ש”ח, אזי יישאר לכם 200,000 ש”ח שייכנסו לחשבון הבנק שלכם (שאר הכסף יועבר כאמור ישמש לסילוק המשכנתא הקיימת).

חשוב לציין כי לא ניתן לקבלת משכנתא הפוכה מנכסים שאינם למגורים (משרדים, קרקעות, מחסנים, חניות וכו’).

המאפיינים הייחודיים של המשכנתא ההפוכה

משכנתא הפוכה הינה שונה במספר היבטים ממשכנתא רגילה וחשוב להכיר אותם כדי להבין האם אופציה זו היא המתאימה.

דבר ראשון, אין החזרים חודשיים. כספי החוב מצטברים (כמו בהלוואת בלון) והסכום הכולל (קרן+ריבית)  מוחזר בבת אחת עם סיום תקופת ההלוואה.

תקופת ההלוואה יכולה להיקבע מראש, אבל בדרך כלל היא נלקחת לכל החיים. ליתר דיוק, עד שאחרון הלווים הולך לעולמו בשיבה טובה.

אז, על היורשים חלה האחריות לשלם את ההלוואה תוך פרק זמן של שנה, והם יכולים לבחור לעשות זאת באמצעות מכירת הנכס או על-סמך מקורות אחרים לבחירתם.

לגבי פירעון מוקדם – ניתן לספק את המשכנתא בכל נקודת זמן, ללא קנס. עם זאת, כדאי לוודא שאפשרות זו אכן ניתנת.

היה והלווים יחליטו לעבור לדיור מוגן או לבית אבות, ניתנת תקופה של מספר שנים להחזר המשכנתא ההפוכה (בדרך כלל עד 5 שנים).

נקודה שכדאי לזכור היא שבמידה והיורשים מחליטים למכור את הנכס והשווי שלו יהיה נמוך מהסכום שנדרש לפרוע – הגוף המלווה יוותר על ההפרש. זה מקרה די קיצוני ונדיר.

עוד שוני ביחס למשכנתא רגילה הוא שאין צורך לקחת ביטוח חיים וגם אין צורך להציג הכנסות.

אז לסיכום העניין, נראה שלעמוד בתנאים לעיל אינה משימה בלתי אפשרית.

מהו הסכום שאותו אפשר לקבל?

הסכום נקבע לפי שני פרמטרים:

שווי הנכס (הערכת שמאי) וגיל הלווים. בגיל 60 בדרך כלל מקבלים 15% משווי הנכס ועל כל שנה נוספת, מתווסף בד”כ 1%.
לדוגמא, אם שווי הדירה הוא 1 מיליון ש”ח יכולים זוג בני 60 לקבל משכנתא הפוכה בגובה של כ-150,000 ש”ח, ואילו זוג בני 70 עם יקבל 250,000 ש”ח.

כמה עולה משכנתא הפוכה?

כאן טמונה נקודה חשובה וקריטית. ראינו כי אין תשלומים באופן שוטף, אבל ההחזרים החודשיים מצטברים ובסיום התקופה, או כשהלווים הולכים לעולמם, הסכום הכולל עלול להיות משמעותי מאוד !!

ריבית המשכנתא ההפוכה גבוהה ממשכנתא רגילה, ויכולה בשקט להגיע גם ל-5% בשנה כאשר היא גם צמודה למדד.
קיימות עלויות נוספות כגון פתיחת התיק שעשויה להגיע לכמה אלפי שקלים ותשלום לשמאי יעריך את הנכס.

כפי שניתן לראות, חשוב לעשות בדיקה מקיפה לפני שנכנסים לתהליך כזה כדי לוודא שבסוף יישאר קצת משהו לקנות פיצוחים…

יש אפשריות אחרות ?

משכנתא הפוכה מעניקה לבני ובנות ה-60 ומעלה סכום כסף גבוה באופן מידי ובנוסף מאפשרת להם לשמור על הדירה שבבעלותם. יחד עם זאת המחיר עלול להיות גבוה – כולל מצב שבו ליורשים לא תהיה ברירה אלא לוותר על הנכס כדי להחזיר את המשכנתא.

ראינו כי למרות שמשכנתא הפוכה מאפשרת לקבל סכום כסף מכובד בהליך מהיר ופשוט יחסית, המחיר יכול להיות כבד ועל היורשים יהיה למכור את הנכס כדי להחזיר את ההלוואה.

ואם תשאלו – מה עוד אפשר לעשות ? – הפתרון העיקרי הוא מכירת הנכס ולקנות אחד זול יותר, כשההפרש ישמש למטרה הנחשקת.

שלא נתבלבל – גם לפתרון מחירו בצידו !  צריך לאתר נכס מתאים, ללוות את העסקה, לעשות את המעבר שאינו תמיד קל, במיוחד אם הוא כרוך בהתאמת הנכס לתנאים מיוחדים (הנגשה), מוכנות נפשית לעבור למקום אחר, ועוד !

איך לבחור נכון ?

את ההחלטה כדאי לקבל רק אחרי סבב התייעצויות עם אנשי מקצוע כגון יועצי משכנתאות, סוכני ביטוח או כל מי שיידע להציג לכן את האפשרויות ואת המשמעויות שלהן בהסתכלות הרחבה ביותר.

מעל לכל, חשוב שההחלטה תוצג לפורום המשפחתי הרלוונטי, להסביר מה התהליך.

הרי בסופו של דבר הם אלה שיתמודדו עם סילוק ההלוואה.
התמיכה של בני המשפחה תתרום ליצירת אווירה נכונה ותומכת כי בל נשכח – מטרת התהליך היא לאפשר מתן גב כלכלי ראוי ומכובד עד יום פטירתם.