מחיר רכישה או שמאות

הכלל אומר מחיר הרכישה או השמאות הנמוך מבין השניים.

רכשנו דירה ב 1 מיליון ₪  הדירה תוערך על ידי השמאי ב 1.2 מיליון ₪. הבנק יגזור את אחוזי המימון לפי מחיר ההסכם שהוא הנמוך 1  מיליון ₪.

רכשנו דירה ב 1.2 מיליון ₪ הערכת השמאות 1 מיליון ₪ . הבנק יגזור את אחוזי המימון  לפי מחיר השמאות שהוא הנמוך.

כיועץ משכנתאות – תפקידי לצפות את הכשלים והבעיות בדרך למשכנתא הנכספת ולמנוע אותן מראש.
כיועץ משכנתאות – אני יכול להעיד שלא אחת הלקוחות מגיעים אלי לאחר שכבר נפלו ב”מוקש” שכזה.

כזה היה הלקוח ישראל ישראלי, שפנה אלי לייעוץ בלקיחת משכנתא עבור דירה שנייה להשקעה באשקלון.
כבר בשיחתנו הראשונית הפרטים היו נראים חשודים. – ביצעתי משכנתא לדירה דומה בגודלה לפני כחודש באותה שכונה והמחיר שהוא ציין היה גבוה בכמה עשרות אחוזים מאותה משכנתא.

כפי שהסברתי לאותו לקוח- קניית נכס בסכום הגבוה משוויה היא תמיד בעיה בעת לקיחת המשכנתא, משום שהבנקים ככלל יגזרו את אחוזי המימון לרכישת דירה יד שנייה מסכום הרכישה או השמאות- הנמוך מבין שניהם.
כשהערכת השמאי נמוכה מסכום הרכישה- יוצר פער במימון.
גם קניית נכס בסכום נמוך משוויה היא בעיה לא פחות קטנה, העלולה לטמון בחובה הפתעות קשות אך עוד על קניית נכסים במחירי “מציאה” בפעם אחרת.

כבדרך-כלל לאחר השיחה הראשונית עם לקוח, ביצעתי אומדן זריז ע”י סקירה של עסקאות דומות בשכונה בתקופה האחרונה לפי נתוני רשות המיסים ואתרי חיפוש הנדל”ן השונים והתברר שהמחיר היה גבוה.
כשחזרתי למר ישראלי וציינתי זאת בפניו, הוא טען שהוא קונה מחבר טוב ושהמחיר אכן תואם לשווי דירה, שכן היא הולכת לשמש להשכרה לתקופות קצרות (Airbnb) ותייצר הכנסה גבוהה יחסית. כמובן שכאן יש לציין עבור מי מהקוראים ששוקל לרכוש דירה לצורך השכרתה- ששמאי הבנק מעריך את שוויה של דירת מגורים כדירת מגורים בלבד. גם אם יציין בדו”ח השמאות את ההכנסות מהדירה- ערך הדירה לא יעלה.

חזרה לאותו לקוח- לא עזרו ההפצרות והוא הודיע לי שהוא חתם על ההסכם והעביר מקדמה של 150 אלף שקל למוכר.
העסקה נסגרה על סכום של 1,100,000₪ ותוכנית המימון כדלקמן:

הון עצמי 150 אלף שקל
הלוואה בגובה 50% מערך הדירה הנרכשת- 550 אלף שקל.
גיוס 350 אלף שקל נוספים מיתרת המשכנתא של הדירה הקיימת.
50 אלף נוספים מאביו של הלקוח.
הלוואה נוספת לסגירה של התשלומים השונים בהלוואה עסקית רגילה בבנק
כשניגשנו לבנק לקבל את הלוואה, התברר שהשמאי העריך את הדירה בסך של 700 אלף שקל בלבד, כלומר יכלנו לקבל עליה הלוואה בסכום של 350 אלף בלבד לעומת 550 אותם תיכננו.

הלקוח לא הסכים עם הערכת השמאי, ולכן פנינו לשמאי אחר בבנק אחר, לצערנו השמאות הייתה זהה.

לאחר שעברנו בין השמאים והבנקים, גם עם ההערכת השמאי הכי גבוהה – עדיין היו חסרים כ-200 אלף להשלמת העסקה.

במקרה של אותו אדון ישראלי- לבסוף  מצאנו דרך כאשר אביו הסכים לשעבד את דירתו וללוות את הסכום החסר.  לא כולם יכולים לבנות על סיוע נדיב, אם בכלל קיים, ובכל מקרה הסיכון והכסף הנוספים יכלו להיחסך בקלות.
תמיד יש לבדוק שסכום העסקה תואם לשוויה, ואם עולה חשש- עדיף לשלם סכום קטן על שמאות מוקדמת מאשר להפסיד סכום כסף גדול בהרבה בשלב מתקדם יותר של העסקה.

עסקת רכישת נכס מקרקעין סבוכה מורכבת, יש להיעזר באנשי מקצוע, כגון עורך דין, יועץ משכנתאות, שמאי, ומתווך.

שתפו את הפוסט:

תוכן עניינים

רוצים לחסוך כסף במשכנתא?

פרסומים נוספים

מנהל מקרקעי ישראל ממ"י – רמ"י

מנהל מקרקעי ישראל ממ”י – רמ”י

שמו החדש רמ”י רשות מקרקעי ישראל. ממ”י  מינהל מקרקעי ישראל הוקם בשנת 1960 באמצעות ומכוח שני חוקים , האחד חוק יסוד : מקרקעי ישראל” עיקרי

הטבות במשכנתה -מענק מותנה

הטבות במשכנתה -מענק מותנה

הקדמה לא פעם בתהליך הייעוץ והליווי אני נשאלת על ידי הלקוחות אם יש להם הטבות במשכנתה בגלל הסטטוס שלהם. במשכנתה יש כל מיני הטבות שניתן

אישור זכויות

התבקשתם להציג אישור זכויות בעסקת מכירת דירה או נטילת משכנתה ? מה זה המסמך הזה? מה ההבדל בינו לבין נסח טאבו? מי מפיק אותו ומדוע

תודה רבה על פנייתך
הינך מועבר/ת לאתר רשת איתנים

מתעניין להיות זכיין איתנים

רוצה לקבל שיחת ייעוץ מהמומחים של איתנים

רוצה לקבל שיחת ייעוץ מהמומחים של איתנים

דילוג לתוכן