מהו מס שבח וכיצד הוא מחושב

מהו מס שבח? כיצד הוא מחושב? האם ניתן להימנע ממנו והאם לאחר ששילמנו אותו נוכל לקבל החזר על התשלום?

סיפור מקרה 1

זוג חתמו על חוזה לרכישת נכס כשבכוונתם למכור את אחד הנכסים שברשותם. הם חתמו על משכנתה בבנק ורק לאחר מכן , כשהיו צריכים להעביר לבנק אישור מס שבח , גילו שהם מחויבים לשלם 168,000 שקלים מס למדינה על מכירת הנכס שברשותם. הזוג , שלא היה מודע לכך ולא היה לו מהיכן להשיג את הכסף החליט להפר חוזה מול הקבלן ושילם בעקבות כך דמי הפרת חוזה.

סיפור מקרה 2

זוג שביצעו לפני כארבע שנים עסקת מכירה של דירה ושילמו מס שבח בסך של 124,000 שקלים , גילו , לאחר בדיקה עם גורם מקצועי שהם זכאים להחזר של יותר מ – 70,000 שקלים.

אלו סיפורים שקורים חדשות לבקרים ושבעקבותיהם עוגמת הנפש , מצד אחד , היא גדולה וזאת כתוצאה מחוסר ידע או חיסכון של המון כסף בעקבות בדיקות מעמיקות.

מהו מס שבח?

חוק המיסוי קובע כי על כל עסקת מכירה של נדל”ן או קרקע במדינת ישראל צריך לשלם מס שנקרא “מס שבח מקרקעין”. זהו מס שמשולם בגין הרווח שיתקבל מעסקה ושמשתלשל לכיסו של המוכר בעקבות מכירה של נדל”ן ולא בעבור שווי העסקה המלא על המכירה.

כיצד מס שבח מחושב?

ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הקניה שבו קניתם את הנכס בעבר בקיזוז כל מיני השבחות שנעשו בנכס + הוצאות שהוצאו עליו במהלך השנים בהן הייתם בעלי הנכס.

נכון להיום מס השבח שנצטרך לשלם למדינה הוא 25% מרווח הנטו על מכירת הנכס וזאת כמובן לאחר ניכוי של כל ההוצאות וכו’ בעבר.

בואו ניתן דוגמא:

אקדים ואומר שלפני שמעמידים נכס למכירה חשוב מאוד לבצע בדיקה האם אתם מחויבים בתשלום מס שבח ואם כן כמה התשלום. כשירות לציבור עומד מחשבון מס שבח מטעם רשות המיסים ודרכו ניתן לחשב את המס לטובת העסקה.

רכשתם נכס לפני כארבע שנים בסכום של 1,000,000 שקלים וכעת אתם מעוניינים למכור אותו ושוויו כיום היא 2,000,000 שקלים. הרווח שלכם מהעסקה הוא מיליון שקלים! כעת באה המדינה ואומרת “רגע… רגע… גם אני רוצה להרוויח מהעסקה , תעבירו לי 25% מהרווח שעשיתם”. הווה אומר שתצטרכו להיפרד מ – 250,000 שקלים.

מה שמעניין הוא שעד לשנת 2014 ניתן היה לקבל פטור , בתנאים שונים , מתשלום מס השבח. הרפורמה שנכנסה לתוקף בשנה זו הביאה לביטולו של הפטור שהיה קיים עד אז. התקנות החדשות שנכנסו לתוקפן בשנת 2014 קובעות שבעלי דירה יחידה יוכלו לקבל פטור ממס שבח אם וכאשר הדירה הייתה בבעלותם לפחות 18 חודשים. לעומת זאת מי שבבעלותו יותר מדירה אחת יידרש , בעקבות הרפורמה , לשלם מס שבח בחישוב ליניארי.

מה הכוונה?

כמו שאמרנו אדם שמחזיק ביותר מנכס אחד יחויב בעת מכירת אחד הנכסים לשלם מס שבח בסך של 25% מהרווח שהניב הנכס במהלך השנים. אם וכאשר רכשתם נכס בשנת 2008 ועשר שנים לאחר מכן החלטתם למוכרו תצטרכו לשלם 25% עבור החלק היחסי שהתקבל מאז כניסת הרפורמה לתוקפה בשנת 2014.

להלן אופן החישוב: לדוגמא אם רכשתם את דירתכם בשנת 2008 במחיר של מיליון שקלים ובשנת 2018 החלטתם למכור אותה בסכום של שני מיליון שקלים זה אומר שערכה של הדירה האמיר במיליון שקלים במהלך עשר השנים. אין זה אומר שתצטרכו לשלם 250,000 שקלים מס שבח ולהלן ההסבר: אם במהלך עשר השנים הללו המחיר האמיר במיליון שקלים זה אומר שבכל שנה ערכו עלה במאה אלף שקלים. הרווח שהצטבר מאז נכנסה הרפורמה לתוקף (בין השנים 2014 ל – 2018) הוא 400,000 ₪. על הרווח הזה תצטרכו לשלם מס שבח של 25% שמסתכם ב – 100,000 ₪.

פטור ממס שבח

למרות הרפורמה משנת 2014 עדיין , במקרים מסוימים , ניתן לקבל כיום פטור מלא או חלקי ממס שבח והמקרים הם:

פטור בעקבות אחזקה של הדירה מעל ל 18 חודשים – אם מוכר הדירה , זוהי לו הדירה היחידה והחזיק בה מעל לשנה וחצי.
מס שבח ירושה – מכרתם דירה שקיבלתם בירושה? תהיו זכאים לפטור ממס שבח , יחד עם זאת לפטור זה יש מספר תנאים והם: על היורש להיות צאצא (בן\בת\נכד\ה) של המוריש, ובנוסף, למוריש לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו, ואם עדיין היה בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס שבח בעת המכירה.
פטור כאשר אין תמורה בעסקת המכירה – לרוב מתקיים בהעברת דירה במתנה לקרוב משפחה , בהתאם לתנאי החוק כמובן. הפטור בסיטואציה כזאת הוא חלקי כאשר מקבל הדירה ישלם שליש משיעור המס בפועל.
פטור במכירת שתי דירות – תוכלו לקבל פטור ממס שבח אם וכאשר יש ברשותכם שתי דירות שאותן אתם מוכרים יחד. התנאי החשוב לקבלת הפטור הוא רכישת דירה אחרת במקומן כששווי הדירה החדשה חייב להיות לפחות 75% מהשווי הכולל של שתי הדירות הנמכרות. תנאי זה נועד כדי להבטיח שההון מנוצל לטובת קניית דירה אחרת.

החזר מס שבח

כל אחד ואחת אשר מכרו נכס/קרקע יכולים להיות זכאים להחזרים במס השבח. לאחרונה פירסם מבקר המדינה דו”ח המציין שלא מעט ממוכרי דירות ומקרקעין לא מימשו או לא ידעו על זכותם בתשלום מס שבח והחזרי מס שבח. בדו”ח מצוין שלא מעט רוכשי דירות / נכסים שילמו מס שבח בהיקף גבוה יותר ממה שיכלו לשלם בפועל.

על מנת לבדוק האם אתם זכאים לקבלת החזר מס שבח, יש להיכנס לאתר רשות המיסים בישראל, ולבצע בדיקה לפי מספר תעודת הזהות של מבצע העסקה. במידה וקיימת יתרת זכות, יש לפעול על פי ההוראות של אתר רשות המיסים.

בקשה לקבלת החזר מס שבח ניתנת להגשה רטרואקטיבית עד 6 שנים ממועד המכירה כך שניתן לקבל בחזרה גם מאות אלפי שקלים גם אם גיליתם בדיעבד על זכאותכם.

החזר מס שבח הינו תהליך מורכב שיוצר לא מעט כאב ראש ולכן לא מעט אנשים פונים לאנשי מקצוע לטובת בדיקת הזכאות.

אם ביצעתם עסקת נדל”ן לאחרונה, ייתכן כי גם אתם זכאים לקבלת החזר ממס הכנסה בגין תשלום מס שבח. מדובר בהחזר שעשוי להגיע גם לעשרות אלפי שקלים ולכן מאוד מומלץ להסתייע בייעוץ מקצועי.