במאמר זה אני רוצה לדבר על שאלה שאני שומע אותה הרבה מאוד מלקוחות שחסכו הון עצמי במשך השנים
או שקיבלו כסף בירושה או כמתנה וחושבים לקנות נכס – והשאלה הראשונה שעול ה לנו לראש זה כמה כסף
הבנק ייתן לי במקסימום כדי שאוכל לקנות נכס .
שאלה זו תלויה בכמה פרמטרים חשובים מאוד :
הון עצמי ואחוזי מימון
הכנסות
הלוואות
מצב חשבון
הון עצמי ואחוזי מימון :
הבנק מאשר במקסימום עד 75% משווי הנכס כמשכנתא בדירה ראשונה ויחידה שלכם , יותר מזה לא תקבלו
אפילו לא שקל נוסף ולכן לצורך הדוגמא אם הצלחתם לחסוך 200,000 ש”ח הון עצמי הבנק יאשר לכם לקבל
במקסימום עוד 600,000 ש”ח משכנתא , כלומר נכס בשווי 800,000 ש”ח .
אם יש לכם דירה קיימת ואתם רוצים למכור את הנכס הקיים שלכם ולשפר דיור לנכס חדש – הבנק יאשר לכם
עד 70% משווי הנכס הנרכש , כאן נכנסת נקודה חשובה מאוד – הבנק יאשר לכם עד 70% משווי הנכס
הנרכש במקרה שהחוזה ה מכירה על הנכס הקיים שלכם נחתם לאחר החוזה רכישה על הנכס הנרכש ולכן אם
אתם יודעים ש 70% מימון לא יספיקו לכם לעסקה על הנכס הנרכש כל שעליכם לעשות הוא לדאוג לכך
שהחוזה מכירה שלכם ייחתם לפני החוזה רכישה ואז תוכלו לקבל גם 75% מימון כיוון שהדירה הנרכשת
נחשבת כבר כדירה ראשונה ויחידה שלכם .
אם חתמתם כבר על חוזה רכישה ועדיין לא מצאתם קונים לנכס הקיים שלכם – הבנק יחייב אתכם למכור את
הנכס בתוך שנה וחצי מאת מתן כספי המשכנתא לנכס הנרכש , כמובן שבמקרה כזה אנחנו מדברים על 70%
מימון ולא על 75% מימון .
אם יש לכם נכס קיים ואתם רוצים לרכוש דירה נוספת להשקעה – הבנק יאשר לכם עד 50% מימון מהנכס
הנרכש .
הכנסות :
כאשר אתם מגיעים לבנק לבקש משכנתא לאחר שהבנתם כמה אחוזי מימון ואתם צריכים ועל איזה סכום
משכנתא מדובר , הבנק יבדוק את יחס ההחזר שלכם מההכנסות הפנויות לטובת ההחזר החודשי למשכנתא.
ייחס החזר מהכנסה פנוי ה מגיע עד 40% במקסימום וזה קריטי מאוד להמשך תהליך ולקבלת אישור
מהבנקים .
אתן דוגמא :
יש לכם 250,000 ש”ח הון עצמי , הדירה שאתם קונים היא דירה ראשונה ויחידה שלכם ולכן הבנק יאשר לכם
עד 75% מימון כלומר מצאתם נכס במיליון ש”ח – 250,000 ש”ח הון עצמי ו- 750,000 ש”ח משכנתא .
בשלב הזה הבנק יבדוק את ההכנסה שלכם , אם לשם הדוגמא אתם מרוויחים כל חודש נטו 15,000 ש”ח
ביחד ואין לכם הלוואות הבנק ייעשה את החישוב הבא : 15,000 * 0.4 = 6000 ש”ח .
6000 ש”ח הוא הסכום שתוכלו להחזיר במקסימום לטובת המשכנתא שלכם כל חודש .
על 750,000 ש”ח משכנתא מספיק גם החזר חודשי של הרבה פחות מ 6000 ש”ח ולכן את מבחן ההכנסות
עברתם בצורה מוצלחת !
הלוואות :
כאשר יש לכם הלוואות של יותר מ 18 חודשים הבנק יתייחס אליהם ) כלומר פחות מ 18 חודשים הבנק לא
מתייחס להלוואה זו כהוצאה ( כהוצאה קבועה וזה פוגע לכם בכושר החזר לטובת המשכנתא .
וכמובן שאתן דוגמא :
ראינו בדוגמא שהבנו למעלה על זוג מקסים שמרוויח 15,000 ש”ח נטו בחודש ורוצים לקחת משכנתא של
750,000 ש”ח ללא הלוואות הם יכולים להחזיר עד 6000 ש”ח בחודש לטובת המשכנתא ולכם הם עומדים
ביחס החזר, אבל באותו מקרה שלזוג הנפלא שלנו יש הלוואות חודשיות בהחזרים חודשיים בסך 5000 ש”ח
כל חודש אזי החישוב שהבנק ייעשה הינו שונה והרי הוא לפניכם :
0500-15,000 = 10,000 ש”ח
מתוכם ניקח 40% ייחס החזר לטובת הבנק : 10,000 * 0.4 = 4000 ש”ח.
בהחזר של 4000 ש”ח בחודש על 750,000 ש”ח משכנתא המצב קצת יותר גבולי ולכן ההלוואות משחקות
תפקיד חשוב מאוד ברגע שאתם הולכים לקחת משכנתא מהבנק .
מצב חשבון :
אולי הייתי צריך להתחיל עם מצב החשבון שלכם , ולמה ?
כיוון שזו שאלה ראשונה שאנחנו צריכים לשאול את עצמינו לפני שאנחנו הולכים לקחת משכנתא , וכמובן לפני
שאנחנו שואלים את עצמינו כמה כסף הבנק ייתן לנו .
כאשר המצב חשבון שלנו תקין , ללא בעיות , בלי חזרות צקים , הוראות קבע שלא כובדו , חריגות בחשבון וכו
אז הכל בסדר ואנחנו יכולים לפנות לבנקים, כל עוד אתם במינוס אבל בגבולות הגזרה הכל בסדר. אבל אם יש לכם בעיות בחשבון ואתם מודעים לכך שהמצב שלכם לא הכי תקין שיש אל תפנו לבנק – כי ככל
הנראה הבנק יסרב לבקשה שלכם ואז תהיו חסומים תקופה מאוד ארוכה להגשת התיק שלכם מחדש .
אז מה עושים ?
או שמחכים שהחשבון יהיה תקין במשך תקופה של כמה חודשים מהבעיה האחרונה שהייתה לכם ורק אז
מגישים את הבקשה לבנק עם הסבר על כל הבעיות הקודמות שלכם ושיפור מעמדכם הפיננסי בחודשים
האחרונים או שפונים לאיש מקצוע מנוסה בתחום המשכנתאות שיודע לקרוא ולבין את המצב הפיננסי שבו אתם נמצאים ויגיש אתכם עם כל הידע הכוח והקשרים שיש לו בבנקים ובסניפים במצב הנוכחי ויעביר את התיק שלכם בצורה נכונה ובטוחה .
