מחירי הנדל”ן עלו בשנה האחרונה בצורה חדה. כבר שנים רבות שהם בעלייה אך בתקופה האחרונה השוק רותח והמחירים מזנקים בקצב מוגבר. זוגות צעירים שרוצים לרכוש נכס, מוצאים את עצמם בנקודה בה התחילו לפני מספר שנים לחסוך כסף לדירה כשההון העצמי שהיה להם לא הספיק לרכישה. כעת לאחר שהצליחו לחסוך סכום, שוב הם מוצאים שההון העצמי שחסכו לא מספיק לרכישת נכס. ברור שיש נכסים בשוק שניתן לרכוש במחירים נמוכים, אך לא תמיד זה מתאים מבחינה גיאוגרפית, גודל הנכס והמטרה.
זוג צעיר המעוניין לרכוש נכס למגורים, עם מספר חדרים ובאזור מסויים המועדף עליהם, כעת מבין ששוב המטרה הפכה או מתקרבת לבלתי מושגת. התקשורת מציפה בכל יום את הקושי ההולך וגובר של זוגות צעירים בענייני דיור: בהיצע הדירות הקטן, בהתעכבויות של היתרי בנייה, משכנתה ועוד.
יהיו מי שיביעו דעה מנוגדת לחלוטין. שאין יתרון כלכלי בקניית דירה למגורים וכן יש לחשוב על אפיקי השקעה שונים כולל נדל”ן מניב שיספקו תשואות יפות לזוגות ולמשפחות הצעירות שיכולים לשכור דירות ולאו דווקא לקנות ולגור בהן. לכל השקפה כזו יתרונות וחסרונות ויש להתאים את ההחלטה לפי אופי, יכולות, השקפת עולם, גיל וכדומה.
במאמר זה אתמקד בזוגות ובמשפחות שכן מעוניינים לרכוש נכס ולגור בו או להשכירו ולשכור נכס אחר במקומו מתאים יותר.
הדילמות העיקריות העומדות כיום בפני זוגות צעירים באות לידי ביטוי בשלושה מישורים
- כפי שהזכרנו בהתחלה, צורך בהון עצמי גבוה יותר למימוש העסקה. לדוגמא זוג הצליח לחסוך הון עצמי של 500 אלף שקלים, הם יוכלו (במידה והם עומדים בתנאים הנוספים) לקבל משכנתה של עד 1.5 מיליון ולקנות נכס בגובה 2 מיליון ש”ח. כיום, אותו נכס, לצורך הדוגמה, מחירו עלה ל2.5 מיליון. כעת, הזוג יאלץ להוסיף עוד 125 אלף שקלים כדי לעמוד בקריטריון הסף שעומד על מינימום 25% הון עצמי. ישנם פתרונות מימון המאפשרים תוספת כזו, בין אם חוץ בנקאי ובין אם הלוואה על חשבון קרן השתלמות או פנסיה. אך יש לזכור שהחזר על הלוואה כזו פוגע בכושר ההחזר.
- יחס החזר. כלומר, הזוג חייב להגדיל את ההחזר החודשי כדי לעמוד בעלות המשכנתה החדשה. נחזור לדוגמא: החזר ממוצע עבור משכנתה בגובה 1.5 מיליון יהיה 7500 ש”ח. אך ברגע שהזוג נאלץ לרכוש את הנכס במחיר גבוה יותר של 2.5 מיליון והמשכנתה עלתה ל1.875 מיליון הם יאלצו להחזיר כל חודש 9375 ש”ח בממוצע. זהו פער של קרוב לאלפיים שקלים, דבר שיכול לחלוטין לגרום להפלת העסקה אם לזוג אין הכנסה פנויה מספקת. במקרה כזה, ניתן להכניס ערבים משלמים למשכנתה כדי לממש את הרכישה אך לא לכל זוג יש אפשרות למצוא ערב שיתאים לקריטריונים של בנק ישראל. ערב צריך להיות בדרך כלל מדרגה ראשונה, שנתוני האשראי שלו תקינים ושאכן תהיה לו היכולת הכלכלית לעזור לשלם את חלקו שעומד על מינימום של 20% מההחזר החודשי על המשכנתה.
- פערים גדולים בין שווי שוק למחיר השמאות. עקב גל המחירים הגבוה, מוכרים מבקשים מחיר גבוה יותר על הנכס שלהם, ראשית, כי הם יכולים לבקש וימצאו הקונים שישלמו את המחיר. שנית, בגלל הסיבה הפשוטה שמחיר הנכס האחר אותו ירצו לקנות ימשיך לעלות ועליהם לדאוג שהפער ישמר פחות או יותר. אבל מה קורה אם המחיר המבוקש על הנכס לא תואם את הערכת השמאי? כאן הבנק ייחשב את אחוז המימון מהערכת השמאי או עלות חוזה- הנמוך מבינהם. אם השמאי יעריך נמוך יותר את הנכס, הזוג הצעיר יצטרך להוסיף עוד כסף מכיסו להשלמת העסקה. עוד סיבה שעלולה להפיל את העסקה.
בנוסף, זוג או משפחה צעירים המעוניינים לקנות נכס במחיר למשתכן או רכישה רגילה מקבלן צריכים לקחת בחשבון את עליית מדד תשומות הבנייה, שמשפיעים מאוד על יכולת הקנייה של הזוג. תוספת של מדד זה, חייב להגיע מהון עצמי ולא כמשכנתה ויכול להסתכם בעשרות ומאות אלפי שקלים (תלוי במחיר הדירה ופריסת התשלומים).
המלצות
- בדיקה מוקדמת של התקציב הנכון לנכס, תמקד אתכם ועל ידי כך תעזור לכם למצוא נכס מהר יותר.
- בדיקה יסודית של גובה ההחזר האפשרי והנכון עבור הזוג הצעיר, תוך התחשבות בסטטוס המשפחתי, בתכנון קצר וארוך טווח.
- בעסקאות שבהם אחוז המימון ויחס החזר גבוליים, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת.
לאחר שהבנו את שלושת הנקודות העיקריות שיכולות להשפיע על קיום העסקה, ואנו מתחשבים בעובדה שהמחירים עולים בצורה חדה ככל שהזמן עובר, נשאלת השאלה הגדולה- האם זה הזמן לקנות בית או לחכות. האם מחירי הדירות יתייצבו או ירדו?
אפשר לראות בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמחירי הנדל”ן עולים כל הזמן. במקביל נוצר פער גדל והולך של היצע בדירות עקב בירוקרטיות ותקופת הקורונה שהאטה את משך הבנייה החדשה.
שילוב זה יוביל לדעה שלאלו שיש בידם את ההון העצמי המספק והיכולת לעמוד בהחזרי המשכנתה, יהיה כדאי לרכוש נכס, אך לא בכל מחיר וללא תוכנית מסודרת. פתרונות רבים ניתן למצוא בשוק המשכנתאות גם בבנקים השונים וגם בגופים חוץ בנקאיים אך חשוב ביותר שהפיתרון יתאים לזוג הצעיר ולא יהווה נטל בהמשך החיים.
