כאשר רוכשים דירה מקבלן החוזה שנחתם מבחינת שחרור הכספים לקבלן הוא לפי קצב בנייה עתידי , הכסף של ההון העצמי והמשכנתא משוחרר לפי פעימות , הכסף של הפעימות עובר לחשבון נאמנות ומהחשבון נאמנות הכסף עובר לקבלן לפי שלב הבנייה והערכת שמאי .
בתהליך הקנייה מול הקבלן עולה שאלה יסודית האם ניתן להקדים תשלומים לקבלן ולא למתוח אותם על זמן הבנייה ?
לפני שנענה על שאלה זו – נבין מה עומד מאחורי השאלה ולמה חשוב להקדים תשלומים במקרה שיש יכולת החזר בתקופת הבנייה .
ברכישה מקבלן מדובר על דירה חדשה והתמחור שנעשה על ידי הקבלן הוא לפי זמן עבודה , משכורות עובדים , חומרים ועלות קרקע ועוד . כאן נכנס עניין ההצמדה למדד תשומות הבנייה .
לא ארחיב יותר מדי על המדד רק אסביר בקצרה : מדד תשומות הבנייה מודד שינויים בחומרים שהקבלן משתמש בהם ואם יש שינוי במחירי החומרים הדבר משפיע על מדד תשומות הבנייה ועליית ערכו היחסי כל חודש .
מה שחשוב לנו להבין – שהתשלומים שאנחנו צריכים להעביר לקבלן הם בדרך כלל צמודים למדד תשומות הבנייה ( במיוחד בשנת 2022 בעת שמאמר זה נכתב ) כלומר כל סכום שעוד לא שילמנו לקבלן פתוח לשינויים עד מועד התשלום .
ניתן דוגמא לשם ההבנה :
אם רכשתי דירה ב1,500,000 ₪ ובמעמד החתימה לקבלן העברתי לו את ההון העצמי שלי בפעימה הראשונה בסך 375,000 ₪ , כלומר נשארתי עם תשלום פתוח לקבלן של 1,125,000 ₪ .
הלכתי לקבל משכנתא ובמועד הפעימה הבאה הגעתי לקבלן לשלם לו את הסכום שנקבע מראש על סך 325,000 ₪ , כאשר הגעתי למשרד הקבלן אמר לי כי היתרה גבוהה מהסכום שנקבע כיוון שמדד תשומות הבנייה עלה ב1% מהתשלום האחרון שנתתי .
אז מה היתרה החדשה אתם שואלים ? בואו נעשה חישוב :
נשארתי עם 1,125,000 ₪ תשלום מכפילים ב0.01 = 11,250 ₪ .
כלומר בנוסף לסכום הפעימה העכשווי שאני צריך לתת לקבלן על סך 375,000 ₪ אצטרך להוסיף עוד 11,250 ₪ כלומר תשלום כולל של = 386,250 ₪ .
נקודה חשובה : התשלום הנוסף שצריך לשלם על ממד תשומות הבנייה יוצא מהכיס שלכם בלבד , לא ניתן לצרפו לסכום ההלוואה הכולל במשכנתא יוצא מכך כשקונים נכס מקבלן חובה להשאיר סכום כסף גדול מההון העצמי שלכם בצד ולא לצרפו להון העצמי לטובת רכישת הנכס .
עכשיו נחזור לשאלתנו – האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן ?
התשובה הברורה היא כן , כמובן שכדאי אך החלטה זו תלויה בעוד כמה פרמטרים :
מצד הקבלן – אין לו שום אינטרס ובמיוחד בעת שהמדד עולה לתת לכם לקנות נכס שלא צמוד לממד תשומות הבנייה וכיוון שהכח בידיו – הוא זה שמוכר לכם את הדירה ולא הפוך אז כל מה שנשאר לכם לעשות הוא לפחות להתמקח על החלטת ההצמדה למדד והכנסתו לחוזה .
מהצד שלכם הקונים – אם אתם גרים היום לדוגמא בשכירות או גרים בנכס קיים ומשפרים דיור אתם חייבים לבדוק עם יועץ משכנתאות שמבחינת הבנק בקבלת משכנתא אתם עומדים ביחס החזר מבחינת ההוצאה החודשית עד שהנכס יהיה מוכן לאכלוס ובנוסף מבחינת ההוצאות החודשיות הפרטיות שלכם האם אתם בתקופת הבנייה עומדים גם בהחזר חודשי למשכנתא שלכם שלקחתם בפעימה אחת כיוון שהקדמתם תשלומים לקבלן וגם בהוצאות השוטפות כי אם תגיעו למצב שאתם לא עומדים בהוצאות – וכל חודש נכנסים למינוסים , הלוואות וכו כנראה שלא שווה לכם להקדים תשלומים לקבלן .
בהצלחה לכולם !
