תמהיל משכנתה הינו אחד הדברים המורכבים בתחום והינו מראה של כל תהליך לקיחת המשכנתה ומשקף את טיב העסקה, טיב הלווים וטיבו של תהליך המשא ומתן מול הבנק.
הדבר הראשון שלווים יסתכלו עליו בתמהיל הינו הריביות. זה הדבר הכי בולט וקל להשוואה. אבל למעשה, הריביות הן תוצר של דירוג הלווים בבנק, תיכנון התמהיל, וכמה הכי נמוך הצלחנו לרדת בריביות במהלך המשא ומתן.
אין תמהיל נכון או לא נכון, יש תמהיל חכם, הבנוי על פי צרכי הלווים, התיכנון העתידי שלהם ושל העסקה וכן, על פי יתרונות וחסרונות המסלולים.
מכאן, החשיבות של הכרת המסלולים היא כה גדולה עד שאם אין בידכם הידע הבסיסי הזה, אין שום דרך לבנות תמהיל טוב.
גורם נוסף שישפיע על בניית התמהיל והוא חשוב ביותר זהו נתוני השוק. שוק ההון הוא דינאמי, ומה שנכון לחודש אחד יכול להיות פחות נכון לחודש אחר ולשנות את תהליך בניית התמהיל ותוצאותיו במעט או מקצה לקצה.
לדוגמא:
עד לפני מספר חודשים, בסוף שנת 2021 ותחילת שנת 2022 חווינו ריביות נמוכות ביותר אך עם מדד מחירים שהולך ועולה מידי חודש. בניית התמהיל כללה מסלולים קבועים או משתנים אך ללא הצמדה בנתח גבוה שלהם בתמהיל. מחיר הכסף היה זול. וכעת, מספר חודשים לאחר מכן, אנחנו חווים עליית ריביות ועדיין במדד המחירים לצרכן עולה. מצב ביניים ואף לא אידיאלי. בכל זאת, צריך לבנות תמהיל. אם כך, נבנה תמהיל שמשקף את המצב וממזער עלויות של עמלת פירעון. החשיבות בשימוש בכלים שונים, היודעים לצפות ולהעריך מה יקרה בשנים הקרובות הוא גדול וישפיע על הדרך בה נבנה את התמהיל, כגון שימוש בהפרשים בין תשואות אג”ח המשקפים לנו את הצפי לגובה אינפלציה או מגמות עוגני אג”ח. ובאופן כללי יותר- ההבנה של הנקודה בה אנו נמצאים על הסייקל הכלכלי הנורמלי.
כפי שהזכרתי אנו במצב, כיום, של ריבית עולה אחרי תקופה של עליית מדד המחירים. הריבית היא תגובה לעליית המדד על מנת להוריד אותה. על כן, הדבר הבא שאנו מצפים לראות על פי הסייקל, זה ירידה בתוצר שיוביל לירידת מדד המחירים ולאחריו תגובה של ירידת ריביות. כתוצאה מכך, נצפה, אלא אם יקרה משבר אחר נוסף, שנוכל למחזר את המשכנתה בעוד זמן מסויים לאחר שהמדד ירד ואיתו הריביות. זה יכול לקחת זמן אבל זו הציפייה ונתחשב בה בבניית התמהיל.
כעת, ניגע בפרקטיקה
דבר ראשון חייבים להתייחס לרגולציה של בנק ישראל שבעצמה עוברת שינויים מפעם לפעם, וכיום ההגבלה אומרת שמסלול בריבית קבועה חייבת להוות לפחות שליש מתמהיל המשכנתה. מלבד זאת לא נותרו הגבלות אך נושא זה משתנה וצריך להיות ערים לשינויים.
דבר שני עלינו להבין האם אנחנו אנשים שיודעים להתמודד עם שינויים בהחזרים החודשיים שיכולים להגיע לעשרות מאות ואף אלפי שקלים בכל מהלך חיי המשכנתה. מומלץ כמובן לבדוק את תמהיל המשכנתה שלנו לפחות מידי שנה ולבחון שינויי שלו בהתאם לפרמטרים השונים שהרי אין סיבה להישאר עם משכנתה לאורך עשרות שנים ללא שינוי שלה בהתאם לתקופות ולמצב הכלכלי הפרטני של כל אחד. בגלל שישנם שינויים רבים לאורך עשרות השנים, גם המשכנתה יכולה להשתנות בהתאם ולהפוך להיות רלוונטית ואף חסכונית מפעם לפעם.
במידה ואנחנו לא מעוניינים להתמודד עם שינויים בגובה ההחזרים החודשיים, עלינו להתייחס לכך בבחירת המסלולים. לדעת לאור נתוני השוק אילו מסלולים עומדים לעלות עם הזמן. למשל כיום אנו יודעים באופן כמעט וודאי שמסלול הפריים יעלה בעוד שתי פעימות ויש להיערך לכך או להמעיט במסלול זה אם בכלל לקחת אותו, גם זו אופציה.
ניתן אף להיערך בהתאם ולבנות במשכנתה מסלולים זולים הצמודים למדד. נכון שהם נתונים לשינויים ככל שמדד המחירים יעלה וירד, אבל, ניתן מראש להוריד את ההחזר החודשי כך שעם הזמן כשההחזר החודשי יעלה, זה פחות יפריע לנו כי ההחזר הזה הינו צפוי, לקחנו אותו בחשבון והתכוננו אליו. במידה ואנחנו יכולים להתמודד עם השינויים בהחזרים, נוכל כיום בקלות לקצר את שנות המסלול הצמוד למדד בשנים לא מעטות ואף לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים.
לדוגמא:
מסלול בריבית קבועה לא צמודה בסכום של 500 אלף שקלים למשך 25 שנים יעלה לנו כ329 אלף ₪ בריבית 4.4. אחוז. ההחזר החודשי עבור מסלול זה הינו 2765 ₪
לעומת זאת, מסלול זול יותר, בריבית קבועה צמודה בהחזר חודשי של 2776 ₪ למשך 17.9 שנים יעלה לנו כ73 אלף שקל פחות (כ256,700 ₪) מהמסלול הקבוע לא צמוד. אם כך, גם קיצרנו שנים וגם חסכנו כסף. אבל יש לזכור שההחזר החודשי יעלה לאורך השנים בלפחות אלף שקלים ויגיע להחזר של 4200 שקלים, ויש לבדוק עם עצמינו ועם יועץ.ת המשכנתאות האם זהו צעד שנכון לנו ולמשפחתנו.
חשוב לזכור שאת המשכנתה ניתן למחזר בכל עת אם אנחנו עומדים בקריטריונים הנדרשים.
אין סיבה אמיתית והגיונית לבנות תמהיל זהה ללווה שמייעד את הנכס למכירה בעוד מספר שנים, ללווה המתכנן לגור בנכס שנים רבות. גם אין סיבה לבנות תמהיל זהה ללווה המעוניין לרכוש נכס נוסף בבגרותו כשילדיו כבר גדולים ואינם חיים איתו, ללווה של נכס יחיד, שרק עכשיו מתחיל לבנות משפחה וההוצאות של המשפחה ילכו ויגדלו לאורך לא מעט שנים.
הפיתרונות הקיימים בבנקים ובגופים חוץ בנקאיים הם מגוונים ונותנים מענה מעבר לרשימת מסלולים, אלא גם לשילובם במתכונות מסויימות שיכולות לעזור ללווים לעמוד בהחזרים ולנצל את השינויים החלים בחייהם. למשל, אם הלווים צפויים לקבל בעבודתם העלאה כי הם בדיוק לומדים לתואר או הכשרה כלשהי, או אם הם שוכרים דירה ולא יכולים כרגע לשלם גם שכירות וגם משכנתה.
לסיכום
בניית תמהיל משכנתה הינה עבודה חשובה ביותר. היא עושה את כל ההבדל בין משכנתה טובה למשכנתה גרועה שמשרתת את הבנק ולא אותנו. יש הרבה משתנים שצריך לקחת בחשבון וללטש את התמהיל שוב ושוב עד שתצא הזולה ביותר, מותאמת לאופי הלווים ולתכנון העתידי.
