רוב עסקאות הנדלן בישראל הינם עסקאות יד שניה, נכון לשנת 2017 מתוך כ
125,000 עסקאות הנדלן בישראל כ 35,000 היו מסירות של דירות חדשות, 17,000 בניה
עצמית והיתרה של 73,000 עסקאות הינם יד שניה. רוב עסקאות יד שניה רשומים בתוך
מרשם המקרקעין של ישראל, כאשר הגוף המנהל את מרשם המקרקעין הוא אגף רישום
והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, המכונה טאבו תהליך רכישת דירת יד שניה בטאבו הוא אולי מבחינה מימונית התהליך הפשוט ביותר והנפוץ ביותר, עם זאת יש לבחון את כלל הסוגיות הקשורות למשכנתא בעת ביצוע תהליך הרכישה. שלושת הרגליים המרכזיות שנבדוק הן: העסקה, הנכס והלקוח, במידה
ואחד מהן לא תקין הרי שכל העסקה עלולה ליפול. במקרה של רכישת יד שניה מטאבו סביר
שלפחות מבחינת הנכס אנו צפויים לספוג פחות בעיות.
סוגיות רישומיות-
נסח טאבו או העתק רישום מפנקס המקרקעין הוא מסמך, מאושר על ידי לשכת רישום
מקרקעין, הכולל את הנתונים המופיעים במרשם המקרקעין לגבי יחידה רישומית מסוימת. נכון
ל-2018, הפקת נסח טאבו באמצעות האינטרנט מחייבת תשלום בסך 15 שח. נסח הטאבו
מופק כקובץ PDF וחתום בחתימה דיגיטלית לאימות זהות יוצר הקובץ (אגף רישום והסדר
מקרקעין במשרד המשפטים). עם זאת, לעיתים נדרשת מידת ודאות גבוהה אף יותר לגבי
אותנטיות הנסח, דבר המצריך התייצבות בלשכת רישום המקרקעין והוצאת נסח טאבו
מאושר חתום ידנית על ידי פקיד בלשכה. כאשר מקרקעין נמצאים במצב של הקפאה
לרישום קרי, אדם כלשהו הגיש ללשכת רישום המקרקעין מסמכים לשם ביצוע פעולה
במקרקעין, אך רישום הפעולה טרם הסתיים, לא ניתן להוציא נסח טאבו באמצעות האינטרנט
אלא רק בלשכה.
ניתן לחפש נסח טאבו בשתי דרכים-
חיפוש לפי גוש וחלקה – כאמור, המקרקעין המוסדרים בישראל מחולקים לגושים
וחלקות. באורח דומה, חלק מהמקרקעין הלא מוסדרים מחולקים לגושי שומה וחלקות, כך שגם
את נסחי הטאבו שלהם ניתן לחפש באותו אופן. המקרקעין הרשומים כבתים משותפים
מחולקים לגוש, חלקה ותת חלקה. במקרה כזה, יש צורך להזין את כל שלושת הנתונים על מנת
לקבל נסח טאבו מלא של היחידה הרישומית (תת החלקה).
חיפוש לפי ספר ודף – נוגע למקרקעין לא מוסדרים בלבד. רישום מקרקעין אלו נעשה
בעבר שחולקו לדפים בהם נרשמו הפעולות והשטרות. כל ספר קרוי בשם
(לדוגמה, ספר צפת, וספר תל אביב (דף/ספר). לעיתים יש צורך לחפש את המידע
בפנקס השטרות באמצעות שיטה זו. כאשר מקרקעין לא מוסדרים מחולקים לגושי שומה
וחלקות, בחלק מהמקרים ניתן לחפשם הן לפי ספר ודף והן לפי גוש שומה וחלקה.
קיימים שלושה סוגים של נסח טאבו-
נסח טאבו רגיל (מלא) – נסח הטאבו הרגיל, המציג את המידע העדכני בקשר
למקרקעין מסוימים.
נסח טאבו היסטורי – נסח טאבו הכולל, נוסף על המידע העדכני בקשר למקרקעין
מסוימים, גם רשומות מבוטלות (מידע שנמחק במרוצת הזמן). לדוגמה, כאשר מקרקעין
נמכרים מבעלים אחד לאחר, הבעלים הראשון נמחק מנסח הטאבו הרגיל והמידע לגביו אינו
מופיע עוד. אולם, בנסח ההיסטורי, ניתן לראות גם את הרישום שהתקיים בעבר, של הבעלים
הראשון, לצד נתונים הנוגעים לאופן מחיקת זכותו (תאריך הביטול ומספר השטר המבטל). נסח
היסטורי הוא כלי שימושי לבדיקת העברות שבוצעו בעבר במקרקעין.
נסח טאבו מרוכז – נוגע לבתים משותפים בלבד. שליפת נסח (רגיל) של יחידה
רישומית בבית משותף דורשת הזנת שלושה נתונים: גוש, חלקה ותת חלקה. אולם, לעיתים
קרובות, מבקש הנסח אינו יודע עדיין את מספר תת-החלקה בה הוא מעוניין, או שנדרש מידע
הנוגע לכל תתי החלקות בבית המשותף. במקרה כזה, ניתן לעשות שימוש בנסח מרוכז.
שליפת נסח מרוכז דורשת רק את מספרי הגוש והחלקה. הנסח המרוכז כולל מידע מקוצר (לא
מלא) לגבי כל אחת מתתי החלקות. במידע מקוצר זה נכללים, בין היתר, שמות הבעלים, שמות
בעלי זכויות והערות נוספות (כגון משכנתה והערת אזהרה), שטח תת-החלקה והקומה בה היא
נמצאת (אם נתון זה נרשם). כמו כן, הנסח המרוכז כולל מידע בדבר הרכוש המשותף בבית
המשותף.
מסמכים ייחודיים על פי בנקים-
חשוב להבין שכל בנק יכול לבקש מסמכים מיוחדים שידרשו מבחינתו לחיזוק
הבקשה, אך המסמכים המרכזיים הינם אחידים בין כל הבנקים ויש להכין אותם מראש לצורך
ביצוע המשכנתא.
מסמכים הקשורים ללקוח-
צילום תעודת זהות + נספח
דרכון או מסמך מזהה נוסף נושא תמונה
תלושי משכורת לשלושה חודשים אחרונים – חייבת להיות התאמה בין תלוש המשכורת להפקדות בחשבון הבנק. במידה וההתאמה איננה קיימת או שחלק ניתן במזומן, תהיה בעיה להכיר בהכנסה.
טופס 106 לשנה קודמת – רלוונטי לשכירים בלבד
אישור רואה חשבון לשנת המס הנוכחית – האישור יידרש גם לשנה קודמת
עד חודש יוני, החל ממנו הבנקים ידרשו אישור שומה לשנת המס הקודמת.
חשוב לשים לב כי לכל בנק ישנו טופס אישור הכנסה שונה ויש לבקש מרואה
החשבון למלא את כלל הטפסים הרלוונטיים בהתאם לבנקים שאנו הולכים
לעבוד איתם.
שומת מס לשנת מס קודמת – בבנק הפועלים מבקשים שומת מס 3 שנים
אחרונות ביתר הבנקים שנתיים בלבד. במידה ומדובר בעוסק מורשה חדש
הרי שיש לבחון את המסמכים הקיימים ולהביא את המקסימום האפשרי תוך
כדי חיזוקים ומכתב הסבר מרואה החשבון.
דמי מזונות / הסכם גירושין – להביא לא רק את צו בית המשפט אלא גם
להראות הפקדה של דמי המזונות בחשבון הבנק. תשלום במזומן לא יתקבל
בברכה וסביר שיהיה קשה להוכיח אותו ללא הפקדה ישירה בחשבון הבנק.
אישורים מהגורם המממן לגבי קצבאות – במידה ויש קצבאות יש צורך
להביא מכתב מביטוח לאומי לגביהם או מכל גורם אחר שמשלם אותם.
דפי חשבון של 3 חודשים אחרונים מכל הבנקים בהם מתנהל החשבון של
אחד מבני המשפחה – מדובר גם בחשבונות אישיים, עסקיים (במידה
ומדובר בעוסק מורשה או משפחתיים.
דוגמה של שיק מחשבון הבנק ממנו תיפרע ההלוואה באמצעות הרשאה
לחיוב חשבון שייתן הלוואה לבנק.
טופס בקשה לקבלת הלוואה מלא וחתום – חותמים בבנק עצמו בעת הגשת
הבקשה.
תעודת זכאות – רלוונטי לזכאים בלבד. את התעודה ניתן להוציא בבנק
עצמו, ויש להוציא אותה בבנק ממנו תילקח המשכנתא, משך קבלת התעודה
הינה שבוע עד 10 ימים (בבנק דיסקונט גם חודש וחצי). במידה והתעודה לא הוצאה בבנק ממנו נלקחת המשכנתא יש לבצעה תהליך של העברת התעודה בבנק ממנו הוצא התעודה או להוציא תעודה חדשה.
סכום הזכאות או ריבית הזכאות אינם משתנים בין הבנקים השונים.
מסמכי זיהוי הנכס-
נסח רישום או אישור זכויות ושעבודים (בהתאם למקום הרישום של הנכס)
הסכם רכישה של הנכס
מסמכים הקשורים לשעבוד הנכס-
שטר משכון חתום בידי הלווה/ משעבד אחר
הודעת משכון חתומה בידי הלווה/ משעבד אחר ואישור על רישומה ברשם
המשכונות.
ייפוי כוח בלתי חוזר מאושר על ידי נוטריון
טופס שיעבוד דירתי חתום בידי הלווה/ משעבד אחר
התחייבות לרישום משכנתא חתומה בידי המוכר
רישום הערות אזהרה לגבי הנכס: לטובת הלווים – בגין הסכם הרכישה;
לטובת הבנק – בגין התחייבות לרישום משכנתא של המוכר
נכס שהזכויות בו רשומות במנהל או בחברה משכנת על שם המוכר
שטר משכון חתום בידי הלווה/ משעבד אחר הודעת משכון חתומה בידי
הלווה/ משעבד אחר ואישור על רישומה ברשם המשכונות
ייפוי כוח בלתי חוזר מאושר על ידי נוטריון
התחייבות לרישום משכנתא של החברה המשכנת ו/או של המוכר
הודעת משכון חתומה בידי בעל הזכויות בנכס ואישור על רישומה ברשם המשכונות.
טופס שיעבוד דירתי חתום בידי בעל הזכויות בנכס.
למה חייבים לשים לב-
בטחונות-
מבחינת הביטחונות יש לבדוק את הנכס, האם הוא מראש בר משכון, כלומר שאכן
ניתן למשכן אותו לטובת הבנק. הבעיות לאי ביצוע המשכון יכולות להיות שונות כדוגמת
חריגות בנייה, אי זיהוי נכס, טעות במיקום של הנכס (לדוגמה כתוב בחוזה דירה מספר 10 ועל הדלת יש מספר 9 וכך היא מוכרת בתוך הבית. דוגמה אחרת היא כיתוב כי הנכס פונה
לכיוון מזרח ואילו בפועל הוא לכיוון מערב (בעקבות טעות כתיב של עו”ד מקורי).
חשוב לשים לב כי במקרה של רכישת דירות יד שניה ישנם מספר הגבלות שונות, כך
לדוגמה תהיה בעיה לאשר משכנתא לדירה בקומה מעל הרביעית בבית ללא מעלית. בעיה
נוספת הינה של דירה בקומה עליונה בבית ישן, כאן ההגבלה בחלק מהבנקים היא של 60%
מימון. הנכסים הם שונים במהותם ויש להם סוגיות מבניות שונות שיש להתייחס אליהם
בתשומת לב רבה. בנוסף לכך חשוב לשים לב להערות של נסח הטאבו, במידה ויש הערה
שאיננה ברורה חשוב לבחון אותה לעומק, לדוגמה מבנה מסוכן או מיועד להריסה, סביר שלא
יקבל משכנתא.
המלצה בחום בכל נושא הביטחונות של דירת יד שניה לבחון את הסוגיה מול עו”ד
מלווה. עם זאת קיימים סימנים חיוביים לכך שהנכס ניתן למשכון, הסימון המרכזי הוא
שהייתה לו כבר משכנתא. כך יש לנו עדות שבנק מסוים כבר הסכים למשכן נכס זה ועל כן
במידה וישנו סירוב למשכון מצד בנקים אחרים תמיד אפשר לחזור לבנק הקודם שמשכן את
הנכס והוא יסכים לספק משכנתא חדשה לטובת לקוח אחר על אותו נכס (לפחות מבחינת
סוגיית המשכון).
לאיזה בנקים לפנות?
אין הגבלה של בנקים במקרה של עסקה מסוג זה, עם זאת חייבים לבחון את שיעורי
המימון ומיקום הנכס בעת בניית המשכנתא ופניה אל הבנקים. כך לדוגמה נכס הממוקם
בקריית שמונה סביר שלא יקבל מימון מבנק ירושלים או מחברת כלל. אך כל הבנקים יהיו
מסוגלים להתמודד עם עסקה מסוג רכישת יד שניה מטאבו בצורה פשוטה ונוחה. יתרון
מסוים יכול להיות לבנק של הלקוח וכן לבנק בו הייתה קיימת משכנתא לנכס הנוכחי.
מסגרת זמנים בהשגת מסמכים שונים-
רוב המסמכים הנדרשים לטובת קבלת המשכנתא צריכים להיות זמינים בטווח הזמן
המידי ואינם דורשים הכנה מדוקדקת אלא רק מספר טלפונים או בקשות ישירות של הלקוח
עצמו מגורמי המקצוע השונים. המסמכים שלוקח זמן להשיג הינם אישור זכאות (במידה
ונדרש), אשר המסמך המרכזי והבעיתי להשגתו הינו אישור לשירות צבאי שנכון להיום ניתן
להשיג רק בשערי נקריה בתל אביב בין השעות 11:00 ל 13:00 בנוכחות של מבקש האישור
עצמו או בן/בת זוג עם ייפוי כוח. מסמך נוסף שלוקח זמן לקבל הינו חוזה הרכישה עצמו, ניתן
לבקש אישור עקרוני למשכנתא לפני חוזה הרכישה אך לא ניתן לחתום עליו ללא הצגת
החוזה ולא ניתן למשוך את הכסף בניגוד ללוח התשלומים שמצוין במסגרת החוזה.
זמן סביר לביצוע משכנתא ברכישת יד שניה מטאבו הינה בין שלוש שבועות לחודש
וחצי, תלוי במיצוי המשא ומתן וקצב איסוף המסמכים.
קצב שחרור הכסף ולאן הוא יכול לעבור-
שחרור הכסף מתבצע בהתאם ללוח התשלומים בלבד, על כן יש לבדוק אותו ואת
תהליכים התשלום ושיעורי התשלום. חשוב לזכור כי הבנק מעוניין להיות כסף אחרון (כלומר
לשלם רק לאחר ביצוע התשלום של כל ההון העצמי), על כן יש לבצע תשלום של ההון העצמי
באופן מלא לפני משיכת כספי המשכנתא. במידה וחלק מהכסף כרגע נמצע בדירה קיימת או
משתחרר מקרן בעוד מספר חודשים, ניתן לבקש מהבנק להיות כסף שני ולא כסף אחרון
(כלומר שהלקוח משלם סכום מסוים לאחר מכן הבנק מעביר את המשכנתא ובסוף הלקוח
משלם את היתרה), התנאי לכך הינו שהתשלום הראשון של הלקוח הוא בגובה דמי הביטול
של החוזה (בד”כ בין 7 ל 15 אחוזים) והיתרה הינה תגיע בצורה וודאית או על ידי מכירת נכס
או על ידי הוכחת כסף קיים (לדוגמה בקרן השתלמות).
במידה וקיימת משכנתא על הנכס של המוכרים, התשלום הראשון צריך להיות בגובה
המשכנתא הקיימת לצורך סגירה שלה (בלעדי זה לא ניתן לבצע משכון חדש לטובת הלקוח),
אופציה נוספת היא גרירת המשכנתא הקיימת של המוכרים לפיקדון והעברה שלה לטובת
רכישה של נכס חדש.
בעת רכישת דירת יד שניה הכסף מועבר למוכרים אך לא בצורה ישירה אלא לחשבון
נאמנות שמנוהל על ידי עו”ד ומשוחרר לטובת המוכרים רק בעת העברת הדירה לרוכשים.
ניתן להכניס הסתייגויות למצב זה לטובת סגירת משכנתא קיימת, תשלומי מיסים או
תשלומים אחרים החיוניים לטובת ביצוע העסקה, אך לא מומלץ לשחרר את הכסף שצבור
בחשבון הנאמנות מכל סיבה אחרת, עד לגמר ביצוע העסקה (אחרת המוכרים יכולים
להתמהמה יתר על המידה עם מסירת המפתח).
